繼上海限購政策推出2個月之后，成都也將“法拍房”納入限購范圍了。

    3月22日晚，成都發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，即日起將法拍房納入限購。

    消息一出，有觀點(diǎn)認(rèn)為此舉進(jìn)一步堵住了法拍二手房不限購的漏洞。因?yàn)橹坝腥死谜呗┒?，專門虛構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛，通過訴訟將正常房源轉(zhuǎn)化為法拍房繞過限購政策。

    本是風(fēng)險重重、處處暗坑的不良資產(chǎn)，法拍房怎么突然一夜間就落入尋常百姓家了？

    其實(shí)這個不起眼的小眾市場，早就悄無聲息的走紅了。過去的4年時間里，全國法拍房掛牌數(shù)量暴漲143倍，整個市場體量巨大。光是深圳，去年法拍房就賣出了100億。

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    4年交易量暴增143倍，市場爆火

    公開數(shù)據(jù)顯示，從2017年至2020年四年間，僅阿里拍賣網(wǎng)的住宅拍賣數(shù)量就增長了143倍，這個市場增速不容小覷。

    另據(jù)浙商資產(chǎn)研究院發(fā)布的報告稱，僅2020年，全國司法拍賣房產(chǎn)就共計516701次。

    近年來，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及限購等政策影響，法拍房市場逐漸變得火熱，并成為不少購房者的選擇之一，一些中介平臺也順勢崛起，做起了法拍房的生意。

    有買有賣，法拍房市場如火如荼。然而，這門像極了二手房交易的生意卻并不好做。

    對于購房者來說，規(guī)避了限購條件、價格便宜是利好，但遭遇風(fēng)險也是常有的事。對于中介平臺來說，雖能從動輒上百萬的交易中獲取豐厚的回報，但也不是每筆生意都能穩(wěn)賺不賠。

    “過程繁瑣且需要耗費(fèi)大量的人力和精力。”鯨拍房創(chuàng)始人段總成龍告訴PropTech研習(xí)社，成交一套法拍房涉及多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都會產(chǎn)生相應(yīng)的運(yùn)營成本，遇到特別難清退的房子很可能白做甚至賠錢。

    法拍房究竟有哪些風(fēng)險，中介平臺面臨哪些困境，他們又該如何解決，成為當(dāng)務(wù)之急。

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    54萬人購買法拍房，一片藍(lán)海

    從法拍房的增加數(shù)量及成交額來看，目前，這個特殊市場熱度正濃。

    2017年，阿里拍賣網(wǎng)在網(wǎng)上拍出了9000套住宅，2018年又拍出了20000套，2019年拍出50萬套，2020年10月則飚升至129萬套。

    這也就是說4年時間，阿里的住宅拍賣房就增長了143倍。而涉及的法拍房來源主要有，涉刑（如：官員腐敗類）、訴訟（如：房貸斷供）、破產(chǎn)（如：清算企業(yè)的資產(chǎn)處置）等。

    就全國而言，據(jù)浙商資產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年全國網(wǎng)絡(luò)司法拍賣年度報告》顯示，僅2020年，全國司法拍賣房產(chǎn)共計516701次，同比增長2.4%。

    法拍房的數(shù)量在增多，參與購買法拍房的人數(shù)也在增加。

    據(jù)鯨拍房提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國有31.4萬人參與了購買法拍房，2018年有44.4萬人，2019年有48.7萬人，2020年則高達(dá)54.8萬人。

    法拍房市場備受投資客及限購人士追捧的原因有很多，其中，除價格之外，限購是另一重大影響因素。

    多位業(yè)內(nèi)人士及購房人士告訴PropTech研習(xí)社，購買法拍房主要是沒有新房購買資質(zhì)而不得不做出的選擇。

    有市場，有需求，牽線搭橋的中介平臺也順勢崛起。

    2016年，阿里拍賣、京東拍賣、公拍網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會、訴訟資產(chǎn)網(wǎng)被最高人民法院納入司法拍賣平臺名單。與此同時，一些不知名的小平臺也跑步入場，意欲從中分羹。

