■本報(bào)記者 王麗新

    在海淀住了7年的李蕓（化名），終于攢夠了首付錢，今年買了房。

    李蕓是一位80后，一家文化傳播公司的創(chuàng)始人，趕上了互聯(lián)網(wǎng)付費(fèi)聽書聽課的風(fēng)口，前兩年賺了不少錢，但沒熬過低谷期，創(chuàng)業(yè)失敗合作伙伴散伙后，李蕓用分來的錢在石景山買了房。

    “因?yàn)楹５韰^(qū)幾乎沒有新房供應(yīng)，最初看房時(shí)看了不少二手房，但都太貴了，動(dòng)輒7萬元—10萬元/平方米，最后只能放棄了。后來又往石景山和豐臺(tái)區(qū)域看新房，畢竟都在北京西或者西南片區(qū)，是相對熟悉的居住環(huán)境，但總價(jià)和面積符合我預(yù)期的選擇其實(shí)不太多，最后買在了西五環(huán)外五里坨區(qū)域。”李蕓向《證券日報(bào)》記者表示，“總價(jià)不到500萬元是我能接受的價(jià)格，另外我喜歡山，以前寫作之余也會(huì)去爬山，所以選在了這里。”

    無獨(dú)有偶，近期，在《證券日報(bào)》記者踩盤過程中也發(fā)現(xiàn)，北京海淀區(qū)、西城區(qū)等新房供應(yīng)較少區(qū)域的客群購房需求正在外溢，且多傾向于西部和西南部片區(qū)的限競房或改善型住宅，甚至延伸到青龍湖板塊，這些客群多是剛需、首次改善和再次改善型客群。

    “海淀和西城區(qū)域缺新房，二手房又普遍在8萬元—10萬元/平方米之間，有升級居住需求的客群一般會(huì)向京西板塊傾斜。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報(bào)》記者表示，預(yù)計(jì)今年的新房市場將整體向好。

    海淀購房需求外溢

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2018年6月開始，至今北京限競房入市項(xiàng)目已達(dá)到49個(gè)，合計(jì)73期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了33427套。事實(shí)上，當(dāng)下的北京樓市，可以說是北京進(jìn)入“政策性住房時(shí)代”一周年之際，最早入市的一批限競房在區(qū)域成熟度、品質(zhì)和客群方面都發(fā)生了變化。

    “第一批入市的限競房項(xiàng)目入市量大，購買客群非常謹(jǐn)慎，觀望情緒比較濃。早期客戶對‘限競房’三個(gè)字有一定的標(biāo)簽認(rèn)知，認(rèn)為與純粹商品房不同，是特殊商品。”去年入市較早的五里坨區(qū)域萬科翡翠山曉項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“但現(xiàn)在整體市場供量幾乎都是限競房，購買客群已經(jīng)忽略‘限競房’三個(gè)字，開始逐步接受了，再加上4月份以來進(jìn)入了市場銷售的傳統(tǒng)旺季，整體看銷售有轉(zhuǎn)好傾向。”

    值得注意的是，北京石景山五里坨區(qū)域是北京限競房和改善型住宅供應(yīng)相對集中的代表區(qū)域?！蹲C券日報(bào)》記者曾在現(xiàn)場探訪獲悉，該區(qū)域的代表樓盤是2018年同時(shí)入市的三個(gè)項(xiàng)目，分別為萬科翡翠山曉、遠(yuǎn)洋五里春秋及綠城西府海棠，共同特點(diǎn)是淺山低密度洋房（一般都在8層以下）、疊拼社區(qū)，洋房戶型面積多為90平方米以及130平方米左右，其中，萬科翡翠山曉擁有300平方米—400平方米之間的疊拼產(chǎn)品。

    據(jù)公開資料顯示，上述三個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)上限均為5.2萬元/平方米，最高售價(jià)不超過5.5萬元/平方米，入市之初有不同程度的優(yōu)惠。“這三個(gè)項(xiàng)目整體30%為改善型產(chǎn)品，70%為剛需產(chǎn)品。目前洋房產(chǎn)品套均總價(jià)約430萬元，首付約150萬元即可買入，是對價(jià)格敏感的剛需購房者性價(jià)比較優(yōu)的選擇。”上述萬科翡翠山曉項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向《證券日報(bào)》記者表示，五里坨區(qū)域是目前石景山當(dāng)?shù)卣闹攸c(diǎn)區(qū)域，商業(yè)、教育、交通、醫(yī)療各種配套都在跟上來，隨著五里坨區(qū)域逐漸得到認(rèn)可，項(xiàng)目已經(jīng)吸引了一批海淀客群。

