加入股票回購(gòu)隊(duì)伍的房企，接踵而來(lái)。

    10月28日，浙江廣廈發(fā)布了回購(gòu)公司股份意向，公告稱公司將以不高于4.4元/股，不低于5000萬(wàn)元且不超過2億元的資金總額，回購(gòu)公司股票。

    僅10月，滬深公司就有包含陽(yáng)光城、三湘股份、華僑城A、萬(wàn)通地產(chǎn)、新城控股、華夏幸福等在內(nèi)的20多家房企公開回購(gòu)股份意向。

    盡管部分回購(gòu)目前尚未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段，但這已經(jīng)被業(yè)內(nèi)視為是房企應(yīng)對(duì)近期股價(jià)連續(xù)下挫而提振市場(chǎng)信心的舉措。同時(shí)也被認(rèn)為是對(duì)近期《公司法》中支持股份回購(gòu)的積極響應(yīng)。

    “股票回購(gòu)具有象征性，它顯示企業(yè)看好未來(lái)發(fā)展前景和信心。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，一些業(yè)績(jī)比較好的企業(yè)適當(dāng)?shù)刈鲆恍┗刭?gòu)，在短期內(nèi)會(huì)起到穩(wěn)定股價(jià)的作用，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，效果則十分有限。

    持同樣觀點(diǎn)的也有新城控股副總裁歐陽(yáng)捷，在他看來(lái)，國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境仍具有不確定性，回購(gòu)可能暫時(shí)幫助公司股票回歸價(jià)值，但并不能完全消除市場(chǎng)恐懼。

    值得注意的是，房企回購(gòu)背后，卻是并不簡(jiǎn)單的企業(yè)生存邏輯。

    去杠桿的大背景下，目前房企資金情況依舊承壓。伴隨著股價(jià)的系統(tǒng)性下跌，房企方面也有出于如何避免股權(quán)質(zhì)押危機(jī)的考量，這也是房企曲線自救的無(wú)奈。

    來(lái)自安信策略的報(bào)告已經(jīng)發(fā)出提醒，放諸全行業(yè)，今年A股的回購(gòu)規(guī)模已經(jīng)超過了以往任何一個(gè)全年，預(yù)計(jì)隨著制度的大幅優(yōu)化，未來(lái)一個(gè)階段，A股上市公司股票回購(gòu)數(shù)量與金額有望進(jìn)一步走高，“市場(chǎng)需要積極關(guān)注即將興起的回購(gòu)潮”。

    回購(gòu)潮的興起

    而從在香港上市的房企今年以來(lái)的回購(gòu)情況看，并沒有直接帶來(lái)股價(jià)的提振。

    事實(shí)上，恒指自1月底創(chuàng)下歷史新高后反轉(zhuǎn)向下。10月26日，恒指失守25000點(diǎn)關(guān)口，達(dá)年內(nèi)最低點(diǎn)。不少龍頭房企的股價(jià)，無(wú)一不一路向下或震蕩走低。

    時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，其中回購(gòu)總金額最高的為恒大地產(chǎn)。該公司今年以來(lái)的回購(gòu)集中發(fā)生在7月，累計(jì)15筆回購(gòu)總金額達(dá)33.59億港元，回購(gòu)數(shù)量約16053萬(wàn)股，占總股本的1.22%。

    不過，恒大地產(chǎn)的股價(jià)在過去10個(gè)月里始終未能突破年初創(chuàng)下的28.667港元/股的最高紀(jì)錄，在6月28日還曾一度達(dá)年內(nèi)最低17.257港元/股。

    此外，近期不少房企的股價(jià)也一度跌至年內(nèi)最低。例如，旭輝控股和世茂房地產(chǎn)的股價(jià)最低點(diǎn)在10月19日，分別為2.86港元/股和14.32港元/股；龍光地產(chǎn)和碧桂園的股價(jià)最低點(diǎn)在10月25日，分別為6.8港元/股和7.71港元/股。