    “法拍房是房產(chǎn)市場中一片未經(jīng)發(fā)掘的藍(lán)海。”鯨拍房創(chuàng)始人段成龍?zhí)寡浴?/p>

    但事實(shí)上，在這個看起來不錯的小眾市場內(nèi)，無論是買家，還是中介平臺，要想占到便宜，都并非易事。

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    價格便宜有風(fēng)險，法拍房存5大坑

    對于購房者來說，買到性價比高，且優(yōu)質(zhì)的法拍房是剛需，但其實(shí)，購買法拍房需要購房者有一定的風(fēng)險承受能力。

    北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣稱，雖然法拍房的價格比正常的房屋價格要低出很多，但其中的風(fēng)險也比一般房產(chǎn)高出不少。

    2018年，張?jiān)仆ㄟ^司法拍賣低價取得了朝陽某小區(qū)房屋，隨后轉(zhuǎn)賣給李某。在簽署房屋買賣協(xié)議時，張某稱房屋上沒有任何戶口，因此，在協(xié)議上明確約定了無戶口。

    然而，李遙在遷入自己戶口時，卻發(fā)現(xiàn)該房屋已有兩個人的戶口。對此，張?jiān)品Q不知情，并讓李遙去找前一任業(yè)主。無奈之下，李遙將張?jiān)聘嫔戏ㄍィ鹪V要求張?jiān)瞥袚?dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，最后，李云雖取得了一定的賠償，但房屋上的前兩個戶口依舊尚未遷出。

    段成龍也坦言，個人參拍法拍房存在的坑至少有5點(diǎn)：

    1.是否存在未知費(fèi)用，比如拖欠物業(yè)水電等費(fèi)用；

    2.巨額稅費(fèi)；

    3.是否可辦理產(chǎn)權(quán)證；

    4.是否存在長期租賃；

    5.騰退問題，個人參拍如果沒有做到全面的盡職調(diào)查，一不小心就會掉入陷阱。

    因此，購買法拍房，要做好最壞的打算，打架、辱罵等極端事件都有可能發(fā)生。

    但這些問題也并非完全不能避免，王玉臣表示，購房者在購房時對掛牌的房產(chǎn)信息仔細(xì)確認(rèn)；實(shí)地查看房屋的周邊物業(yè)情況，質(zhì)量問題；通過裁判文書網(wǎng)及最高法院執(zhí)行信息網(wǎng)查詢房主的相關(guān)裁判文書和執(zhí)行信息等行為在一定程度上可以減少風(fēng)險的發(fā)生。

    購房人要順利買到心儀的房子不容易，中介平臺要促成交易也并不簡單。

    那么，在客戶的要求下，平臺如何摸清房屋的真實(shí)情況，購房后如何解決客戶的后顧之憂？

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    成交一套虧6萬，中介賺錢不容易

    對于購買法拍房的人的來說，房屋是否是兇宅、建筑年代、朝向、戶型、采光情況，真實(shí)市場成交價格及稅費(fèi)、欠費(fèi)等情況至關(guān)重要，但這些信息在拍賣公告中并不完全顯示，而作為中介平臺，要拿下客戶，對這些信息必須要有全面的了解。

    中介平臺如何獲取這些信息？

    “現(xiàn)場走訪、法院咨詢、房管部門調(diào)檔、物業(yè)咨詢、案件背景調(diào)查等等。”從事法拍房6年的段成龍告訴PropTe'chech研習(xí)社，這些過程繁瑣且需要耗費(fèi)大量的人力和精力，但目前并沒有發(fā)現(xiàn)同行有更節(jié)省成本的好方案。

    一般而言，中介平臺對購房者會提供拍前、拍中、拍后三個環(huán)節(jié)的服務(wù)，拍前主要是對法拍房源進(jìn)行深度調(diào)查，拍中協(xié)助客戶報名參拍，拍后負(fù)責(zé)法拍房的占用騰退問題。

