在2018年開年之際，南京、鄭州、蘭州等多個(gè)二線城市相繼出臺(tái)人才引進(jìn)或定向取消限購(gòu)的政策，引發(fā)市場(chǎng)各方熱議，行業(yè)走勢(shì)一改過去一年頹靡之態(tài)而迅速翻紅，房地產(chǎn)市場(chǎng)難道真的“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”？

    實(shí)際上，近期舉辦的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議就已經(jīng)明確指出，要“抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。業(yè)內(nèi)人士表示，目前進(jìn)行調(diào)控的地區(qū)只是集中在二線城市，并且在政策制定上體現(xiàn)放松和收緊并重，一線城市的調(diào)控政策短期仍難言松動(dòng)。展望新時(shí)期，樓市政策或?qū)⒉饺?ldquo;因地施策”新階段，仍處于歷史低位的板塊估值有望抬升。

    多地出臺(tái)樓市調(diào)控新政

    新年伊始，南京、蘭州等多地陸續(xù)出現(xiàn)降低落戶門檻、放松限購(gòu)限價(jià)的政策信號(hào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2017年四季度觸底后出現(xiàn)回暖跡象。

    從調(diào)控類型來(lái)看，大致可分為兩種：一種是以蘭州為代表，在部分區(qū)域放松樓市調(diào)控，實(shí)行“一城多策”的調(diào)控政策。具體而言，針對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)直接取消限購(gòu)以導(dǎo)入增量需求；針對(duì)中心城區(qū)放松非戶籍的社保限制以盤活存量需求；同時(shí)輔以“限售”換“限購(gòu)”，貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“鼓勵(lì)剛需首置，兼顧置換需求”原則及“住房不炒”的重要精神。

    “對(duì)于蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)過熱多半是集中在市區(qū)，考慮到郊區(qū)市場(chǎng)去庫(kù)存的導(dǎo)向，對(duì)于此類區(qū)域撤‘限購(gòu)’變‘限售’，既去庫(kù)存也防范炒房，具有積極意義。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示。

    另一種是以南京、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙等城市為代表，通過放寬落戶條件來(lái)實(shí)現(xiàn)調(diào)控的定向放松政策。以南京市委近日出臺(tái)的樓市新政為例，新規(guī)調(diào)整了人才落戶政策，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才以及持高級(jí)工及以上職業(yè)資格證書的技術(shù)、技能型人才先落戶再就業(yè)。

    分析人士稱，目前南京市的限購(gòu)政策并沒有發(fā)生變化，有購(gòu)房資格的非南京市戶籍人口最多只能購(gòu)買一套房，本市戶籍居民家庭名下無(wú)房可購(gòu)買兩套，但落戶新政出臺(tái)后，潛在的購(gòu)房人群規(guī)模明顯增多。

    盡管剛剛進(jìn)入2018年，樓市調(diào)控便出現(xiàn)放緩跡象，但并不意味著政策的全面放松。對(duì)此，國(guó)金證券分析認(rèn)為，一方面，強(qiáng)二線城市對(duì)于人才引進(jìn)有較大需求，未來(lái)可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)人才購(gòu)房政策；但另一方面，一線城市目前仍是進(jìn)行樓市調(diào)控的重點(diǎn)，政策放松可能性不大。

    平安證券分析師楊侃也表示，近日接連出臺(tái)的樓市新政是對(duì)此前中央差別化調(diào)控的執(zhí)行，但考慮中央亦強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，未來(lái)不排除更多城市對(duì)樓市政策微調(diào)，但全面放松或大幅度放松仍難看到。

    板塊周度漲幅達(dá)7.7%

    多地房地產(chǎn)限購(gòu)政策出現(xiàn)不同程度的松動(dòng)，成為新一輪催化劑，為2018年行業(yè)政策面迎來(lái)邊際改善拉開了序幕，市場(chǎng)情緒迅速升溫。

    在2017年一整年里，房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)始終“不溫不火”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年板塊漲幅0.80%，在28個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中位列11名；板塊全年振幅16.70%，與周期等板塊全年20%、30%的振幅相比差距明顯；同時(shí)，在129只房地產(chǎn)板塊成分股中，全年上漲的個(gè)股僅有35只，92只出現(xiàn)不同程度下跌。

