2019深圳樓市：穩(wěn)字當(dāng)頭

    每年春節(jié)過(guò)后，對(duì)于深圳樓市而言都是一個(gè)敏感的時(shí)期：不管是調(diào)控政策，房?jī)r(jià)還是房租，都存在一些變數(shù)。目前，市場(chǎng)普遍認(rèn)為房住不炒、因城施策的政策主基調(diào)不會(huì)在2019年出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。在此大背景下，作為一線城市的深圳，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)有怎樣的走勢(shì)？

    對(duì)于許多深圳置業(yè)者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該都對(duì)去年年底樓市出現(xiàn)的促銷小高潮留有印象。當(dāng)時(shí)，各大開(kāi)發(fā)商“百米沖刺”，打折、送裝修、首付分期等等活動(dòng)齊上陣，特別是坪山、龍崗等原特區(qū)外片區(qū)新盤成為促銷主力。不過(guò)，到了今年年初市場(chǎng)卻多次傳出有房企項(xiàng)目準(zhǔn)備提價(jià)的消息，最終相關(guān)企業(yè)都予以否認(rèn)。只是，促銷和提價(jià)傳言還是讓置業(yè)者的心態(tài)不定：深圳房?jī)r(jià)到底是看漲還是看跌？

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，此前多個(gè)城市的房地產(chǎn)政策調(diào)整仍然是個(gè)別現(xiàn)象，更多是由于這些城市之前的政策過(guò)緊，或者是已不適合現(xiàn)行的市場(chǎng)環(huán)境而引起。對(duì)于深圳市場(chǎng)，實(shí)質(zhì)性的影響并沒(méi)有發(fā)生。2019年可能是個(gè)筑底的年份，部分調(diào)控政策可能會(huì)放松，但不會(huì)一下全部放開(kāi)。

    深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓表示，從房地產(chǎn)政策方面來(lái)看，她認(rèn)為深圳市場(chǎng)基本沒(méi)有機(jī)會(huì)放松，將會(huì)維持嚴(yán)控這一態(tài)勢(shì)。如果是投資客，建議謹(jǐn)慎為好。如果長(zhǎng)期投資，可以適當(dāng)考慮地段因素和樓盤的品質(zhì)價(jià)值。值得一提的是，2019年租賃市場(chǎng)的政策可能會(huì)有大的突破，更多規(guī)范租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策將會(huì)出臺(tái)。

    成都：新房市場(chǎng)

    供需逆轉(zhuǎn)

    樓市的風(fēng)景，就像大海的風(fēng)浪，有時(shí)猛有時(shí)平。

    細(xì)數(shù)本輪成都樓市行情的發(fā)端，那就要從2016年10月開(kāi)始，自此后成都房?jī)r(jià)開(kāi)啟了單邊持續(xù)暴漲行情，“房事”也一度將這座城市困住。2017年末，成都進(jìn)入搖號(hào)買房的新時(shí)代，火爆的樓市讓新房搖號(hào)中簽率低至個(gè)位數(shù)，曾出現(xiàn)七萬(wàn)人搶千套房，買房隊(duì)伍綿延幾公里“奇觀”。

    物極必反，成都發(fā)布了真正意義的“5·15”限購(gòu)新政，當(dāng)?shù)丿偪駸o(wú)序的樓市得以緩解降溫。留給大家的低價(jià)新房已經(jīng)不多了。證券時(shí)報(bào)記者注意到，2019年將是前年高價(jià)拍地的兌現(xiàn)期，大量高價(jià)拿地新房將集中上市，新房入市價(jià)格自然會(huì)進(jìn)一步水漲船高。屆時(shí)，2019年增量市場(chǎng)有望回歸，購(gòu)房客需要更多的理性，而地段的重要性則會(huì)進(jìn)一步凸顯。