    這其中法拍房調(diào)查及解決騰退問題較為復(fù)雜。

    法拍房調(diào)查分為三次，具體分為初步調(diào)查——深度調(diào)查——最終核查。

    初步調(diào)查主要核實(shí)房屋的基本信息，深度調(diào)查則包括對房屋整體最終復(fù)核，包括房屋使用情況、欠費(fèi)情況、交易稅費(fèi)、補(bǔ)充款項(xiàng)等，并結(jié)合公司律師的建議，做出詳細(xì)的房屋風(fēng)險調(diào)查報告。其目的是為客戶提供參與拍賣的客觀依據(jù)，避免客戶因誤判信息而產(chǎn)生競拍后的經(jīng)濟(jì)損失。

    騰退問題則是購房者、中介與法拍房住戶的一場激戰(zhàn)。

    從公開報道來看，購房者拍下房子，入住時才發(fā)現(xiàn)房屋已被占用的案列比比皆是，中介也繞不開同樣的難題。

    段成龍稱，2020年9月25日，一位客戶拍下了一套法拍房，11月5日拿到房本之后，卻發(fā)現(xiàn)原有業(yè)主已失聯(lián)一個多月，并拒接電話。隨后，鯨拍房走訪物業(yè)及鄰居才得知房子目前由業(yè)主家人居住，而業(yè)主早已不知所蹤。

    為了加快完成清退，段成龍的騰房團(tuán)隊(duì)在法拍房樓下晝夜蹲守了10天，卻發(fā)現(xiàn)房內(nèi)其實(shí)并無人居住。

    最后，鯨拍房不得不與法官協(xié)商進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，在當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶄浒负螅诜ü俸头ň谋O(jiān)督下，將屋內(nèi)物品完全清空。

    段成龍說，“與相關(guān)人員多次溝通，甚至每天消磨占房人的意志，”已經(jīng)成為中介平臺騰退法拍房的戰(zhàn)略之一。

    那么，這個繁瑣的生意掙錢嗎？

    “如果遇到特別難清退的房子很可能白做甚至賠錢。”段成龍?zhí)寡裕?020年6月，自己公司就曾在一套法拍房上虧損了6萬元，但整體而言，已經(jīng)能實(shí)現(xiàn)自給自足。

    “成交一套法拍房，涉及的環(huán)節(jié)很多，需要不同的部門人員進(jìn)行，每一環(huán)節(jié)都會產(chǎn)生相應(yīng)的運(yùn)營成本，每交付一套法拍房其成本在房產(chǎn)總價的1%左右，成交一套房可獲得2%—3%的提成。”

    平臺能否盈利，除需要完美的商業(yè)模式之外，也與平臺的成員息息相關(guān)，而目前，中介平臺從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)就是亟需解決的問題。

    段成龍稱，法拍房交易細(xì)節(jié)繁雜，中介平臺要應(yīng)付客戶，就需要從業(yè)人員有過硬的業(yè)務(wù)能力，但實(shí)際情況卻是大部分公司普遍存在從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，服務(wù)品質(zhì)較底，抗風(fēng)險能力較弱，缺乏專業(yè)化，沒有搭建起完善的業(yè)務(wù)體系的問題。

    因此，招納具備潛力的業(yè)務(wù)人員成為重中之重。

    “我們對員工要求特別嚴(yán)格，要求本科以上學(xué)歷。”段成龍認(rèn)為，想要掌握法拍房相關(guān)知識也需要很強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，學(xué)歷越高，個人的整體素質(zhì)就越高。

    除此之外，符合PSDY（貧窮、聰明、欲望、學(xué)歷）的參考標(biāo)準(zhǔn)也是段成龍對于招聘的人員的要求之一，因?yàn)樵谒磥?，貧窮的員工賺錢欲望更強(qiáng)也更能吃苦。

    從1998年法拍房出現(xiàn)至今，已歷經(jīng)23年。這段時間里，法拍房從一個不起眼的小眾市場逐漸進(jìn)入大眾視野，越來越多的購房者與中介平臺殺入其中。

    那么，這個市場存在的風(fēng)險會因?yàn)槭袌銎毓舛仍絹碓礁叨鴾p小嗎？中介平臺會因?yàn)橘彿繀⑴c者越來越多而賺到錢嗎？隨著各地限購政策進(jìn)一步收緊，想要在這個市場持續(xù)淘金，不是件容易的事。但會不會有更大的玩家進(jìn)來重塑標(biāo)準(zhǔn)，還需觀望。