12月23日，在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部針對(duì)2020年的房地產(chǎn)工作做了重要部署，共有九個(gè)方面內(nèi)容，其中排在第一位的是“著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。長(zhǎng)期堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。”

    在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，明年的房地產(chǎn)調(diào)控，“穩(wěn)”字當(dāng)頭，保持房?jī)r(jià)與地價(jià)政策穩(wěn)定仍是首要工作。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，再次明確要求“房住不炒”，代表了全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控力度將繼續(xù)維持之前的狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但是從整體來(lái)看，基本原則依然不會(huì)改變，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變。

    明年調(diào)控堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭

    眾所周知，2019年，在整體調(diào)控從緊的大背景下，不同城市針對(duì)自身狀況進(jìn)行了政策微調(diào)，一些城市定向放寬人才購(gòu)房政策、上調(diào)公積金額度、進(jìn)行人才購(gòu)房補(bǔ)貼、取消限價(jià)、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等，另一些城市則加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序等。

    時(shí)至年底，我國(guó)部分城市政策微調(diào)更加頻繁，以廣東省為例，11月以來(lái)，包括廣州、深圳、佛山、深汕合作區(qū)、中山、江門(mén)等在內(nèi)的不少?gòu)V東省地區(qū)，在人才購(gòu)房政策以及房地產(chǎn)政策上均有所寬松，或放寬人才購(gòu)房限制，或提高公積金貸款額度，或調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)。特別是廣州的花都區(qū)、南沙區(qū)、黃埔區(qū)三區(qū)接連放寬人才購(gòu)房限制，“撩撥”樓市一池春水，令市場(chǎng)預(yù)期微微生變，對(duì)于2020年的樓市調(diào)控政策也增加諸多猜想。

    而此次住建部會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”，為明年的調(diào)控政策定下基調(diào)。

    張大偉表示，整體來(lái)看，住建部會(huì)議是落地執(zhí)行中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議內(nèi)容。

    此前的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)為2020年樓市定調(diào)。在房地產(chǎn)政策方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，從會(huì)議傳遞的2020年房地產(chǎn)重點(diǎn)來(lái)看，可以預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控總體保持從嚴(yán)，因城施策的調(diào)控手段持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)金融側(cè)收緊將常態(tài)化。

    除了“穩(wěn)”字當(dāng)頭外，2020年的房地產(chǎn)調(diào)控也將更加體現(xiàn)因城施策。住建部會(huì)議2020年房地產(chǎn)5點(diǎn)要求中指出，堅(jiān)決打好三大攻堅(jiān)戰(zhàn)，其中是堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

    如上文所述，2019年在整體調(diào)控從緊的大背景下，不同城市針對(duì)自身狀況進(jìn)行了政策微調(diào)，有松有緊。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英認(rèn)為，2020年各地“因城施策”靈活微調(diào)政策將會(huì)越來(lái)越普遍。

    這與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神一致。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，“全面落實(shí)因城施策”。這意味著，不同城市、不同地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況，在穩(wěn)房?jī)r(jià)的目標(biāo)下，對(duì)現(xiàn)有政策進(jìn)行微調(diào)，繼續(xù)打擊投機(jī)性需求、支持剛性需求。

    存量市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)集中大發(fā)展

    此外，根據(jù)住建部會(huì)議，2020年我國(guó)房地產(chǎn)重點(diǎn)工作還包括完善住房保障體系、培育租賃住房、著力提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量、著力改善農(nóng)村住房條件和居住環(huán)境等。

    國(guó)仕英認(rèn)為，2020年住建部著力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，可見(jiàn)2020年存量房市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)集中較大的發(fā)展，存量市場(chǎng)的改造是房企及機(jī)構(gòu)來(lái)年需要關(guān)注的重點(diǎn)。

    關(guān)注“民生”切實(shí)解決老百姓（62.510，0.56，0.90%）居住問(wèn)題仍是明年房地產(chǎn)的一項(xiàng)重要工作。住建部會(huì)議明確，著力完善城鎮(zhèn)住房保障體系，加大城市困難群眾住房保障工作力度。抓好完善住房保障體系試點(diǎn)工作，爭(zhēng)取形成可復(fù)制、可推廣經(jīng)驗(yàn)。進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房，強(qiáng)化對(duì)環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體的精準(zhǔn)保障。嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)步推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造?？偨Y(jié)推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善支持政策，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。改革完善住房公積金制度。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這進(jìn)一步體現(xiàn)了2020年住房保障的內(nèi)容。此次會(huì)議的一個(gè)新亮點(diǎn)是，環(huán)衛(wèi)和公交等行業(yè)被納入到住房困難群體保障對(duì)象，后續(xù)預(yù)計(jì)會(huì)形成各類(lèi)配套政策。

    明年租賃市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

    此外，租賃住房也是明年的重要工作之一。今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)此表述是“大力發(fā)展租賃住房”。住建部會(huì)議指出，著力培育和發(fā)展租賃住房，促進(jìn)解決新市民等群體的住房問(wèn)題。進(jìn)一步培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制。

    嚴(yán)躍進(jìn)指出，租賃住房今年面臨很多問(wèn)題，但是改革方向不變。此次會(huì)議明確，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，同時(shí)提到了政策性租賃住房的概念，這說(shuō)明后續(xù)在房源供給、定價(jià)和運(yùn)營(yíng)等方面，會(huì)不斷和此類(lèi)政策概念掛鉤和結(jié)合，這是2020年值得關(guān)注的一個(gè)亮點(diǎn)和產(chǎn)品。

    明年租賃市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在。中央大力支持發(fā)展租賃住房，對(duì)其政策扶持力度可能會(huì)增加，對(duì)于布局該領(lǐng)域的企業(yè)來(lái)說(shuō)，將面臨較大發(fā)展機(jī)會(huì)。

    但不得不指出的是，前兩年由于盲目進(jìn)入、快速擴(kuò)張，長(zhǎng)租公寓問(wèn)題逐漸曝光，部分企業(yè)無(wú)法按時(shí)支付房東租金、拖欠供應(yīng)商欠款等兌付出現(xiàn)困難，多家長(zhǎng)租公寓中小企業(yè)運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)爆雷和跑路現(xiàn)象。

    在分析人士看來(lái)，在調(diào)控政策保持穩(wěn)定的情況下，明年的長(zhǎng)租公寓等仍然會(huì)面臨更加嚴(yán)厲的監(jiān)管，對(duì)于運(yùn)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)將是挑戰(zhàn)。