1月份，房企發(fā)債量創(chuàng)下新高。

    2月12日，克而瑞發(fā)布研報稱，2019年1月，房企境內外發(fā)債總量為1095.79億元，環(huán)比上升91.8%。其中，境外債發(fā)行規(guī)模為740.4億元，環(huán)比增長141.9%。

    “房企發(fā)債總額環(huán)比大幅增長，是由于今年初政策層面略有放松，促使房企加緊融資，以免錯過政策窗口期。”上海一家房企高層告訴時代周報記者，樓市未來量、價均在不穿透下限、不突破上限之間小幅波動，樓市橫盤的關鍵因素之一就在于資金流量，只要房地產行業(yè)現(xiàn)金流整體保持基本穩(wěn)定，樓市就不會大起大落。因此，未來房企融資將會時松時緊、整體穩(wěn)定。

    雖然房企融資環(huán)境得到改善，但其運營環(huán)境仍存諸多挑戰(zhàn)。中信證券陳聰指出，房企銷售壓力加大的風險不可忽視，尤其是在三四線布局較多，且集中在2017年后大規(guī)模拿地（從而使得地價過高）的房企，風險尤大。

    房地產與金融資深評論人黃立沖告訴時代周報記者，今年房企自身的經營性現(xiàn)金流對比2018年會進一步惡化。黃立沖指出，一方面各地方政府明確要“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，要求房價既不能升、也不能降，所以部分房企“以價換量”的經營策略較難實現(xiàn)。另一方面，持觀望態(tài)度買房人群越來越多，也導致房企庫存去化壓力更大。

    融資成本處于高位

    在融資端，雖然今年房企總體發(fā)債環(huán)境相較2018年寬松，但其發(fā)債成本卻仍處于高位。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年1月房企平均發(fā)債成本為6.98%，境外債融資成本達7.86%。對比2018年數(shù)據(jù)（統(tǒng)計85家典型房企），當年房企新增融資成本為6.4%，境外債券平均成本為7.08%，

    具體到企業(yè)，1月份融資成本最低的為招商蛇口發(fā)行的一筆15億元超短融，利率為2.98%，而當代置業(yè)（0.95+4.40%）在1月9日發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)，利率高達15.5%。此外，時代地產在1月28日發(fā)行一筆11億元公司債。票面年利率為7.5%。華夏幸?；鶚I(yè)在1月30日發(fā)行的5億元公司債（簡稱“19華控03”），利率為8.2%。美的置業(yè)（16.04+0.75%）在1月3日發(fā)行10億元公司債券，票面利率為7.00%。

    “目前債券融資市場更多以大房企為主，中小房企很少有機會，因此，他們的資金狀況更加緊張。”上海一家房企高層告訴時代周報記者，不同的房企融資邏輯不同，大房企融資渠道多、信用等級高、融資成本低，從銀行貸款到票據(jù)、發(fā)債、基金、同股同權、小股操盤等，不一而足，關鍵不在于能否融到資金，而是控制資金成本。

    “而中小房企只要能融到錢就可以活下去，但如果融不到錢，就可能現(xiàn)金流斷裂；即便能融到錢，如果資金成本過高，則不僅損失利潤，甚至可能導致巨虧。”上述高層表示，過去兩年三四線城市去庫存，拯救了大量中小房企，未來不會再有這樣力度的政策刺激，中小房企融資將越來越難，退出地產江湖的步子將越來越快。

    “近期房企頻繁的融資動作，其實多數(shù)是借新還舊，而不是新的融資，現(xiàn)在基本上要借新的融資，依然相當困難。”黃立沖告訴時代周報記者，目前國家發(fā)改委對企業(yè)“借新還舊”還是持鼓勵態(tài)度。

    1月11日，佳兆業(yè)擬發(fā)行1億美元可換股債券用于償還部分于2019年2月及3月到期的未償還銀行及其他借款。1月21日，富力地產（12.22-0.81%）發(fā)行2019年度第二期超短期融資券，其中70%將用于償還金融機構借款，具體涉及22筆有息借款。1月22日，世茂股份發(fā)行20億元公司債，擬用于償還2019年到期16世茂G1公司債券。1月24日，榮盛地產發(fā)行11.67億元公司債券，用于償還公司借款、調整公司債務結構。

    回款挑戰(zhàn)

    在銷售端，受限購限貸等多因素影響，房企總體銷售情況亦不理想。

    據(jù)上海證券報報道，截至2月12日，26家房企公布1月份銷售業(yè)績，合計銷售金額約3340億元，同比下降逾13%。

    具體而言，部分房企業(yè)績出現(xiàn)明顯下滑，另有部分房企業(yè)績增速放緩。2019年1月，龍湖集團（18.26-0.54%）合同銷售金額149.4億元，同比下降6.74%；合同銷售面積95.8萬平方米，同比下降約17.06%。招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售面積56.90萬平方米，同比減少5.26%；實現(xiàn)簽約銷售金額117.87億元，同比增長0.26%。綠城中國（5.43+0.74%）實現(xiàn)總合同銷售金額約67億元，同比下降約23%。萬科實現(xiàn)合同銷售金額488.8億元，同比減少28.10%。另一邊，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積227.85萬平方米，同比增長4.58%；實現(xiàn)簽約金額335.91億元，同比增長6.14%。世茂房地產（15.96+2.18%）實現(xiàn)合約銷售額約為115.2億元，同比上升15%；合約銷售面積為68.53萬平方米，同比上升17%。

    廣東某大型房企內部人士告訴時代周報記者，自2018年下半年以來，公司在銷售方面的確面臨去化壓力。據(jù)她透露，今年1月份，公司權益銷售額同比下滑超過20%（去年同期數(shù)據(jù)未對外公布）。

    萬科高層亦在2018年經營情況電話會議上表示，受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進行，最終銷售情況可能也不理想。如果調控政策沒有放松，那么銷售難度可能還會逐漸加大，去化的難度也會不斷提高。

    中證鵬元評級表示，預計今年三四線城市商品房成交面積將下滑，帶動全國成交面積轉為負增長，在因城施策的結構化調整下，本輪下行周期表現(xiàn)會較為緩和，價格總體上保持平穩(wěn)，部分棚改貨幣化依賴程度較高、產業(yè)結構偏差和經濟落后城市面臨一定的回調，但跌幅空間有限。