部分中小房企的債務危機，顯示出這些房企缺錢的窘境，而今年將是考驗房企的關鍵一年。

    10月4日，五洲國際（0.04+0.00%）控股有限公司（下稱“五洲國際”）公告披露，集團目前已接獲多起重大法律訴訟或申索，其中包括寧夏高級人民法院、寧夏中級人民法院發(fā)出的傳訊令狀等，合共要求賠償金額達到7.57億元。五洲國際表示，由于該集團面臨財政困難，該集團未能履行上述付款義務及責任。

    10月15日，北京華業(yè)資本控股股份有限公司（下稱“華業(yè)資本”）發(fā)布公告稱，公司2017年度第一期短期融資券“17華業(yè)資本CP001”未按時足額償付債務融資工具本息，已構成實質違約。同天，寧夏上陵實業(yè)集團（下稱“上陵實業(yè)”）發(fā)布公告稱，公司12寧上陵/12寧夏上陵債發(fā)生違約，該期債券本息合計5.42億元。

    時代周報記者查詢國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)獲悉，上述3家企業(yè)均與房地產(chǎn)有著千絲萬縷的關系。五洲國際曾有“中國商業(yè)地產(chǎn)10強”之稱，截至2017年底，該公司在全國27個城市開發(fā)、運營項目42個，總建筑面積超1200萬平方米。華業(yè)資本原名內蒙古華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，目前經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)、醫(yī)療健康、金融和礦業(yè)四大業(yè)務板塊。上陵實業(yè)則成立于1998年，房地產(chǎn)開發(fā)系該公司三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。

    時代周報記者從廣州一家大型房企內部會議上獲悉，其董事長坦言，今年房企大量公司債、信托到期。而在中國財政科學研究院博士后鄭良?？磥?，正是由于2015年和2016年房企高達1.6萬億元的發(fā)債規(guī)模，始有今年的償債壓力。他指出，從年償還量看，今年房企需償還3963.48億元債務，接近2017年的3倍，2019–2021年逐年提高，年償還規(guī)模高達4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元。

    考驗，或許才剛剛來臨。

    多家房企主體信用評級下調

    今年以來，已有數(shù)家以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)主體信用評級被下調。

    6月27日，大公國際咨詢評估有限公司決定再次下調中弘股份（000979.SZ）評級至CCC（償還債務的能力極度依賴于良好的經(jīng)濟環(huán)境，違約風險極高），評級展望為負面。大公認為，中弘股份面臨嚴峻的償債環(huán)境，受政策調控及公司資金緊張影響，產(chǎn)品市場競爭力大幅下降，財富創(chuàng)造能力很弱，公司在資本市場公信力下降，較難獲得債務收入，償債來源大幅縮減，償債能力很弱。截至10月19日，中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為63.38億元，全部為各類借款。

    7月9日，評級機構穆迪將五洲國際評級由Caa1下調至Ca（經(jīng)常違約，或有其他明顯的缺點），展望為負面。穆迪表示，五洲國際可能無法通過再融資償付3億美元的票據(jù)，預計該公司將觸發(fā)其他債務違約。另據(jù)五洲國際2017年年報顯示，去年五洲國際年收入為35.46億元，同比下滑6.4%；凈虧損5.18億元，同比下降615.5%。此外，五洲國際總負債為210.59億元，而其資產(chǎn)總額為248.45億元，資產(chǎn)負債率超過80%。

    10月11日，聯(lián)合信用評級有限公司認為華業(yè)資本流動性急劇惡化、到期債務兌付風險增加，決定將華業(yè)本的主體長期信用等級由“BBB-”下調至CC（在破產(chǎn)或重組時可獲得保護較小，基本不能保證償還債務），同時將“15華業(yè)債”債項信用等級由“BBB-”下調至CC，并繼續(xù)將華業(yè)資本列入可能下調信用等級的評級觀察名單。

    10月15日，鵬元資信評估有限公司將上陵實業(yè)主體長期信用等級由B下調至C（不能償還債務），評級展望由負面調為穩(wěn)定（情況穩(wěn)定，未來信用等級大致不變），同時將“12寧上陵/12寧夏上陵債”信用等級由BB下調為CC（在破產(chǎn)或重組時可獲得保護較小，基本不能保證償還債務）。

    “從債券到期情況看，根據(jù)截至2018年8月31日存續(xù)期房地產(chǎn)債券統(tǒng)計，考慮100%回售與50%回售情況下，2018年四季度房地產(chǎn)債券到期及回售規(guī)模分別為1904.75億元與1344.975億元。相較于今年四季度，未來三年地產(chǎn)債到期壓力整體較大。”中誠信研究院宏觀金融研究部總經(jīng)理袁海霞在接受媒體采訪時表示，盡管目前房地產(chǎn)企業(yè)尚未發(fā)生境內債券實質性違約，且債券違約集中爆發(fā)概率相對較低，但伴隨房地產(chǎn)債券到期高峰到來，必須關注房地產(chǎn)債券的償付風險。

    市場高增長可能性不大

    不只是債務違約，今年以來，多家房企發(fā)債均被終止。

    5月29日，碧桂園（8.35+1.46%）擬發(fā)行200億元小公募公司債券的項目狀態(tài)變更為中止。8月30日，花樣年2018年非公開發(fā)行住房租賃專項公司債券中止發(fā)行，該債券擬發(fā)行金額為50億元，品種為私募。10月7日，合生創(chuàng)展公開發(fā)行2018年住房租賃專項公司債券終止發(fā)行。該債券的擬發(fā)行金額為100億元，品種為小公募。10月13日，雅居樂一筆擬非公開發(fā)行的2018年公司債被終止發(fā)行，債券規(guī)模為80億元……

    “融資收緊壓力下，企業(yè)應該何去何從？融資杠桿不斷收緊的大背景下，一些銷售額不夠大且債額過大的房企，將會面臨資金壓力過大的風險。”新城控股高級副總裁歐陽捷告訴時代周報記者，房企不應再奢望未來的市場還會有高增長。平穩(wěn)的市場，反而有利于企業(yè)做好戰(zhàn)略規(guī)劃、調整資源分配、爭取均衡發(fā)展。

    歐陽捷建議，在拓展方面，房企應該緩拿地、拿對地、拿好地，便宜的土地永遠可以拿；融資方面，房企可以通過設立地產(chǎn)基金等多種形式，爭取相對便宜的資金，降低融資成本。其還表示，在保證產(chǎn)品和服務品質的同時，開發(fā)商應繼續(xù)堅持資金高周轉策略，加快資金回籠，確保企業(yè)現(xiàn)金流安全。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴時代周報記者，從另一個角度看，若部分房企資金壓力大，那么加快銷售的可能性會比較大。而從償債方面看，轉讓部分項目股權，尤其是對于部分地王項目進行聯(lián)合開發(fā)，變得非常有可能。

    某國資背景房企的一位中層告訴時代周報記者，行業(yè)下行周期下，企業(yè)到破產(chǎn)的程度還是少數(shù)，更多的企業(yè)會因為經(jīng)營不善的原因而被削弱。海通債券分析師姜超表示，歷史上看，房地產(chǎn)企業(yè)遭遇資金緊張的情況較常見，但真正出現(xiàn)信用債違約的企業(yè)并不多。

    “房地產(chǎn)企業(yè)持有的資產(chǎn)變現(xiàn)能力強，出現(xiàn)流動性問題可以折價變賣房子或者項目獲得流動性。”姜超認為，擁有充分質押物的房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得融資，或者在陷入困局后更容易找到戰(zhàn)略投資者。