世邦魏理仕發(fā)布北京甲級寫字樓市場報告：非核心商務區(qū)崛起 麗澤發(fā)展?jié)摿ν怀?/h1>

2019-09-16 22:20  來源：證券日報網 旌鑫

    近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了《演變中的北京甲級寫字樓市場》報告，針對94棟甲級寫字樓近3000家入駐企業(yè)進行調查，從行業(yè)、中外資、面積區(qū)間等維度剖析對北京甲級寫字樓的市場需求，并在業(yè)內首次對北京甲級商務園市場進行租戶普查，作為寫字樓市場的補充研究，涵蓋52棟樓宇的近900家入駐企業(yè)，以分析商務園和寫字樓市場間的聯(lián)系和影響。

    報告指出，金融（31%）仍是第一大租戶行業(yè)。過去三年，TMT（15%）超越專業(yè)服務（13%）成為第二大需求引擎；金融的證券、基金、期貨、信托和TMT的科技互聯(lián)網成為需求增長最快的兩大子行業(yè)。

    中資租戶面積占比從2016年的35%上升到2019年的59%，成為甲級寫字樓的主導力量。過去三年，非核心商務區(qū)貢獻了全市54%的甲級寫字樓凈吸納量；與此同時，商務園也成為寫字樓市場的重要補充。擴租和升級搬遷是外溢型租戶在非核心商務區(qū)和商務園區(qū)租賃的主要目的。

    此外，靈活辦公整體存量自2015年以來增長5倍，但在甲級寫字樓的拓展受可租面積稀缺及租金高企制約，甲級寫字樓僅占靈活辦公在北京總租賃面積的15%。

    TMT、非銀行金融、中資企業(yè)

    成寫字樓市場需求增長三大引擎

    得益于頭部企業(yè)所創(chuàng)造的大量大面積需求，TMT（科技/新媒體/電信）行業(yè)過去三年成為僅次于金融的甲級寫字樓第二大租戶行業(yè)（由2016年的11%上升至2019年的15%）。盡管內部各細分產業(yè)經歷興衰起落，但TMT整體擴張勢頭強勁且不可逆轉。展望未來，隨著行業(yè)的洗牌和整合，大型成熟企業(yè)和獨角獸在租賃市場的主導地位將更趨突出。集成電路、軟件開發(fā)、人工智能、物聯(lián)網、云計算、企業(yè)端技術服務等領域也將成為新興租戶力量。

    盡管受到資管新規(guī)沖擊，長期來看，在居民理財和機構配置需求助推下，中國資管行業(yè)的潛力仍然非?？捎^。同時，資管新規(guī)引導資管行業(yè)回歸主動管理、產品凈值化導向，以及政策對外資進入門檻的大幅放開，都將推動金融行業(yè)轉型并呈現(xiàn)螺旋式增長，其中非銀行類金融，尤其是證券/基金/期貨/信托在過去三年擴張迅速，對核心商務區(qū)的新增租賃面積貢獻明顯。

    2019年，中資企業(yè)在北京甲級寫字樓的租賃面積占比上升至59%，取代外資企業(yè)成為甲級寫字樓市場的主導力量。其中專業(yè)服務和能源成為中資租戶比例上升最明顯的兩大行業(yè)。此外，中資企業(yè)的壯大還得益于大面積租戶群體的迅速成熟，5000平方米以上租戶在整體市場的重要性上升至22%。未來，隨著大型中資企業(yè)的國際化發(fā)展，將推動各行業(yè)企業(yè)在全國、國際交往中心的北京布局和擴張。

    非核心商務區(qū)崛起

    帶動全市甲級寫字樓新增需求快速提升    

    過去三年，北京寫字樓市場核心商務區(qū)供應持續(xù)緊張，而奧體、望京等非核心商務區(qū)則迅速成熟，有效承接了來自核心商務區(qū)的溢出需求。其中，擴租/增設點是最主要的租賃活動類型，占非核心商務區(qū)近三年新租面積的近半。從行業(yè)看，TMT是外溢需求的代表。而從區(qū)域看，望京成為受益最大的非核心商務區(qū)，承接了來自中關村、中央商務區(qū)、燕莎的外溢需求。

    對此，世邦魏理仕華北區(qū)顧問張冀蘇表示：“驅動北京租賃需求外溢的最重要因素是非核心商務區(qū)提供遠比核心商務區(qū)更充裕的高品質辦公空間，其甲級寫字樓存量在全市占比從三年前的9%上升至如今的31%。過去三年間，非核心商務區(qū)新建甲級寫字樓以其高端的硬件標準，為追求品質的租戶提供了更多選擇。”

    麗澤發(fā)展?jié)摿ν怀?/strong>

    商務園區(qū)為寫字樓市場提供廣闊腹地    

    世邦魏理仕方面指出，展望未來三年，北京甲級寫字樓市場將維持“供給驅動需求”的特點。中短期內，中央商務區(qū)大體量新增供應入市將釋放堅守核心商務區(qū)租戶的升級需求。但長期看，整體核心商務區(qū)甲級辦公空間仍供不應求。

    非核心商務區(qū)中，奧體和望京將步入或接近新增供應高峰的尾聲，麗澤和通州成為少數有集中新增供應量入市的新興商務區(qū)，將承接未來大部分外溢需求。而部分成本導向型租戶將進一步外溢至更外圍的商務園區(qū)，除了租金，商務園還能為符合產業(yè)導向的企業(yè)提供稅收優(yōu)惠。在地鐵開發(fā)外延之下，商務園區(qū)將為寫字樓市場提供廣闊腹地。

    世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天表示：“未來，隨著北京地鐵開發(fā)重心的南移，南部非核心商務區(qū)和商務園區(qū)的發(fā)展紅利將逐步顯現(xiàn)，其中麗澤的潛力最為突出。除了地鐵，大興國際機場、環(huán)球影城等即將投入使用的項目，也將促進麗澤、通州等新興商務區(qū)和豐臺科技園、亦莊等商務園區(qū)的發(fā)展。”

    而在移動辦公科技發(fā)展和辦公場所策略演變的推動下，自2015年以來，靈活辦公在北京的存量面積大規(guī)模增長。但受可租面積稀缺及租金價格高企制約，甲級寫字樓僅占靈活辦公在北京總租賃面積的15%。“未來，隨著越來越多大中型企業(yè)將靈活辦公納入到其核心部門的企業(yè)房地產長期策略中，靈活辦公運營商將在甲級寫字樓加速擴張，而甲級寫字樓業(yè)主也開始推出自有靈活辦公品牌，共同為寫字樓租戶提供傳統(tǒng)寫字樓產品以外的多元化選擇。”世邦魏理仕方面表示。

（編輯 何帆）