本報記者 王麗新

    在不確定的市場中尋求練就靈活生存發(fā)展的能力，是這場長達近兩年的房地產(chǎn)行業(yè)縮編之變的核心準則。在這一目標下，所有的“術”都在試圖先推動一個財務指標的提升，即回款，連裁員也不外如是。

    2月底以來，減員、變相降薪、調整組織架構等一系列動作在大小房企悄然上演，既有因組織架構優(yōu)化引發(fā)的人事?lián)Q防，也有因業(yè)績成績單不及格被優(yōu)化掉的裁員，還有因銷售停擺導致付不起工資的企業(yè)讓員工主動離職，甚至有中高管層“自愿”降薪的自救舉措。

    “我們一直有檢視組織架構和業(yè)績導向的傳統(tǒng)，每年都執(zhí)行10%－15%基于業(yè)績的人員調整，今年正趕上組織架構調整，涉及部分組織整合而產(chǎn)生了人員流動情況，但不涉及大幅裁員。”華夏幸福董秘林成紅在接受《證券日報》記者采訪時表示，之所以啟動組織架構調整有兩大背景，一是基于公司的戰(zhàn)略再聚焦，聚焦核心都市圈，將資源和資本向公司業(yè)績主產(chǎn)區(qū)傾斜，二是強化“做精總部，做強一線”的經(jīng)營導向，推行組織扁平化以減少中間環(huán)節(jié)，讓管理者聽得到炮火，便于更快更準的判斷和決策。

    調整組織架構

    關于“組織架構調整”這道題，從2018年起就陸續(xù)有大型房企應考，2019年則進入了集中調整期，比如萬科、碧桂園等、陽光城等。減員、降薪和中高管離職潮只是在這場地產(chǎn)行業(yè)整體組織架構調整過程中出現(xiàn)的現(xiàn)象。

    據(jù)《證券日報》記者了解，房地產(chǎn)行業(yè)過去一直是資金和資源密集型行業(yè)，粗放式管理，信息化程度弱，近兩年出現(xiàn)的搭建大運營體系，啟動全面預算管理，甚至每天上報銷售額給集團的細節(jié)，都是向精細化管理，提高運營效率的方向性動作，這也是房企進行調整組織架構的目的之一。

    當然更重要的目的是提高房地產(chǎn)行業(yè)的人均效能，而這種組織架構調整操作的核心，一是將總部職能下放，二是合并區(qū)域。這兩大動作帶來的員工流動變化，一般來說，保持在20%左右是正常的，其中，主動離職和被動淘汰通常各占一半。

    “在產(chǎn)業(yè)新城板塊，有的事業(yè)部只有一個區(qū)域，或者業(yè)績規(guī)模偏小，或者地域相鄰，我們就對這些區(qū)域進行了整合。”林成紅向《證券日報》記者表示，各個業(yè)務集團按照自身業(yè)務情況進行人員調整，與組織業(yè)績和個人業(yè)績考核掛鉤。

    基于員工層面的調整是與KPI考核指標相關，這是常規(guī)性人員調整動作。但今年的疫情致使2月銷售業(yè)績停擺，開年首兩個月銷售額幾乎全線下滑，確實也導致一些企業(yè)主動求變，畢竟這也涉及數(shù)億元的剛性支出。

    2月27日，凱德集團成為第一家公開宣布降薪的房企。從4月1日起，董事會成員和其他高管層自愿將董事費和基礎薪資降低5%-15%；所有經(jīng)理級及以上級別的員工凍結漲薪；其他員工不受影響。此舉措將在6個月后或者疫情平穩(wěn)后重新評估。

    但依靠減員縮減支出成本，這對大中型房企來說，依舊是杯水車薪。對房企來說，想憑借高周轉高負債模式在不確定性市場中保持靈活的生存發(fā)展能力，最關心的核心財務指標是現(xiàn)金流，其次可能才是負債、利潤、三項管理費用等，而現(xiàn)金流依然要靠銷售回款來保障。

    收縮投資戰(zhàn)線強化回款

    “在銷售目標適度增長，回款較好的高能級城市，還會加大投資布局，人員上當然也會擴招。”林成紅向《證券日報》記者透露，華夏幸福的春招計劃已經(jīng)啟動，且完全按照原計劃的30類崗位進行招聘，沒有任何大幅縮編，公司依然需要新鮮血液注入。

    林成紅進一步稱，戰(zhàn)略再聚焦是將投資布局重點轉向核心都市圈和高能級城市，比如“環(huán)京＋蘇浙皖鄭武”；調整組織架構也是為了更好地落地這一“再聚焦”戰(zhàn)略。

    “從近兩年房企投資變化和KPI考核納入指標的特點來看，其實也是暗合這一邏輯。不再依靠土地紅利實現(xiàn)業(yè)績增長的背后，倒逼房企向高周轉要業(yè)績，加上不確定性的政策和市場環(huán)境，進一步倒逼企業(yè)對經(jīng)營性現(xiàn)金流安全的渴望。”某業(yè)內人士向本報記者表示，畢竟，回款決定著企業(yè)接下來拿多少地，還多少貸款，還完之后還能貸多少額度，才能安全。鑒于此，不少房企在員工KPI考核中，由過去的簽約銷售額轉向了加重銷售回款率權重。在這一邏輯下，集團給予銷售好回款高的區(qū)域更多投資權重，反之將遭到淘汰。

    在多種不確定因素疊加的形勢下，地產(chǎn)行業(yè)整體確實面臨挑戰(zhàn)，很多企業(yè)被動瘦身，也有企業(yè)在主動求變，要具體分析。這一輪看，華夏幸福調整幅度不大，而且調整后的組織效率更高。

    《證券日報》記者采訪的多位人士也認為，對大型房企而言，在降本增效的前提下，適應目前銷售端困難、投資端成本高的局面，需要靈活的機制，調整架構保持適當人員流動率也是應變能力之一。長期而言，除非是資金鏈遭到重創(chuàng)面臨生死危機，否則大規(guī)模裁員或降薪的可能性并不大，隨著線下銷售恢復，不排除有些城市樓市回回暖，屆時資金壓力將得到一定程度緩解。

（編輯 喬川川）