深圳樓市又“爆發(fā)”？一手房4天成交近200億！房企打出罕見“收割戰(zhàn)”

    進入11月底，深圳樓市迎來反轉(zhuǎn)，多個新盤入市成交量大增，近期多個樓盤更是紛紛傳出“秒光”的信息。

    深圳樓市又“井噴”？一手房4天成交近200億

    近期來看，深圳有部分樓盤大量推售，截至11月30日，深圳全市共計20個樓盤取得預(yù)售證，預(yù)計17個項目將入市，累計推售房源套數(shù)達(dá)12277套。

    11月26日晚上8點，福田某樓盤采用線上選房模式開盤，19點30分公示房源，20點開始選房，20點30分選房結(jié)束。選房歷時半個小時，去化率高達(dá)96%。

    上周末記者也來到該樓盤了解具體情況↓

    某樓盤銷售人員：前幾天開的盤，今天才是第五天，四天前的晚上開盤是397套，當(dāng)天晚上就剩16套了，現(xiàn)在只剩4套。

    11月底，在萬科喊出“活下去”之后將近60天里，這家風(fēng)向標(biāo)式的房企不僅接連拿地，而且還在深圳打出了極為少見的“收割戰(zhàn)”。

    11月28日，萬科某樓盤開啟網(wǎng)上選樓房，半小時賣出1900套，銷售金額突破70億元，打破深圳有史以來的單盤銷售紀(jì)錄。

    深圳近十天內(nèi)共推出5個新盤，共有約5500套房入市，單價從4萬到10萬不等，其中近4天就成交了接近200個億。

    中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋?。鹤罱谝皇殖霈F(xiàn)幾個新盤，它是因為壓抑了幾個月以后，需求其實相當(dāng)大，深圳情況不一樣，它是一個持幣觀望的市場，很多人購買力是有的，但因為調(diào)控，它收縮起來了。在沉淀了3到4個月之后，市場有返回動力。但是，價格仍然是平穩(wěn)的，甚至是微微有所下跌。

    不過，這并不意味著深圳樓市回暖，一些十分難賣的項目，則推出分期首付、特價房源、一口價等方式促銷。事實上，除幾個“網(wǎng)紅盤”外，深圳其他新盤的去化率并不理想。

    深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳11月倒數(shù)第二周四項目開盤，入市一手住宅去化約46.8%。其中龍崗某樓盤推出415余套房源，去化率最低約10%。

    深圳美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹：從監(jiān)測數(shù)據(jù)看，目前新房市場的回暖態(tài)勢還沒有形成。上兩周的一些樓盤熱銷，可判定為是個別案例。其實，這些熱銷的樓盤也會有一些打折的行為，它的銷售價格是很接近地氣的，所以，客戶去買也是很正常的現(xiàn)象。

    據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月深圳新增預(yù)售9468套，環(huán)比上漲84.71%；庫存面積361.21萬㎡，去化周期13.8個月。11月深圳一手住宅網(wǎng)簽1985套，環(huán)比上漲8.17%，網(wǎng)簽均價54066元/㎡，環(huán)比下跌0.01%。

    受新房市場限價擠壓二手房交易量持續(xù)下跌

    和深圳一手房市場銷售火爆的形勢相比，二手房成交量的表現(xiàn)依然冷清，二手房市場空間受新房限價擠壓，成交量及價格均走低。一些中介甚至表示，他們已經(jīng)半年沒有接單了。

    記者來到深圳市南山區(qū)某房產(chǎn)中介門店，這里的中介告訴記者，由于成交量一直處于低迷的水平，目前二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)了松動，不少業(yè)主將自己手中的房產(chǎn)價格下調(diào)10%到15%，但即使在這樣的下調(diào)幅度下，二手房成交量依然沒有出現(xiàn)上升的趨勢。

    深圳鏈家房地產(chǎn)中介張強：有880萬的房子，現(xiàn)在業(yè)主下調(diào)了20萬，也有客戶在看，也有在談，但目前還沒成交，房子放盤也有兩三個月了，11月份相對于10月份，成交量大概下降20%到30%。

    由于二手房量價的持續(xù)低迷，市場上的中介人員也在流失。陳紹喜十月底剛剛從做了七年的房地產(chǎn)中介公司辭職，他告訴記者，自己已經(jīng)半年沒有成交二手房了。

    深圳某房地產(chǎn)前中介陳紹喜：今年市場一直不是很好，7月份出了限售政策之后，市場就更加冷淡，我們也都非常努力地推介，但是成交量還是非常小，所以現(xiàn)在也是選擇辭職休息。