    而上述這些公司的回購(gòu)意向從今年7月開始進(jìn)入高點(diǎn)。時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)wind數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，7–10月，在港交所發(fā)布回購(gòu)股份公告的房企分別有23家、12家、13家和15家。

    這當(dāng)中，世茂房地產(chǎn)為回購(gòu)次數(shù)最高的房企，從今年7月份開始，已經(jīng)有30筆回購(gòu)行為。累計(jì)回購(gòu)數(shù)8553萬(wàn)股，占目前總股本約2.59%，總計(jì)回購(gòu)金額約18.13億港元。光在7月，就有16筆回購(gòu)行為。

    此外，龍光地產(chǎn)、新世界發(fā)展、碧桂園和旭輝這4家房企的回購(gòu)次數(shù)分別有25筆、16筆、13筆和9筆，數(shù)量較多；累計(jì)回購(gòu)股份數(shù)量分別有1508萬(wàn)股、2546萬(wàn)股、9885萬(wàn)股和2172萬(wàn)股；累計(jì)金額1.32億港元、2.73億港元、11.66億港元和0.85億港元。

    A股房企的回購(gòu)潮則從2017年11月就已經(jīng)開始，并持續(xù)到當(dāng)下。但同樣，結(jié)果并不令人滿意。

    據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，年初至今，A股的130家房地產(chǎn)企業(yè)中，僅有8只總體呈現(xiàn)上漲，其中跌幅超過50%的地產(chǎn)股達(dá)20多只，地產(chǎn)股的市值蒸發(fā)超過萬(wàn)億。

    從目前來(lái)看，A股地產(chǎn)公司近期的回購(gòu)也出現(xiàn)了新特征，回購(gòu)對(duì)象發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

    此前多數(shù)的回購(gòu)聚焦在離職員工持有的股權(quán)激勵(lì)股票，次數(shù)多相對(duì)金額少，屬于被動(dòng)式回購(gòu)。而近期出現(xiàn)的股票回購(gòu)則是通過二級(jí)市場(chǎng)以集中競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行，總金額和價(jià)格皆有不同程度的提高。

    例如，在新湖中寶10月28日晚間發(fā)布的公告中，擬回購(gòu)的金額由原先的“不低于3億元，不超過10億元”，修改為“不低于5億元，不超過15億元”；每股的價(jià)格“由不超過4元”改為“不超過4.5元”。

    此外，除了大股東和高管本身，也有房企開始號(hào)召員工在二級(jí)市場(chǎng)買入自家股票。

    “從美股等發(fā)達(dá)資本市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)看，股份回購(gòu)對(duì)市場(chǎng)走牛有一定的促進(jìn)作用。”不具名分析人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，相較現(xiàn)金分紅，回購(gòu)股份可以讓投資者的持股更具含金量，比如每股對(duì)應(yīng)的收益、凈利潤(rùn)和權(quán)益會(huì)有增加，“但長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力與回購(gòu)股份并不直接相關(guān)。”

    此外，他指出，回購(gòu)資金來(lái)源的多元化，一定程度上可能增加公司債務(wù)，放大公司債務(wù)杠桿。

    危機(jī)中的股權(quán)質(zhì)押

    而股份回購(gòu)背后，是房企潛在的股權(quán)質(zhì)押危機(jī)。

    根據(jù)東方財(cái)富的Choice數(shù)據(jù)顯示，截至10月26日，在過去的一年里滬深股市有129家地產(chǎn)公司進(jìn)行過股權(quán)質(zhì)押，行業(yè)平均質(zhì)押率為18.15%。

    其中質(zhì)押率在50%以上的地產(chǎn)公司有13家。其中泛海控股、新光圓成、萬(wàn)通地產(chǎn)、嘉凱城、粵泰股份、財(cái)信發(fā)展、泰禾集團(tuán)、海航基礎(chǔ)、陽(yáng)光城、新華聯(lián)等質(zhì)押比率達(dá)59%以上。

