本報(bào)記者 丁蓉

    “十四五”期間，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從規(guī)模擴(kuò)張到品質(zhì)引領(lǐng)的深度轉(zhuǎn)型。

    《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。

    近日，中國(guó)上市公司協(xié)會(huì)聯(lián)合《證券日?qǐng)?bào)》等媒體開展“我在‘十四五’這五年上市公司在行動(dòng)”主題宣傳活動(dòng)。記者深入保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”）采訪調(diào)研時(shí)了解到，當(dāng)眾多房地產(chǎn)企業(yè)還在規(guī)模擴(kuò)張的“快車道”時(shí)，保利發(fā)展提前“踩剎車”，采用穩(wěn)健發(fā)展策略，并于2023年在行業(yè)內(nèi)率先提出商品房開發(fā)由“峰值時(shí)代”向“品質(zhì)時(shí)代”過渡的論斷。

    “房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，市場(chǎng)對(duì)房企的專業(yè)能力提出更高、更全面的要求。”保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“保利發(fā)展將繼續(xù)深耕城市、理解市場(chǎng)、深度挖掘客戶需求，在品質(zhì)時(shí)代打造‘好房子’標(biāo)桿。”

    “好房子”從基本細(xì)節(jié)入手

    2025年，“好房子”首次被寫入當(dāng)年的《政府工作報(bào)告》。什么是品質(zhì)時(shí)代的“好房子”？對(duì)于這個(gè)行業(yè)新命題，保利發(fā)展正在積極探索。

    為防止廚房煙道反煙，采用304不銹鋼煙道配合密封焊縫；為攻克隔音難題，施工中增加中空玻璃與樓板隔音墊；對(duì)園林中的庭院燈，進(jìn)行光線污染模擬測(cè)試……2025年，保利發(fā)展向業(yè)主交付的廣州保利天奕項(xiàng)目中，這些細(xì)節(jié)透露出公司對(duì)“好房子”的理解。

    “小區(qū)外觀氣勢(shì)恢宏，但交房時(shí)最打動(dòng)我的，是屋內(nèi)設(shè)計(jì)上的一些細(xì)枝末節(jié)。開發(fā)商考慮到了很多我們之前沒有討論過，甚至沒有想到的細(xì)節(jié)，這將提升我們住進(jìn)來后每一天的體驗(yàn)。”廣州保利天奕項(xiàng)目的一名業(yè)主向記者表示。

    記者了解到，保利發(fā)展深度挖掘居民對(duì)房屋質(zhì)量、功能、服務(wù)等方面的改善訴求，在不同項(xiàng)目中進(jìn)行了一系列的產(chǎn)品、服務(wù)創(chuàng)新，從最基本的細(xì)節(jié)入手打造“好房子”。

    例如，廣州保利天瑞項(xiàng)目推出“全周期陪伴式交房”，在交付前一個(gè)月，項(xiàng)目便開展“730業(yè)主開放日”，主動(dòng)接受業(yè)主的檢閱，并且組建由簽約顧問、交付顧問、工程師、銷售人員組成的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，細(xì)致解答每一個(gè)疑問。項(xiàng)目還采用精裝房“貼膜交付”，最大程度避免了在后續(xù)環(huán)節(jié)中可能產(chǎn)生的劃痕或污損。

    “房地產(chǎn)行業(yè)在此前的高速擴(kuò)張期，確實(shí)普遍存在一些沒有解決好的基礎(chǔ)問題。如：房屋漏水、煙道反煙、下水道返臭、隔音差等。這些問題在一些項(xiàng)目中仍存在，影響了業(yè)主居住體驗(yàn)。‘好房子’具有‘安全、舒適、綠色、智慧’的豐富內(nèi)涵，打造‘好房子’首先要解決的是這些最基礎(chǔ)的問題。”中國(guó)城市專家智庫委員會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)林先平在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

    “關(guān)于好房子，目前行業(yè)仍處于探索起步階段。走高品質(zhì)之路，行業(yè)還需要解決包括優(yōu)化容積率等在內(nèi)的諸多問題。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    保利發(fā)展在今年4月份發(fā)布的《保利2024-2025年不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)白皮書》中提出，將建立保利發(fā)展“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，聚焦以人為本的核心理念，從高頻問題和客戶需求出發(fā)，提供好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活。

    新周期中的“穩(wěn)健領(lǐng)跑者”

    在房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型過程中，保利發(fā)展展現(xiàn)出逆周期的財(cái)務(wù)韌性。

    年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2024年，保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均為正，分別為118.93億元、391.55億元、151.50億元、105.51億元、74.22億元、139.30億元、62.57億元。2025年上半年，該項(xiàng)數(shù)據(jù)為160.17億元。在行業(yè)普遍存在的流動(dòng)性危機(jī)中，保利發(fā)展構(gòu)建起安全護(hù)城河。

