中國(guó)社科院：一二線城市房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌三四線城市漲幅接近零

    報(bào)告預(yù)計(jì)，短期內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房?jī)r(jià)虛高嚴(yán)重的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。

    辛圓

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院周五發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)月度分析報(bào)告》指出，9月142個(gè)樣本城市中，一二線城市房?jī)r(jià)由微漲轉(zhuǎn)為小幅下跌，三四線城市房?jī)r(jià)漲速進(jìn)一步回落至接近于零的水平。

    大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示顯示，與2018年8月相比，9月一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.47%，環(huán)比漲速比上月進(jìn)一步回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。除廣州環(huán)比接近持平外，北京、深圳、上海房?jī)r(jià)均環(huán)比下跌。其中9月北京環(huán)比下跌0.21%，深圳環(huán)比下跌0.85%，上海環(huán)比下跌1.3%。

    報(bào)告稱(chēng)，雖然一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)得到有效控制，但是一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定嚴(yán)重依賴(lài)行政管控手段，市場(chǎng)扭曲程度較大。這主要具體表現(xiàn)在嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策作用下，大量中等及以上收入群體由購(gòu)轉(zhuǎn)租，推動(dòng)了住房租金的快速上漲；一線城市整體進(jìn)入存量房市場(chǎng)，但相應(yīng)的配套制度并沒(méi)有跟進(jìn)，二手房換房交易時(shí)間長(zhǎng)、成本高，造成二手房市場(chǎng)流動(dòng)性降低、配置效率下降；居民改善性住房需求受到嚴(yán)重抑制等。

    與2018年8月相比，9月二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.563%，漲速比上月進(jìn)一步回落0.53個(gè)百分點(diǎn)。

    其中，西安、青島、成都、武漢等2017-2018年房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)二線城市，房?jī)r(jià)均環(huán)比下跌，廈門(mén)房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。其中成都環(huán)比下跌3.74%、武漢下跌2.1%、青島下跌1.55%，西安下跌1.38%。熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌，也帶動(dòng)了周邊三四線城市房?jī)r(jià)下跌。

    大數(shù)據(jù)顯示，與2018年8月相比，9月三四線城市房?jī)r(jià)環(huán)比微漲0.154%，漲速比上月進(jìn)一步回落0.49個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、廈門(mén)、成都等房?jī)r(jià)下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂(lè)山等房?jī)r(jià)也出現(xiàn)下跌。廊坊、三亞、?？诘茸》客顿Y投機(jī)屬性曾經(jīng)較強(qiáng)的城市房?jī)r(jià)均環(huán)比下跌。

    2016年以來(lái)，在貨幣化棚改等強(qiáng)力去庫(kù)存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫(kù)存水平較低，這是近一年多來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的重要原因。

    “在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、價(jià)格洼地填平的背景下，三四線城市房?jī)r(jià)漲速持續(xù)回落。”社科院在報(bào)告中指出。

    針對(duì)對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，社科院分析稱(chēng)，中央抑制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進(jìn)一步落實(shí)，這不僅對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期有積極作用，也將促使開(kāi)發(fā)企業(yè)放棄幻想轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式。

    而從資金面看，隨著定向降準(zhǔn)等穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施，市場(chǎng)利率有所下降，預(yù)計(jì)首套房貸利率大幅上浮現(xiàn)象也將得到改善。但“大水漫灌”的現(xiàn)象暫不會(huì)出現(xiàn)。

    報(bào)告預(yù)計(jì)，短期內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房?jī)r(jià)虛高嚴(yán)重的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。

    社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華建議，未來(lái)一、二線城市應(yīng)繼續(xù)抑制投資投機(jī)，維持現(xiàn)有的限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策。清理三四線城市不合時(shí)宜的住房去庫(kù)存政策，切實(shí)落實(shí)好地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主體責(zé)任。堅(jiān)持“因城施策”不搞政策一刀切，避免誘發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。保持調(diào)控政策的持續(xù)性與穩(wěn)定性，促進(jìn)房?jī)r(jià)預(yù)期的穩(wěn)定。

    另一方面，要多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源，包括加快公租房的建設(shè)與配租；加快對(duì)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的推廣；對(duì)利用工商業(yè)閑置建筑改造為長(zhǎng)租公寓，給予更多的規(guī)劃、土地利用、稅收政策支持；出臺(tái)可行性細(xì)則，支持企業(yè)單位利用閑置土地建設(shè)租賃型職工宿舍等。

    社科院還指出，下一步應(yīng)加快推進(jìn)住房供給側(cè)改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。抓住住房市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的有利契機(jī)，加快推進(jìn)和深化期房預(yù)售制度改革、土地出讓制度改革、集體土地利用制度改革、購(gòu)?fù)瑱?quán)改革等關(guān)鍵性制度的改革，通過(guò)相關(guān)財(cái)權(quán)事權(quán)改革，促進(jìn)與住房相關(guān)的基本公共服務(wù)的一體化與均等化。