■本報(bào)記者 王曉悅

    繼保利物業(yè)提交上市申請后，另一家大灣區(qū)房企時(shí)代中國控股也分拆其物管公司時(shí)代鄰里上市。12月9日，時(shí)代鄰里刊發(fā)招股章程，并將于12月19日在港交所上市，擬于明年加快收購腳步。

    東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師張?jiān)苿P在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，相比地產(chǎn)公司，物業(yè)公司有著輕資產(chǎn)、收入穩(wěn)定等優(yōu)勢，能從資本市場獲得較高的估值，這是近年地產(chǎn)公司熱衷于分拆物業(yè)上市的原因。目前，中國物管行業(yè)集中度仍然很低，物管公司若能在增值服務(wù)、市場化拓展和其他業(yè)態(tài)上不斷深化，形成核心競爭力，有望得到持續(xù)的發(fā)展。

    時(shí)代鄰里擬全球發(fā)售1.62億股，每股發(fā)售價(jià)介于4.23港元及5.80港元之間，預(yù)計(jì)募集資金為7.69億港元，股票市值為38.44億港元至52.7億港元。公司表示，募集資金的65%將用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張，尋求戰(zhàn)略投資、收購機(jī)會和發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟，其余15%用于打造智慧社區(qū)，10%發(fā)展一站式服務(wù)平臺，10%資金用于補(bǔ)充營運(yùn)資金等。

    “物業(yè)公司的收入來源無非就是母公司開發(fā)的項(xiàng)目，通過收購可以突破業(yè)務(wù)范圍，這將成為物業(yè)公司擴(kuò)張業(yè)務(wù)的重要手段。”財(cái)經(jīng)評論員向《證券日報(bào)》記者表示。

    不難看出，時(shí)代鄰里近年來頻頻發(fā)動收購，在物業(yè)領(lǐng)域跑馬圈地。

    2015年至今，時(shí)代鄰里前身時(shí)代物業(yè)管理共斥資6446萬元人民幣分別收購物管公司珠海市原興、廣州萬寧、佛山市合泰、清遠(yuǎn)盛業(yè)及清遠(yuǎn)市榮泰100%股權(quán)。2016年8月份，時(shí)代物業(yè)管理以人民幣2605.2萬元收購駿安電梯70%股權(quán)，涉足電梯安裝及維護(hù)行業(yè)。今年2月份，時(shí)代物業(yè)管理以4536.4萬元收購廣州東康，后者主營物業(yè)管理及市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)。

    截至2019年6月30日，公司有204個(gè)物業(yè)管理在管總建筑面積逾3470萬平方米的在管物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及六個(gè)在管總建筑面積逾800萬平方米的市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目。

    成功赴港上市實(shí)現(xiàn)“輸血”后，時(shí)代鄰里收購的腳步還將加快。

    時(shí)代鄰里在招股說明書中表示，2020年至2022年，公司預(yù)計(jì)收購4家或8家物管公司，標(biāo)的在管總建筑面積超過5000萬平方米。此外，公司計(jì)劃三年內(nèi)收購四家提供電梯相關(guān)服務(wù)的公司、一家提供清潔服務(wù)的公司及兩家提供市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)的公司。

    從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，時(shí)代鄰里業(yè)務(wù)增長迅猛。營業(yè)收入從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元，年復(fù)合增長率為36.6%，2019年上半年?duì)I收同比增長48.1%至4.56億元。時(shí)代鄰里凈利潤從2016年的2010萬元增至2018年的6420萬元，年復(fù)合增長率為78.8%，2019年上半年，其凈利潤同比增長50.7%至4180萬元。

    同時(shí)，受益于第三方業(yè)務(wù)拓展，時(shí)代鄰里收入中來自時(shí)代中國控股的比例逐步降低。2016年至2019年上半年，來自時(shí)代中國控股開發(fā)的物業(yè)提供的管理服務(wù)收入占管理服務(wù)收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。

    不過，在擴(kuò)張期，時(shí)代鄰里的現(xiàn)金流量波動較大。2016年全年，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流出438.3萬元。2019年上半年，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負(fù)，共計(jì)流出8.47億元，主要用于結(jié)清與時(shí)代中國控股旗下公司的款項(xiàng)。

    同時(shí)，時(shí)代鄰里的資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位，2016年至2018年其經(jīng)調(diào)整的資產(chǎn)負(fù)債率均維持在90%以上，2019年上半年，該數(shù)據(jù)則下調(diào)至82.6%。

    東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師張?jiān)苿P在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，物業(yè)公司財(cái)務(wù)杠桿較低，即有息負(fù)債是極少的。物管行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率體現(xiàn)的主要是經(jīng)營杠桿，包括兩方面，一方面是預(yù)收業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，即提前交的物業(yè)費(fèi)，一方面是上下游的應(yīng)付賬款，如勞務(wù)費(fèi)、工程款等。