    “健康的現(xiàn)金流是當(dāng)前房企應(yīng)該高度重視的核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。把現(xiàn)金流做穩(wěn)，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的根本保障之一。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    保利發(fā)展圍繞經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流大力搶抓回籠。2025年上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售回籠1448億元，綜合回籠率100%，同比提高15個(gè)百分點(diǎn)；當(dāng)期銷售回籠率65.3%，同比提升9個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，保利發(fā)展想盡辦法盤活資金，以推動(dòng)存量項(xiàng)目納入收儲(chǔ)、收回政府回購款和返還款、加快已投資項(xiàng)目轉(zhuǎn)化落地等方式，解決占?jí)嘿Y金122億元；通過盤活預(yù)售監(jiān)管資金、加快退稅等增加可動(dòng)用資金107億元。2025年6月末，保利發(fā)展貨幣資金余額1385.62億元，占總資產(chǎn)比例保持在10%以上，另有593億元已售待回籠資金，未來可動(dòng)用資金充裕。

    債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，保利發(fā)展加強(qiáng)有息負(fù)債久期管理，債務(wù)安全穩(wěn)步提升。2025年6月末，保利發(fā)展3年以上到期的有息負(fù)債占比42.8%，較年初提升3.2個(gè)百分點(diǎn)；1年內(nèi)到期有息負(fù)債占比21.4%，較年初下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。公司資產(chǎn)負(fù)債率73.53%，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為63.30%、凈負(fù)債率為59.64%，較期初分別下降0.82、1.40和3.02個(gè)百分點(diǎn)。

    在財(cái)務(wù)穩(wěn)健“安全墊”上，保利發(fā)展在“十四五”期間銷售規(guī)模躍居行業(yè)第一。2023年，保利發(fā)展以銷售簽約面積2386萬平方米，全口徑銷售簽約金額4222億元，首次成為行業(yè)“銷冠”，并且在2024年、2025年上半年均保持這一行業(yè)地位。

    在今年9月2日舉行的2025年半年度業(yè)績(jī)說明會(huì)上，保利發(fā)展管理層表示，行業(yè)仍處于深度調(diào)整期。二季度以來，行業(yè)市場(chǎng)邊際有所減弱，新房二手房銷售均在調(diào)整中，整體價(jià)格水平尚未企穩(wěn)，住房消費(fèi)觀望情緒依然濃厚。公司一方面加大存量煥新力度，加快存量項(xiàng)目銷售去化或盤活，另一方面推動(dòng)優(yōu)質(zhì)增量項(xiàng)目加快入市，在筑牢安全發(fā)展基礎(chǔ)上，持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。

    面向未來，《保利2024-2025年不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)白皮書》提出，在一系列政策支持下，中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)將逐步實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，進(jìn)入新的“不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代”，發(fā)展模式和企業(yè)戰(zhàn)略都面臨重構(gòu)。

    探索高質(zhì)量發(fā)展新路徑

    “隨著‘房住不炒’理念深入人心，雖然投資開發(fā)量在萎縮，但存量市場(chǎng)仍非常廣闊，經(jīng)營(yíng)和綜合服務(wù)還有很大的挖掘空間。”劉平表示。

    2025年初，保利發(fā)展提出了加快構(gòu)建起“一個(gè)新的保利發(fā)展、三大主業(yè)支撐”業(yè)務(wù)格局的戰(zhàn)略。

    “三大主業(yè)”其一為做優(yōu)不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)，鞏固行業(yè)龍頭地位；其二為做大不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，創(chuàng)新資產(chǎn)管理機(jī)制，大力發(fā)展租賃住房，提高持有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益；其三為做強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)，持續(xù)推動(dòng)“大物業(yè)”戰(zhàn)略落地，提高綜合服務(wù)的專業(yè)化市場(chǎng)化水平，探索第二增長(zhǎng)曲線。

    2025年上半年，保利發(fā)展在做優(yōu)不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，加快培育資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)，初見成效。

    不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面，公司酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等資產(chǎn)在營(yíng)面積573萬平方米，較上年末增加39萬平方米；其中在營(yíng)租賃住房2.6萬間，較上年末增加18%，部分來自產(chǎn)成品改造轉(zhuǎn)化。

    不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)方面，保利發(fā)展子公司保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司開展組織架構(gòu)變革調(diào)整，組建住宅、商企、城服、資產(chǎn)和工程等獨(dú)立運(yùn)營(yíng)架構(gòu)，實(shí)施專業(yè)化、垂直化管控，加快全流程作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)沉淀，為市場(chǎng)拓展和運(yùn)營(yíng)管理賦能。截至報(bào)告期末，保利物業(yè)合同管理面積9.96億平方米，在管面積8.34億平方米；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入83.92億元，歸母凈利潤(rùn)8.91億元，同比分別提升6.6%、5.3%。

    “從增量開發(fā)延伸到存量運(yùn)營(yíng)和綜合服務(wù)，保利發(fā)展的新發(fā)展模式逐步清晰。打造人們滿意的‘好房子’標(biāo)桿，圍繞租賃、物業(yè)市場(chǎng)新需求提供新產(chǎn)品、新服務(wù)，用科技創(chuàng)新重塑開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)全流程，這些領(lǐng)域依然大有可為。”眾和昆侖（北京）資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)柏文喜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    一個(gè)“新的保利發(fā)展”已雛形初現(xiàn)。未來3年到5年內(nèi)，隨著保利發(fā)展重塑戰(zhàn)略的逐步落地，公司有望以“三位一體”的全新形象實(shí)現(xiàn)多元化、均衡化發(fā)展，展現(xiàn)出更強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，引領(lǐng)行業(yè)探索高質(zhì)量發(fā)展新路徑。