    截至10月26日，當(dāng)中有123家公司股票走跌，占比95.3%。其中，粵泰股份、光大嘉寶、中弘股份和華業(yè)資本跌幅位于前列，達(dá)60%以上。

    在過去的一年里，部分房企的質(zhì)押筆數(shù)也驚人。最高的為陽(yáng)光城，質(zhì)押筆數(shù)為243筆。其次為綠地控股的194筆、華夏幸福的157筆、中國(guó)武夷和中體產(chǎn)業(yè)的141筆。

    股價(jià)的持續(xù)走跌，已經(jīng)使得一些房企達(dá)到了平倉(cāng)線。

    以質(zhì)押比率最高的泛海控股為例，公司在今年年底前即將解除質(zhì)押的股權(quán)質(zhì)押中，已經(jīng)有5筆質(zhì)押顯示達(dá)到平倉(cāng)線。其中11月到期的有3筆，12月到期的有3筆，總計(jì)股份數(shù)量近2億股，占總股本的約2%。

    “好在質(zhì)押方目前不會(huì)簡(jiǎn)單對(duì)跌破平倉(cāng)價(jià)的公司強(qiáng)制平倉(cāng)。當(dāng)下多方的力量開始防控質(zhì)押爆倉(cāng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。”不具名分析人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析指出，多數(shù)會(huì)采用延期、補(bǔ)充質(zhì)押、持續(xù)增持、第三方擔(dān)保等方式進(jìn)行自救。

    這也使得在近期的股份回購(gòu)潮中也同時(shí)出現(xiàn)了越來(lái)越多地產(chǎn)公司頻頻發(fā)布補(bǔ)充質(zhì)押的公告信息。

    但值得注意的是，邏輯的前提在于股價(jià)能夠維持穩(wěn)定甚至是走高。一旦持續(xù)市場(chǎng)連續(xù)下跌，則會(huì)催生股權(quán)質(zhì)押帶來(lái)“螺旋式”下跌風(fēng)險(xiǎn)，由部分個(gè)股的案例引發(fā)市場(chǎng)的恐慌，繼而加劇大盤指數(shù)的泥沙俱下。

    另?yè)?jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，如果經(jīng)過頻繁補(bǔ)倉(cāng)后，還是無(wú)法避免，股票會(huì)被凍結(jié)，引發(fā)資金流危機(jī)。

    事實(shí)上，行業(yè)整體情況并不樂觀。華創(chuàng)證券年中發(fā)布的研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)質(zhì)押市值和質(zhì)押數(shù)量，目前已經(jīng)處在行業(yè)前列，風(fēng)險(xiǎn)較大。在未來(lái)一年內(nèi)到期的質(zhì)押總額中，房地產(chǎn)居于行業(yè)第二位，有近2000億元。

    尤其是報(bào)告中測(cè)算的“未來(lái)1年到期質(zhì)押股票行業(yè)占比大于其對(duì)應(yīng)行業(yè)市值占比”，房地產(chǎn)行業(yè)目前居于首位。這也意味著“該行業(yè)未來(lái)股票質(zhì)押到期對(duì)其行業(yè)沖擊性更大”報(bào)告指出。

    更加不樂觀的是，截至10月16日房地產(chǎn)行業(yè)總體市值為138717億元，行業(yè)整體已經(jīng)達(dá)到平倉(cāng)價(jià)。7月，房地產(chǎn)行業(yè)尚存在平均跌8.67%才能達(dá)到平倉(cāng)價(jià)的空間，而在9月和10月已經(jīng)是負(fù)數(shù)，分別為–1.96%和–19.61%，風(fēng)險(xiǎn)加劇。

    業(yè)績(jī)表現(xiàn)是關(guān)鍵

    在這輪回購(gòu)潮中，較少被外界關(guān)注到的還有房企背后戰(zhàn)略投資者們的損失，以及潛在的控股權(quán)變化。

    按照克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至目前，在2018年上半年排名前50的房企中，有52%的房企存在金融資本入股，“金融資本入股房企最為普遍的目的是進(jìn)行財(cái)務(wù)投資。”克而瑞報(bào)告認(rèn)為。

