■夏丹

    6月份房地產(chǎn)投資增速小幅回落符合預(yù)期，源于土地款遞延作用減弱和房企融資渠道全面收緊。下半年“緊調(diào)控”和“緊資金”的壓力持續(xù)，但是開施工和土地市場(chǎng)熱度回升，預(yù)計(jì)全年開發(fā)投資保有韌勁，增速溫和下行至6%-7%左右。6月份商品房市場(chǎng)成交活躍，二線房?jī)r(jià)領(lǐng)漲。下半年行業(yè)銷售規(guī)?；蚓S持低速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升。

    房地產(chǎn)投資增速小幅回落。2018年1月份-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資5.6萬億元，同比名義增長(zhǎng)9.7%，增速比1月份-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，東部、中部、東北地區(qū)增速均出現(xiàn)回落，西部地區(qū)有所提高。

    房地產(chǎn)投資增速的下行符合筆者之前的預(yù)期，一是土地款遞延因素作用減弱，二是受制于房企融資渠道全面收緊。1月份-6月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金7.9萬億元，同比增長(zhǎng)4.6%，增速比上期回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)貸、按揭貸同比繼續(xù)負(fù)增，行業(yè)降杠桿正在進(jìn)行時(shí)。

    下半年“緊調(diào)控”和“緊資金”的壓力持續(xù)，開發(fā)企業(yè)面臨融資成本提高，房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)回落。考慮到：

    新開工和施工面積增速正保持加速上升，租賃房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房等幾類政策性住房的推進(jìn)力度也較大。1月份-6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工和施工面積同比分別增長(zhǎng)11.8%和2.5%，增速比上期提高1個(gè)百分點(diǎn)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

    熱銷與補(bǔ)庫存需求推動(dòng)了土地市場(chǎng)成交熱度回升，對(duì)后續(xù)投資數(shù)據(jù)構(gòu)成支撐。1月份-6月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款同比分別增長(zhǎng)7.2%和20.3%，增速比上期提高5.1個(gè)百分點(diǎn)和4.3個(gè)百分點(diǎn)。

    預(yù)計(jì)開發(fā)投資將保有一定的韌勁，增速溫和下行，維持全年增長(zhǎng)6%-7%左右的判斷。

    商品房市場(chǎng)成交活躍，二線房?jī)r(jià)領(lǐng)漲。1月份-6月份，商品房銷售面積7.7億平方米，同比增長(zhǎng)3.3%；銷售額6.7萬億元，增長(zhǎng)13.2%；增速比1月份-5月份分別提高0.4個(gè)百分點(diǎn)和1.4個(gè)百分點(diǎn)。6月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅均價(jià)算數(shù)平均環(huán)比上漲1.11%，增速較上期擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)，同比增速小幅回升至5.79%。

    二線城市房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)銜，平均環(huán)比和同比增速達(dá)1.42%和6.27%。二線市場(chǎng)“回暖”的客觀條件是預(yù)售證審批加快下開發(fā)企業(yè)加速了推盤，而“升溫”則與人才引進(jìn)的變相拉動(dòng)和樓市套利投機(jī)熱潮有關(guān)。6月末七部門聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整治辦法，選取的30個(gè)城市全部是房?jī)r(jià)上漲較快或潛在壓力突出的熱點(diǎn)城市，在治理交易亂象的同時(shí)旨在打擊投機(jī)炒房行為，嚴(yán)監(jiān)管下“搶房”熱潮有望退燒。

    成交活躍也是房企承壓的側(cè)面體現(xiàn)，房企在融資壓力之下采取了快周轉(zhuǎn)、快回款策略，以更及時(shí)地兌現(xiàn)現(xiàn)金流。目前房企對(duì)銷售回款的依賴程度較大，在到位資金各項(xiàng)來源中，定金及預(yù)收款的增速12.5%和占比33%都是最高的。

    下半年商品房銷售可能再次趨于分化：一線城市、二線城市預(yù)售證管控放松但不放量，供給邊際改善；三線城市、四線城市受棚改貨幣化安置弱化影響，棚改因素對(duì)去庫存的提振作用減弱?？傮w來看行業(yè)銷售規(guī)?；蚓S持低速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升。

    （作者系交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員）