    證券時(shí)報(bào)記者注意到，相較此前限購(gòu)政策，成都市樓市調(diào)控新政將限購(gòu)對(duì)象調(diào)整為家庭，并納入12個(gè)月以上社保作為購(gòu)房必備條件，且繼續(xù)實(shí)施分區(qū)域限購(gòu)的政策。伴隨著“5·15”限購(gòu)新政的推出，2018年成都樓市迎來(lái)了關(guān)鍵的市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，呈現(xiàn)出了前熱后冷的局面。

    “‘5·15’樓市限購(gòu)新政施行之后，成都新房市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生扭轉(zhuǎn)。”貝殼研究院成都分院院長(zhǎng)張鍵如是表示，家庭二套限購(gòu)后有資質(zhì)的客戶驟減，而資金鏈吃緊的開(kāi)發(fā)商于下半年集中推盤增加供應(yīng)，市場(chǎng)供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，新房市場(chǎng)難現(xiàn)2018年初火熱境況。

    在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)，張鍵進(jìn)一步指出，成都新房供應(yīng)量大增，新房搖號(hào)中簽率持續(xù)攀高，使客戶選擇面拓寬，二手房交易節(jié)奏隨之放緩。由此，二手業(yè)主在這種局面下被迫降價(jià)出售，成都樓市逐步進(jìn)入久違的買方市場(chǎng)，住宅逐漸回歸居住屬性。

    值得注意的是，“5·15”新政將限購(gòu)對(duì)象由個(gè)人轉(zhuǎn)變?yōu)榧彝?，短期投資客手中的富余房票在一夜之間蒸發(fā)，成都二手住宅成交中投資占比由9%降至3.2%。進(jìn)而，投資客們將目光投至不限購(gòu)的公寓市場(chǎng)，新建公寓市場(chǎng)一度火熱。但在2018年下半年，隨著大量新房的入市、公寓價(jià)格攀升至較高區(qū)位，投資外溢效應(yīng)逐步退去，公寓成交見(jiàn)頂回落。

    海口樓市降溫

    開(kāi)發(fā)商“東進(jìn)”

    過(guò)去一年里，海南房?jī)r(jià)牽動(dòng)無(wú)數(shù)人的眼球，房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)之下，調(diào)控政策也層層加碼，?？谧鳛楹Ｄ系氖?huì)城市，樓市近況如何，未來(lái)將朝什么趨勢(shì)發(fā)展？春節(jié)期間，證券時(shí)報(bào)記者走進(jìn)?？冢{(diào)查?？诜?jī)r(jià)背后的趨勢(shì)。

    春節(jié)假期前，證券時(shí)報(bào)記者以購(gòu)房者身份，在海口走訪了多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，部分樓盤和中介公司已經(jīng)提前放假。而春節(jié)期間，受前期政府的限購(gòu)、限價(jià)等政策影響，?？谛路拷灰琢客韧暧兴陆?。

    ?？诘囟屋^好的二手房均價(jià)在16000元/平方米至23000元/平方米不等，位于郊區(qū)的新樓盤，由于配套不完善，價(jià)格在17000元/平方米上下浮動(dòng)，部分樓盤降價(jià)促銷，也有樓盤為規(guī)避限購(gòu)政策，違規(guī)與購(gòu)房者進(jìn)行“延期簽約”。受海南自由貿(mào)易港政策影響，開(kāi)發(fā)商加快布局江東新區(qū)。

    從海南省政府出發(fā)，沿著瓊州大橋一路向東，跨過(guò)南渡江，30分鐘左右即可到達(dá)?？诮瓥|新區(qū)?？偯娣e約298平方公里的江東新區(qū)被定位為海南省委、省政府建設(shè)海南自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港的重大舉措。

    從地理空間上來(lái)看，當(dāng)前，海口房地產(chǎn)發(fā)展也開(kāi)始呈現(xiàn)出“東進(jìn)”的傾向，未來(lái)投資?？谝矊⒊尸F(xiàn)出向東進(jìn)的傾向，江東新區(qū)成為各大地產(chǎn)商投資的重要區(qū)域。證券時(shí)報(bào)記者了解到，2017年融創(chuàng)接手的?？谌f(wàn)達(dá)文化旅游城項(xiàng)目同樣位于江東新區(qū)。

