12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規(guī)定：取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施。

而此舉距離加強(qiáng)樓市調(diào)控政策僅僅過去1年。

2017年11月6日，《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號），其中第14條指出：對主城區(qū)和住房成交量高、房價(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年。

山東菏澤市放松限售調(diào)控的政策一出，A股里的地產(chǎn)股聞風(fēng)而動，集體普漲。截止發(fā)稿前，魯商置業(yè)以及榮安地產(chǎn)猛拉漲停，銀億股份與臥龍地產(chǎn)均大漲超過5%，龍頭華夏幸福上漲超2%。

（來源：富途證券）

菏澤取消限購政策引發(fā)了熱議，被市場解讀為2018年調(diào)控放松第一槍。不過，據(jù)證券時報(bào)，該政策的菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員表示，是根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的政策，沒想到引起這么大的關(guān)注，山東省住建廳也關(guān)注到這一情況。當(dāng)前，局里領(lǐng)導(dǎo)正在開會研究，稍后或有統(tǒng)一回復(fù)。

為何匆匆取消限售？

今年下半年以來，不管是接連舉辦的兩次政治局會議，還是改革開放40周年大會上，均未提及房地產(chǎn)，也表明管理層對于樓市持有非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，亦不再加碼調(diào)控，但也不代表著要放松“房住不炒”的基本調(diào)控精神。

根據(jù)住建部因城施策來調(diào)控，是可以放松限購限貸，這都沒毛病，但急匆匆取消限售，完全違背了“房住不炒”的精神。

據(jù)房天下網(wǎng)站顯示，菏澤市2016年二手房平均單價(jià)為4588元/㎡，到2017年上漲至5733/㎡，到目前已經(jīng)飆升至6441元/㎡。這樣看來，菏澤整體房價(jià)不高，但僅2年時間就已上漲50%。

具體到樓盤報(bào)價(jià)來看，12月樓盤整體基本面還是以穩(wěn)定為主，有8個樓盤報(bào)價(jià)發(fā)生明顯變化：其中報(bào)價(jià)上漲的樓盤5個，比如中達(dá)御園項(xiàng)目在萬達(dá)廣場開業(yè)之后，售價(jià)直接上調(diào)至10000元/㎡。報(bào)價(jià)明確下降的樓盤有3個。該市樓盤有漲又跌，房價(jià)也沒有完全觸頂回調(diào)，也完全還沒有達(dá)到政府非救不可的地步。

為什么如此著急取消限售？

菏澤是全國棚改第一大市，其棚改規(guī)模冠絕全國，曾被當(dāng)?shù)厝藨蚍Q為“中國拆遷第一大市”。 僅2017年，就改造了18.2萬戶，占山東全省的1/4，涉及接近70萬人，相當(dāng)于直接拆掉一個百萬人口的大城市。而2018年到2020年還有25萬套改造任務(wù)，涉及100萬人。這是人為的在創(chuàng)造需求，棚改還在繼續(xù)。

正是在棚改大躍進(jìn)之下，菏澤房價(jià)一路飆升，賣地收入同樣飆漲。僅2018年上半年，菏澤土地出讓收入就達(dá)到了177億元，相比去年同期直接翻倍。一個在山東省內(nèi)經(jīng)濟(jì)墊底的地級市，擠進(jìn)了全國賣地收入30強(qiáng)，土地收入一度超過合肥、南昌、南寧等省會城市。

（來源：中國指數(shù)研究院）

而2017年，菏澤的土地收入也高達(dá)近220億元，而2016年還不到20億，2015年更是只有10億。所以事情很明顯了，如果你的收入突然翻了10倍，但別人卻讓你克制，不讓你拿這個錢，想必心里一定是百爪撓心的，所以找個機(jī)會就想沖破這個牢籠。誰也不想再回到過去貧困的老路上去。

有什么影響？

菏澤市取消銷售的政策能否成功，還得看中央住建部的表態(tài)。這就像今年5月蘭州取消部分地區(qū)的限購政策，也被媒體炒作一番，不過在多方表態(tài)的高壓下，就這么過去了，也沒有激起什么浪花，也沒有其他二線省會城市跟隨。

菏澤GDP排在山東省的倒數(shù)，也代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。從11月份《全國百城庫存報(bào)告》可以看出，全國三四線城市住宅庫存在連續(xù)38個月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長現(xiàn)象。其含義是，三四線城市過去庫存消化速度是比較快的，而現(xiàn)在因?yàn)榘ㄅ锔恼哒{(diào)整、市場需求透支等因素影響，實(shí)際上庫存基本面在發(fā)生變化。從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期開始從底部反彈了。

但菏澤代表不了一二線城市，如果菏澤的限售順利放松，沒有遭遇叫停，在當(dāng)前市場基本面下，預(yù)計(jì)模仿的城市會增加。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)居嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，菏澤此次出臺取消限售政策，信號意義極強(qiáng)。其意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，都是樓市政策從緊到寬松的重要變化。此類政策看似在某個文件中“不經(jīng)意”地提及了一句，但往往會被認(rèn)為當(dāng)前很多城市試圖放松的第一槍。菏澤不被叫停，預(yù)計(jì)此類城市的政策會造成很強(qiáng)的示范效應(yīng)，在因城施策的政策框架下，預(yù)計(jì)后續(xù)類似政策放松的城市還會繼續(xù)增多，尤其是會從限售政策進(jìn)行松綁。

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，從全國看，嚴(yán)格落地之前的調(diào)控政策，整體市場已經(jīng)出現(xiàn)平穩(wěn)表現(xiàn)，部分城市房價(jià)開始明顯調(diào)整。市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別“高燒”，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場基礎(chǔ)不存在。“本次調(diào)控的‘政策底’可能已經(jīng)出現(xiàn)了。”