    “基本上項(xiàng)目賣出3套剛需產(chǎn)品同時(shí)也會(huì)賣掉一套改善型產(chǎn)品，不少客戶是針對項(xiàng)目中的疊拼產(chǎn)品而來。”上述萬科翡翠山曉項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者入市表示，項(xiàng)目40%以上是改善型客群。

    “我們項(xiàng)目剛?cè)胧袝r(shí)主要購買客群是石景山區(qū)域的地緣性客戶，今年有所變化，地緣性客戶比重開始減少，來自于海淀區(qū)域客群增加，多是工作時(shí)間不久或剛剛獲得購房資格的購房者，洋房客群年齡集中在30歲－38歲之間，疊拼產(chǎn)品則多是40歲－45歲。”萬科翡翠山曉項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步稱，總體來看，北京西部板塊住宅供應(yīng)較為集中的是門頭溝區(qū)域，總價(jià)區(qū)間在800萬元—1000萬元之間，多為改善客群；其次石景山核心區(qū)，總價(jià)600萬元—800萬元之間，均價(jià)較高約為5.8萬元/平方米；另外一個(gè)就是五里坨區(qū)域，總價(jià)在400萬元—500萬元之間，均價(jià)為5萬元/平方米左右，是京西板塊剛需購買者的首選地之一。實(shí)際上，五里坨區(qū)域剛需客群占比約為60%，改善型客群占比為40%左右，已經(jīng)成為海淀、西城購房需求外溢的主要承接地。

    整體去化率約40%

    限競房入市一年之際，另外一個(gè)變化則是500萬元總價(jià)購房邏輯發(fā)生變化。

    據(jù)《證券日報(bào)》記者長期觀察來看，去年以來，由于限競房可能面臨5年才能出售的周轉(zhuǎn)周期，有些客群選擇了同樣總價(jià)區(qū)間的二手房。但今年以來，由于市場競爭壓力增大，開發(fā)商紛紛在品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境上做加法，加上市場預(yù)期投資屬性被擠壓，購房者開始傾向于購買居住環(huán)境較好的新房或者限競房項(xiàng)目。

    “從今年上半年市場來看，二手房成交量比重正逐漸下降，新房成交量比重明顯上升，尤其是西部居住環(huán)境較好、配套前景和區(qū)域價(jià)值前景性價(jià)比優(yōu)勢明顯的住宅項(xiàng)目，更受到市場青睞。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《證券日報(bào)》記者表示，整體來看，新房市場有向好傾向。

    “今年入市的限競房品質(zhì)普遍都在升級，比如萬科翡翠山曉戶型設(shè)計(jì)等方面接下來也會(huì)升級，項(xiàng)目還配備了性價(jià)比較高的改善型疊拼產(chǎn)品。”該項(xiàng)目上述負(fù)責(zé)人向記者透露，未來不排除在教育和交通方面也有新的規(guī)劃落地。實(shí)際上，為了從激烈的競爭市場中突圍，升級產(chǎn)品線配置已經(jīng)成為開發(fā)商的普遍打法，包括戶型設(shè)計(jì)和科技居住系統(tǒng)等。

    “政策性住房一入市就賣光的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，‘房價(jià)不會(huì)大起大落’成為新的市場預(yù)期。”宋延慶向《證券日報(bào)》記者表示，在這種市場預(yù)期下，中低收入群體的購房需求不會(huì)再期望通過買房獲得投資收益率，居住舒適度即成為重要買房標(biāo)準(zhǔn)之一。不過，宋延慶也強(qiáng)調(diào)，限競房供應(yīng)過于集中，盡管有向好趨向，但市場去化速度仍舊較慢。

    值得關(guān)注的是，去年限競房集中入市幾個(gè)月后，市場整體去化率當(dāng)時(shí)僅有18%。今年以來，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月7日，北京限竟房網(wǎng)簽數(shù)合計(jì)9438套，網(wǎng)簽均價(jià)為49075元／平方米，按照網(wǎng)簽套數(shù)計(jì)算，北京限竟房總體去化率約30%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，但整體看，實(shí)際銷售比例為40%左右。

（策劃 王麗新）