本報記者 王麗新

    “由于疫情和租賃房屋快要到期，我將之前的房子退租了。但公司與自有住房距離太遠，所以又開始重新租房。”近期在看房的李女士（化名）向《證券日報》記者表示，沒想到可選的房子多了，價格也降了下來。

    最近剛剛交完房租的夏女士（化名）也告訴《證券日報》記者，“春節(jié)之后我換了工作，疫情剛有緩解的時候不得不去租房，當時看了不少房，多數都下調了房租，有的每個月比疫情前下降500元左右，一年能省下來6000元。”

    疫情以來，北京租賃市場發(fā)生了深刻變化。“禁足”期不能進小區(qū)租房看房，原本等著春節(jié)后換房、續(xù)簽的租客不再進京，外來務工人員減少。嚴格管控之下，業(yè)主調低房租或者干脆空置，壓力更大的則是近年來迅猛擴張房源的長租公寓運營商。

    坐等節(jié)后小陽春提租愿望落空之后，長租公寓運營商需要面對的是“消失”且不知何時回歸的租客、要支付給房東的租金、裝修及運營等各種成本，進賬資金縮減和支付現金增加兩頭擠壓，如今的長租公寓運營商現金流普遍吃緊，有些已走上縮減規(guī)模調整運營模式的自救之路。

    租客減少租金下降

    據貝殼研究院數據顯示，2020年1月-4月份，北京平均租金為81.6元/平米/月，同比去年下降4.1%。受到疫情影響，尤其是1月-2月份，交易量下降明顯，租賃需求推遲，空置率同比去年同期上升。

    另據58同城、安居客5月份重點城市租房趨勢報告顯示，5月份，北京房租平均租金為4592元/月，環(huán)比下跌2.3%。進入6月第一周后，據貝殼研究院統(tǒng)計數據顯示，北京租金水平繼續(xù)呈現下降態(tài)勢。

    “目前來看，業(yè)主的出租價格預期持續(xù)下降，掛牌價格環(huán)比下跌。租客掌握了更大話語權，議價空間提升。”貝殼找房高級分析師黃卉向《證券日報》記者表示，租金下降是多方因素構成的，一方面受疫情影響，北京租賃市場還未全面進入常態(tài)化；另一方面全市的租賃人口處于流出狀態(tài)，受到結構性因素影響，租賃租金上漲動力不足。

    在這種艱難的市場格局下，曾寄望于到2021年要占到整體市場30%以上的機構化長租平臺不得不暫時減慢腳步。據觀點指數研究數據顯示，今年前4個月，79%的長租公寓企業(yè)表示營收較去年同期下降50%以上，部分規(guī)模型企業(yè)虧損預估超千萬元。

    為了生存，部分長租公寓企業(yè)已經實行了“關店+裁員”戰(zhàn)略，某標桿性長租公寓企業(yè)房源量直接減少2萬多套。即使是頭部長租公寓運營商也不得不解約“高收低租”房源，縮減規(guī)模過冬。當然，適當“縮水”，調整業(yè)務結構也有利于企業(yè)整體發(fā)展，但長租公寓抗風險能力不足的背后邏輯卻值得深思。

    單店盈利能力弱

    眾所周知，過去幾年，隨著城鎮(zhèn)化進程持續(xù)推進，一線城市和新一線城市的租房人口持續(xù)增多，北京房租水平更是一路水漲船高，而長租公寓運營商憑借高品質產品和服務，租賃價格也相對較高，有些頭部長租公寓運營商甚至有過租客“一房難求”的高光時刻。

    彼時，在行業(yè)迎來利好的市場格局下，大批長租公寓企業(yè)紛紛試水，急于進行規(guī)模擴張，對風險和盈利關注不足，本身多處于虧損狀態(tài)，商業(yè)模式多走的是等待規(guī)模擴張到一定程度即可實現盈利，未聚焦單店盈利。在疫情的沖擊下，就加大了資金壓力與經營風險。

    “受到疫情的影響，長租公寓企業(yè)出租率下降、違約率提升，同時仍然需要正常給業(yè)主支付房租，現金流普遍吃緊，部分長租公寓企業(yè)面臨倒閉的風險。”黃卉向《證券日報》記者表示，一方面是長租公寓的盈利模式單一、整體空間較窄，屬于“高成本低利潤”；另一方面部分企業(yè)前期盲目進行規(guī)模擴張，未聚焦單店盈利，抗風險能力進一步減弱。

    “高成本低利潤率的商業(yè)模式導致抗風險能力低主要體現在以下幾方面：一是長租公寓成本高，目前國內的長租公寓主要以包租模式為主，而裝修和運營也需要較高的成本投入；二是靈活性差，在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金；三是運營水平要求較高，部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會相對激進地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現金流原本就岌岌可危，更加難以抵御市場風險。”黃卉向《證券日報》記者表示，長租公寓企業(yè)應關注自身現金流，聚焦單店盈利，增加自身的抗風險能力。

    不過，有想法的長租公寓運營商已經率先有所動作。今年疫情以來，多地爭相出臺人才政策，已有部分長租公寓開始和當地政府合作，推出人才公寓品牌，這有可能是長租公寓運營企業(yè)進入細分市場的機遇，利于實現輕資產輸出。

（編輯 張偉 才山丹）