多位專家表示，明年房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)放緩，同時房地產(chǎn)調(diào)控政策將延續(xù)“因城施策”態(tài)勢，雖然可能會進(jìn)行邊際上的調(diào)整，但并不意味著房價會大幅上漲，精準(zhǔn)、精細(xì)調(diào)控將更為突出。

    土地購置或明顯降溫

    華融證券首席經(jīng)濟學(xué)家伍戈預(yù)計，2019年房地產(chǎn)投資的增速會低于2018年，初步預(yù)判在5%-7%之間。

    伍戈指出，從目前來看，行政性的限貸、限購依舊沒有放松，但房貸利率已觸頂，甚至可能已經(jīng)邊際下滑。同時，隨著未來棚改力度的進(jìn)一步減弱、棚改貨幣化刺激的進(jìn)一步減少，2019年房地產(chǎn)全國的庫存應(yīng)該是被動積累的。

    “這將會對房地產(chǎn)商購地行為產(chǎn)生一些影響，從而使得土地購置出現(xiàn)明顯降溫。”伍戈認(rèn)為，與此同時，隨著房貸利率受銀行間市場傳導(dǎo)的一些邊際上的轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)投資會有下降趨勢，特別是在2019年一季度。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá)9.93萬億元，同比增速為9.7%，增速比1-9月回落0.2個百分點；其中住宅開發(fā)投資完成額達(dá)7.03萬億元，同比增速為13.7%，增速回落0.3個百分點。東莞證券分析師何敏儀表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速二季度以來小幅回落，但仍維持在近年高位，并且明顯高于固定資產(chǎn)投資增速。在當(dāng)前樓市銷售有所轉(zhuǎn)弱的情況下，明年一季度開發(fā)投資增速有望延續(xù)下降趨勢。

    因城施策將延續(xù)

    長江證券宏觀首席分析師趙偉認(rèn)為，明年房地產(chǎn)投資跟以前的邏輯將不一樣，較難出現(xiàn)整體的放松，很有可能出現(xiàn)的是因城施策背景下，部分城市可能會有微調(diào)。

    伍戈預(yù)計，明年的房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會進(jìn)行邊際上的調(diào)整，但并不意味著房價會大幅度上漲。在房地產(chǎn)供給端可能有更多的放松措施，但需求端短期內(nèi)依然會受到很多掣肘。“有理由相信房地產(chǎn)投資的相對下行速度會得到控制，房價也不會明顯起來，這可能是比較合意的政策結(jié)果。”

    東北證券分析師高建表示，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持“因城施策”的方針，以“穩(wěn)”為核心，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，“房住不炒”。明年年中，部分調(diào)控效果較好的城市或?qū)⒅鸩饺?ldquo;行政化”的調(diào)控手段，鼓勵支持剛需購房，防范出現(xiàn)新的庫存風(fēng)險。

    何敏儀指出，過去政府對于房地產(chǎn)市場始終處于“收緊—調(diào)控—放松—刺激—收緊”的周期循環(huán)中。當(dāng)前地方財政依賴土地出讓金、房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長及金融體系穩(wěn)定仍有重要的影響。預(yù)計明年上半年行業(yè)政策面會延續(xù)平穩(wěn)、平靜狀態(tài)，精準(zhǔn)、精細(xì)調(diào)控將更為突出，政策邊際效應(yīng)減弱，超預(yù)期調(diào)控的可能性較低。