    某地產(chǎn)人士向證券時(shí)報(bào)記者介紹，目前?？谖骱０兑呀?jīng)開(kāi)發(fā)得差不多，新樓盤非常少，除了魯能海藍(lán)公館，西海岸星華海岸城有大量房源在售外，大部分樓盤都已經(jīng)售完。而?？谑兄行臎](méi)有新土地開(kāi)發(fā)，只有海甸島幾個(gè)新盤有大量房源在售，可購(gòu)買的新盤不多。在海南自由貿(mào)易港政策的利好下，開(kāi)發(fā)商向江東新區(qū)聚集是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

    本溪房?jī)r(jià)

    不溫不火

    春節(jié)期間，山城本溪春寒料峭，最低氣溫接近零下20度，放鞭炮的、冰上嬉戲的、商場(chǎng)逛街的人不少，到處散發(fā)著濃濃的年味兒，但是樓市卻顯得格外冷清，二手房中介和新房售樓處幾乎都關(guān)門放假了，只有個(gè)別樓盤留下一位值班人員，售樓處里無(wú)人問(wèn)津。

    證券時(shí)報(bào)記者多方調(diào)查了解到，近兩年，本溪樓市成交分化明顯，除了個(gè)別新盤和二手學(xué)區(qū)房比較搶手外，大部分新盤和二手房賣得并不理想。買房的人不多，新開(kāi)發(fā)的樓盤也很少，2018年以來(lái)全市只有3個(gè)商品房項(xiàng)目分期取證開(kāi)盤，其中，“歐洲城”被公認(rèn)為本溪這幾年賣得最好的項(xiàng)目。

    恒大綠洲位于太子河上游，是本溪唯一帶裝修的樓盤，目前成交均價(jià)6500元/平方米，2012年開(kāi)盤時(shí)賣得還算好，但目前仍有少量現(xiàn)房在售，而2018年3月開(kāi)盤的兩棟樓200多套房，目前賣出不到一半。今年初推出的5套特價(jià)房，最高優(yōu)惠達(dá)29萬(wàn)，但目前一套也沒(méi)賣出去，優(yōu)惠延續(xù)到了2月份。不過(guò)，對(duì)于項(xiàng)目銷售緩慢的原因，值班銷售人員劉小姐解釋說(shuō)：“我們主要賣的是園區(qū)環(huán)境、物業(yè)和品質(zhì)，不像市內(nèi)盤和學(xué)區(qū)盤是走量的。”另外，2011年開(kāi)盤的綠地中央廣場(chǎng)目前也仍有少量現(xiàn)房在售，2014年開(kāi)盤的沿河商業(yè)項(xiàng)目，目前能看到的入駐商戶只有寥寥幾家，其他大部分面積都是空著的。

    盡管整體看，本溪平均房?jī)r(jià)是上漲的，但漲幅不大，新房能看出價(jià)格上漲一點(diǎn)，二手房則有回落的趨勢(shì)，特別是非學(xué)區(qū)房和位置較偏的地方，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)明顯。

    在證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查采訪過(guò)程中，無(wú)論是新盤銷售人員還是二手房中介人員，無(wú)論是長(zhǎng)期在本溪生活的人還是在外地工作的本溪人，都表示本溪房地產(chǎn)不適合投資，建議要想投資可以考慮去沈陽(yáng)，本溪這幾年也沒(méi)有投資炒房的。在沈陽(yáng)工作的本溪人李女士給出的不會(huì)在本溪投資買房的3個(gè)理由很具有代表性：一是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，房?jī)r(jià)不能漲，投資沒(méi)有必要；二是不回去工作，沒(méi)有置業(yè)需求；三是老人在本溪有房子，最后還要接到自己身邊，本溪的房子還得賣，沒(méi)有理由再買房。