    深圳市民黃女士準(zhǔn)備結(jié)婚，打算要買一套七十平米兩房的公寓，雖然近期二手房市場價格有所下降，但總價還是超過了她的預(yù)算，黃女士最終選擇持續(xù)觀望。

    深圳市民黃女士：目前看了半年左右的房子，有560萬、600萬左右的幾套房子。業(yè)主降5萬、10萬，如果能再優(yōu)惠30萬，可能就會下手。

    像王女士這樣持續(xù)觀望的買家并非個例，除此之外，合同成交周期較長可能引發(fā)違約問題，也成為二手房交易放緩的原因之一。

    深圳美聯(lián)物業(yè)福田北區(qū)總經(jīng)理孫佳彥：因為畢竟在買二手房，尤其在換房的人當(dāng)中，這部分人群很多都是需要賣了房子，才有一部分資金去換更大的房子，在這個過程當(dāng)中，如果他的房子沒有及時賣出去，或者他的房子在買賣過程中也出現(xiàn)了延遲，在這種情況下，可能就會涉及到交易時間太長的情況，可能就會有違約的。

    根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)控數(shù)據(jù)，8月份深圳二手房成交量高達(dá)7200套，到了11月月底，當(dāng)月成交量僅為3303套，相比8月份已經(jīng)腰斬。這一數(shù)字，創(chuàng)下除春節(jié)之外20個月以來的新低。從9月開始，深圳二手房均價開始走跌，從9月的52867元下降到11月的52143元，跌了1.5%左右，處于高位盤整狀態(tài)。

    百家房企發(fā)三季報八成報喜

    2018年以來，房地產(chǎn)市場在樓市調(diào)控政策影響下，分化正在加劇。隨著三四線城市補漲接近尾聲，本輪房地產(chǎn)周期也逐步進入下行階段。

    近日，有多家房地產(chǎn)上市公司已公布2018年年報預(yù)告，預(yù)喜占比不足一半。

    萬得數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)中信成份指數(shù)中，共有146家房地產(chǎn)上市公司，其中2018年三季報顯示，凈利潤共有126家實現(xiàn)增長，盈利房企占比達(dá)到86.3%。截至12月3日，有25家房地產(chǎn)上市公司已公布2018年年報預(yù)告，其中有11家凈利潤實現(xiàn)增長，占比不到一半。

    華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪：房地產(chǎn)行業(yè)跟其它行業(yè)有一些差別，當(dāng)期結(jié)算的利潤實際上是一年甚至一年半之前的銷售所滯后的表現(xiàn)。前三季度甚至是2018年全年的業(yè)績表現(xiàn)反映的實際上還是2016年、2017年的銷售，它的毛利率又是比較高的，所以從前三季度甚至是全年來看，大部分企業(yè)應(yīng)該還是處于比較高的增長。

    2018年11月，百強房企的業(yè)績表現(xiàn)延續(xù)了三季度以來的態(tài)勢，銷售減速明顯。11月，雖然百強房企的銷售規(guī)模較10月環(huán)比有所提升，但單月業(yè)績的同比增速仍進一步放緩。

    業(yè)內(nèi)人士表示，從房企截至11月末的目標(biāo)完成度來看，目前已有近10家房企提前完成了全年業(yè)績目標(biāo)，但由于年末市場仍然低迷，企業(yè)新推項目去化率普遍不及預(yù)期，可能也會有部分房企無法完成全年目標(biāo)。

    隨著房地產(chǎn)市場價量“雙降溫”，11月份，中國多地樓市調(diào)控頻次也呈現(xiàn)明顯的下降態(tài)勢。58安居客房產(chǎn)研究院3日發(fā)布的《2018年11月國民安居指數(shù)》顯示，11月份，受重點監(jiān)測的67個城市二手房掛牌均價為每平方米15163元，環(huán)比下降0.3%。其中，北京、深圳、上海、廣州二手房掛牌價分別為每平方米59610元、53756元、50240元和32273元，與上月相比，四個城市二手房掛牌價均有小幅下降。

    中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉璐：對于明年的銷售預(yù)判，下行是很必然的，一方面，市場經(jīng)歷了很長的調(diào)控周期，下行本來是預(yù)期之中，能延續(xù)到現(xiàn)在，銷售已經(jīng)是有比較有韌性了，再往后看，在如此強的調(diào)控下，首先從信貸的嚴(yán)格程度或限購、限貸的執(zhí)行程度看，各方面都能體現(xiàn)市場比較緊的態(tài)勢，在這種情況下，需求往后是自然下行。