    陽(yáng)光城就是一個(gè)潛在的案例。2015年12月30日，公司以6.16元/股的價(jià)格引入第一大股東—上海嘉聞，中民投旗下的子公司。這筆總額為45億元的定增鎖定期為3年。

    根據(jù)最新資料顯示，12月31日，其中的7.3億股將于12月31日解禁。算上這3年來(lái)每10股派0.5元的分紅方案，上海嘉聞的持股成本仍在6元/股左右。而截至10月26日，陽(yáng)光城股價(jià)僅為5.35元/股。股價(jià)在未來(lái)2個(gè)月內(nèi)如若不能到達(dá)成本線，上海嘉聞即陷入虧損的處境。

    更值得關(guān)注的是，即將解禁的部分占了陽(yáng)光城目前總股本約18.04%，按照10月26日的收盤價(jià)測(cè)算，市值約為39.1億元。陽(yáng)光城如何籌集這市值近40億元的股份，以及是否會(huì)引入新的戰(zhàn)略投資者亦或其他情況，有待觀察。

    另外，截至目前，陽(yáng)光城第二和第三大股東的持股量分別僅為17.51%和15.32%。即將解禁的18.04%股份無(wú)疑會(huì)對(duì)陽(yáng)光城的股東變化有著影響。

    對(duì)于即將到期的定增，也有房企已經(jīng)提前做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。例如新城控股在10月16日就公告，公司控股股東及其一致行動(dòng)人承諾限售流通股解禁之日起1年內(nèi)（即2018年12月4日至2019年12月4日）不以任何方式減持這部分股份。

    時(shí)代周報(bào)記者在對(duì)業(yè)內(nèi)的采訪中了解到，給出的措施均指向，通過提振市場(chǎng)信心抬升股價(jià)，或者相對(duì)放寬融資渠道來(lái)一定程度上緩解市場(chǎng)恐慌。

    為了提振股價(jià)，有房企已經(jīng)采用高溢價(jià)要約收購(gòu)。例如云南城投集團(tuán)對(duì)云南城投（600239.SH）的要約收購(gòu)中，選擇了高出市價(jià)近一倍的價(jià)格進(jìn)行收購(gòu)。

    普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，關(guān)鍵還是要看房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。加速業(yè)績(jī)以保證企業(yè)資金安全是重要的一方面。目前，“加大去化量、保證供貨量、追回款”已經(jīng)被陽(yáng)光城列為是當(dāng)下發(fā)展的重點(diǎn)方向。

    與此同時(shí)，也有部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，上市房企同時(shí)需要加強(qiáng)市值管理的意識(shí)，并需要推出相應(yīng)的措施。

    中國(guó)指數(shù)研究院的研究報(bào)告則將市值管理策略分為價(jià)值創(chuàng)造、價(jià)值經(jīng)營(yíng)及價(jià)值實(shí)現(xiàn)三類，其中價(jià)值經(jīng)營(yíng)是最關(guān)鍵的部分，即企業(yè)通過資本運(yùn)作提升市值。分為擴(kuò)張型、收縮型及內(nèi)變型三種類型。

    具體而言，擴(kuò)張型中包含了并購(gòu)重組和增發(fā)配股，收縮型則有分拆上市和資產(chǎn)剝離，而引入戰(zhàn)投、股票回購(gòu)及股權(quán)激勵(lì)則屬于內(nèi)變型。

    “但值得注意的是，次輪A股下跌與2015年的牛市有一定關(guān)聯(lián)，彼時(shí)不少上市公司的票面市值已經(jīng)大于實(shí)際市值。而現(xiàn)在不少上市公司市盈率極低，市值低于或者接近實(shí)際價(jià)值。”不具名分析人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出。