本報記者 王麗新

    近日，國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》?！兑庖姟分赋?，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，對于提升基礎設施運營管理水平、拓寬社會投資渠道、合理擴大有效投資以及降低政府債務風險、降低企業(yè)負債水平等具有重要意義。

    該文件涉及到多個方面均為城市更新相關內(nèi)容，比如吸引社會資本參與盤活城市老舊資產(chǎn)資源特別是老舊小區(qū)改造；有序盤活長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的項目資產(chǎn)，包括老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等，以及國有企業(yè)開辦的酒店、餐飲、療養(yǎng)院等非主業(yè)資產(chǎn)；推動閑置低效資產(chǎn)改造與轉型，開發(fā)用于創(chuàng)新研發(fā)、衛(wèi)生健康、養(yǎng)老托育、體育健身、休閑旅游、社區(qū)服務或作為保障性租賃住房等新功能。

    多位業(yè)內(nèi)專家表示，這個文件的出臺將促使各地政府積極釋放國企名下的存量資產(chǎn)、引入民營企業(yè)進行多種方式合作，出臺針對性的扶持政策，以及金融、財政等各方面的資金支持，將令正在各地開展的城市更新迎來空前的發(fā)展機遇。

    在國務院推出這一重磅政策前，北京市已發(fā)布《北京市城市更新專項規(guī)劃（北京市“十四五”時期城市更新規(guī)劃）》。

    該規(guī)劃特別總結了十三五期間城市更新的主要問題是，“缺乏頂層設計與統(tǒng)籌，政策支撐有待完善；城市更新項目以財政資金為主的投資特征突出，社會資本參與積極性不強，金融財稅的配套政策較為缺失；協(xié)同機制有待構建。”同事，規(guī)劃中還特別肯定了由高和資本投資運營的新街高和案例，稱“新街高和老舊樓宇以產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金方式引入社會資本參與城市更新，優(yōu)化服務內(nèi)容，打造新型辦公空間。”

    這表明無論是國務院下發(fā)的重磅文件，還是北京市的十四五規(guī)劃，都明確肯定鼓勵和支持民營資本尤其是以基金等金融創(chuàng)新模式進入城市更新領域，盤貨存量資產(chǎn)。而盤活的關鍵是要看資管公司有沒有能力及如何創(chuàng)造行的提高資產(chǎn)的現(xiàn)金流。

    高和資本相關負責人表示，公司在城市更新領域已深耕十年以上，盤活存量資產(chǎn)的最佳方法是通過城市更新的專項基金投資，通過產(chǎn)品的重新定位與改造，引入產(chǎn)業(yè)，并不斷提升資產(chǎn)運營價值，從而大幅提升資產(chǎn)的租金水平，尤其是現(xiàn)金流，最終通過資產(chǎn)證券化的方式退出。目前，在穩(wěn)經(jīng)濟的大趨勢下，無論地方政府還是上市公司，都有把重資產(chǎn)從負債表內(nèi)，剝離到表外的需要。這就需要專業(yè)資管企業(yè)利用市場化的創(chuàng)新金融手段來實現(xiàn)。

    新街高和位于北京新街口內(nèi)大街，緊鄰北二環(huán)積水潭地鐵站，總面積近兩萬平米，前身為一家運營不良的商業(yè)。2017年，高和資本整體收購并改造為寫字樓，除對產(chǎn)品內(nèi)外形態(tài)投入資金改造，更創(chuàng)造了名為Hiwork的新辦公理念。

    高和資本合伙人蘇鑫表示，“城市更新不是房地產(chǎn)，是技術推動的產(chǎn)業(yè)升級與消費升級。”

    “新辦公”將具有三大趨勢，即共享化、服務化和移動化。未來，辦公創(chuàng)新平臺下的“新辦公”模式將在一種更具有張力的新生態(tài)中，融入高科技、可持續(xù)性、健康、共享、人性化、創(chuàng)新文化、城市等元素，為企業(yè)追求效率和創(chuàng)新提供服務。

    高和資本在上海靜安寺附近打造的靜安高和項目也是一個典型案例。靜安高和前身為中華企業(yè)大廈，是一棟位于黃金地段，但產(chǎn)品落后的乙級寫字樓。高和資本收購后投入上億元，將產(chǎn)品提升為具有現(xiàn)代感的甲級寫字樓，其租金提升近兩倍，并吸引了眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，也一躍成為稅收過億（入駐辦公企業(yè)納稅額）的寫字樓。

    值得注意的是，高和資本近期亮相市場的最新項目是位于北三環(huán)的“融中心”，該項目位于北京三元橋附近，總建筑面積約10萬平米，前身為愛琴海購物中心，與新街高和一樣，也是一個商改辦項目，但體量是新街高和的五倍。

    “融中心”也契合了政府近年更加提倡的片區(qū)有機更新的最新趨勢，即更加強調(diào)樓宇更新所帶來的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，進而帶動區(qū)域生態(tài)的發(fā)展。其從改造開始變定位于為科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)打造全新辦公空間。據(jù)記者了解，某大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)今年已整體租賃入駐，作為其多中心運營總部之一，將有上萬員工在此辦公。

    融中心顯然結合新街高和和靜安中心兩個項目的經(jīng)驗，也體現(xiàn)了高和資本對城市更新核心理念的加深，即盤活資產(chǎn)的重點是引入高科技產(chǎn)業(yè)，和大幅增加現(xiàn)金流。而城市更新不再是單一樓宇的更新，而是由產(chǎn)業(yè)所帶動的整個片區(qū)的更新。

    例如，融中心附近的三元橋區(qū)域原本沒有科技互聯(lián)網(wǎng)基因，“大廠”入駐則引入了新興產(chǎn)業(yè)和人群，也會進而帶動更多的下游服務產(chǎn)業(yè)和人才向這一區(qū)域聚集，并與中關村和望京等高科技區(qū)打通。

    不久前，中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布了2021年度城市更新白皮書。這一白皮書的主題便是“城市片區(qū)統(tǒng)籌更新的趨勢與實施路徑”。報告首先指出，判斷一個項目是城市更新還是房地產(chǎn)開發(fā)有一個簡單有效的辦法，就是看項目整體現(xiàn)金流目標，以短期驟增現(xiàn)金流為目標的就是房地產(chǎn)開發(fā)；反之，以長期平穩(wěn)現(xiàn)金流為目標的則更大程度上是城市更新。

（編輯 張明富）