    然而就在2018年開年第一周，房地產(chǎn)板塊便似迎來(lái)全新氣象。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年1月5日，房地產(chǎn)板塊指數(shù)整體表現(xiàn)強(qiáng)于滬深300指數(shù)和創(chuàng)業(yè)板指數(shù)，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)收?qǐng)?bào)5289.07，周度漲幅為7.7%，其中板塊漲幅前五的公司分別為泰禾集團(tuán)、綠地控股、金地集團(tuán)、蘇寧環(huán)球和渝開發(fā)；同期滬深300指數(shù)周度漲幅為2.7%，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)周度漲幅為2.8%。

    除房地產(chǎn)調(diào)控政策松動(dòng)的作用外，剛剛公布的2017年銷售數(shù)據(jù)向好也為市場(chǎng)提振了信心。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2017年銷售金額突破千億元的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)到17家，較2016年新增6家。以上周周漲幅達(dá)38.41%、領(lǐng)漲板塊的泰禾集團(tuán)為例，公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，其2017年全年銷售額約1000億元，預(yù)計(jì)2018年銷售額有望突破2000億元。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各大房地產(chǎn)企業(yè)高銷售增幅沒有懸念，年度成績(jī)單的發(fā)布將進(jìn)一步促發(fā)市場(chǎng)對(duì)龍頭房企行業(yè)集中度持續(xù)提升的預(yù)期，而在此過程中，龍頭房企整體估值水平仍有提升空間，股價(jià)也具備較大的向上彈性。

    “其中，兩類銷售高增長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)值得關(guān)注：一類是受益于規(guī)模壁壘和資金優(yōu)勢(shì)拓展迅速的地產(chǎn)龍頭；另一類是布局精準(zhǔn)，在近兩年快速拓張突破千億元或即將突破千億元的第二梯隊(duì)高增長(zhǎng)企業(yè)。”國(guó)金證券分析師黃偉表示。

    行業(yè)指數(shù)仍處歷史低位

    樓市新政頻出備受市場(chǎng)各方關(guān)注，那么，步入2018年的房地場(chǎng)板塊會(huì)迎來(lái)怎樣的變化？

    有業(yè)內(nèi)專家表示，此番房地產(chǎn)政策的調(diào)整有別于2014年的“政策轉(zhuǎn)向”，并不是在市場(chǎng)需求疲軟之后施行全面放松，而是前瞻性地通過適度放松以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)。

    中泰證券分析師倪一琛表示，目前，申萬(wàn)地產(chǎn)指數(shù)相較滬深300指數(shù)仍處于歷史底部，而2014年政策放松后板塊漲幅高達(dá)180%，相對(duì)滬深300漲幅高達(dá)53%，但預(yù)計(jì)政策見底后行業(yè)韌性加大，板塊估值抬升可能性較高。

    事實(shí)上，2017年年末舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議就指出，“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”

    今年1月5日在上海召開的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展聯(lián)席會(huì)議也明確表示，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不松懈，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，著重從供應(yīng)、需求兩端雙向調(diào)控、同時(shí)發(fā)力，引導(dǎo)企業(yè)合理定價(jià)，加快上市供應(yīng)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

    “本輪對(duì)樓市限購(gòu)的放松，是部分土地財(cái)政依賴程度較高或人口流出相對(duì)嚴(yán)重的二線城市引進(jìn)人才、刺激購(gòu)房需求，以維持2018年商品房市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的手段。一線城市的土地財(cái)政依賴程度較低，限購(gòu)限貸政策短期內(nèi)難見松動(dòng)。”中泰證券分析認(rèn)為。

    盡管近期多地房地產(chǎn)政策有所調(diào)整，但無(wú)論是直接放松限購(gòu)還是定向放松限購(gòu)，其對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械膶?shí)質(zhì)影響都相對(duì)有限，重要的是其釋放的信號(hào)意義。“各城市根據(jù)自身情況制定合理的政策以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，‘因城實(shí)策’的政策調(diào)控已步入全新階段。”東方證券分析師竺勁表示。