12月23日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議（以下簡稱“住建工作會議”）在北京召開，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長王蒙徽全面總結(jié)2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作，分析面臨的形勢和問題，提出2020年工作總體要求，對重點(diǎn)工作任務(wù)作出部署。

    會議強(qiáng)調(diào)，2020年，要重點(diǎn)抓好9個方面工作。其中，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，此次會議提出，堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

    分析人士指出，在經(jīng)濟(jì)工作會議的提法上，此次會議強(qiáng)調(diào)了“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，未來“房住不炒”的定位和相關(guān)調(diào)控，或?qū)⒉皇芊康禺a(chǎn)周期的限制。

    長期堅(jiān)持“房住不炒”

    保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍然是此次住建工作會議9大方面工作之首。

    在房地產(chǎn)領(lǐng)域，會議要求堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

    對于2020年的相關(guān)工作，會議提出，要著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。長期堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。

    值得注意的是，在此次會議上，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”再度被提及，這是半年內(nèi)中央高層及部委連續(xù)第三次對此表態(tài)。

    而與中央相關(guān)表述一脈相承的是，此次住建工作會議專門強(qiáng)調(diào)要“長期堅(jiān)持”房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的定位。

    “這對2020年以及未來的樓市，有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，其背后的含義在于，強(qiáng)調(diào)“長期”，意味著不管市場周期的變動所帶來的行情好壞，樓市管控都會持續(xù)，“房地產(chǎn)行業(yè)‘房住不炒’的定位不受市場周期的影響。”

    另外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到，相比2018年住建工作會議的提法，在本次會議的表述中，長效機(jī)制已經(jīng)從“著力建立和完善”變?yōu)榱?ldquo;穩(wěn)妥實(shí)施”，這意味著官方口徑下，長效機(jī)制已經(jīng)建立完成。具體來看，這包括城市主體責(zé)任制、“一城一策”試點(diǎn)等相關(guān)機(jī)制。

    加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管

    租賃市場的相關(guān)工作，在此次會議的9大方面工作中第三個被提及。

    會議提出，要著力培育和發(fā)展租賃住房，促進(jìn)解決新市民等群體的住房問題。進(jìn)一步培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺。重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制。

    其中，“加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺”的提法，被認(rèn)為是主管部門將要加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管的重要信號。

    實(shí)際上，由于部分租賃企業(yè)在2019年頻繁“爆雷”，整頓租賃市場，在2019年已經(jīng)成為一項(xiàng)重要工作。

    9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專門召開了住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治工作推進(jìn)會，要求在全國范圍內(nèi)深入開展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊侵害住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。

    據(jù)了解，6月至11月期間，全國共排查住房租賃中介機(jī)構(gòu)81416家，查處違法違規(guī)住房租賃中介機(jī)構(gòu)9197家，通報曝光違法違規(guī)典型案例7974起。另外，在11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部委，還專門通報了整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象的第一批7起違法違規(guī)典型案例。

    對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，對租賃市場，此次會議提了兩句話，分成了市場化租賃和政策性租賃兩個領(lǐng)域，可以看出政府的明確定位。對于市場化租賃，會議堅(jiān)定機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化的方向，發(fā)揮市場的作用，本質(zhì)上是對租賃供給端升級優(yōu)化，機(jī)構(gòu)化的提升能夠有效改變市場“散亂差”的格局。這一態(tài)度一定程度上表明了政府對于長租公寓價值的認(rèn)可，近年來長租公寓行業(yè)出現(xiàn)的一些問題是發(fā)展中的問題，需要對新事物有一定的包容，更要通過發(fā)展來解決。

    其次，許小樂分析稱，會議也強(qiáng)調(diào)了要更好發(fā)揮政府對市場監(jiān)管的作用，前提是對市場行為的充分了解，建立和完善租賃管理服務(wù)平臺，提高租賃備案登記率，為監(jiān)管打好基礎(chǔ)。

    而對于會議提及的政策性租賃住房，許小樂認(rèn)為，其發(fā)展的責(zé)任更多在于政府，尤其是在地方城市政府。地方政府需要將有限的資源發(fā)揮最大的價值，探索規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制，核心在于租賃土地供應(yīng)制度、投融資制度、運(yùn)營管理制度等，提高供需匹配度，降低運(yùn)營成本，提高覆蓋效率。

    轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)模式

    除了房地產(chǎn)、租賃市場等具體領(lǐng)域外，此次會議在更為宏觀的城市發(fā)展模式領(lǐng)域的相關(guān)表述，被認(rèn)為可能會對行業(yè)造成十分深遠(yuǎn)的影響。

    會議提出，堅(jiān)持問題導(dǎo)向、目標(biāo)導(dǎo)向、結(jié)果導(dǎo)向，推動城市開發(fā)建設(shè)由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，不斷滿足人民群眾對美好生活的需求。

    其中，“存量提質(zhì)改造”的主要抓手，被認(rèn)為是城市更新、老舊小區(qū)改造（以下簡稱“舊改”）等相關(guān)部門在過去一年多次強(qiáng)調(diào)的工作。

    實(shí)際上，自從稍早些時候結(jié)束的2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會議，首次提及了“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升”之后，這一領(lǐng)域迅速成為熱點(diǎn)。記者在12月舉行的中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會上了解到，品牌房企，如恒大集團(tuán)、碧桂園、萬科、保利、華潤、大悅城、首創(chuàng)等，超過半數(shù)已參與到城市更新領(lǐng)域，合作與收并購步伐加速，金融退出機(jī)制也已見雛形。

    對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道采訪時表示，從中央經(jīng)濟(jì)工作會議，再到住建工作會議，所強(qiáng)調(diào)的存量改造、存量發(fā)展的模式，主要有三個方面的考慮。

    首先，我國城市內(nèi)部的大量困難戶家庭，還居住在老舊小區(qū)中。因此，棚改與舊改等工作，有利于實(shí)現(xiàn)城市困難群眾住房保障。某種意義上而言，是城市內(nèi)部的扶貧攻堅(jiān)。其次，不僅是舊改，存量發(fā)展中的城市更新等政策，還有著促進(jìn)土地集約利用，優(yōu)化土地資源配置，將過去低效利用的城市土地高效利用的意義。最后，由于我國開始強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)空間布局的調(diào)整，中心城市將會在引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到更重要的作用，因此，需要通過用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)高端產(chǎn)業(yè)在中心城市的集聚。

    而對于城市存量發(fā)展中可能存在的問題，顧云昌表示，雖然我國過去幾年間去庫存取得了良好成果，但是，從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，未來一二線城市要考慮商業(yè)地產(chǎn)去庫存的處理問題。而對于三四線城市而言，本輪周期所供應(yīng)的大量土地，可能成為未來存量改造的問題之一。