■本報記者 王麗新

    “搭建新平臺”言猶在耳，正式離職5個月后，曹舟南以浙江藍綠雙城科技集團董事長的身份加入了創(chuàng)業(yè)隊伍，并于1月20日一口氣簽了14個項目的合作協(xié)議。

    簽約當天，作為綠城和藍城兩家公司的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平（綠城中國聯(lián)席主席、藍城集團董事長）來為曹舟南站臺了，另一個為其站臺的是綠城中國新任CEO張亞東?！蹲C券日報》得到的消息是，綠城目前尚未參股藍綠雙城平臺，但宋衛(wèi)平將會深度參與新平臺業(yè)務，不排除藍城與藍綠雙城開展各種合作的可能性。

    對于一個地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人變身為創(chuàng)業(yè)者，曹舟南向《證券日報》記者表示，傳統(tǒng)開發(fā)模式舉步維艱，可以預見的是，未來幾年內中國大量房企將面臨重大合并重組，投資與開發(fā)加快分離，房地產(chǎn)基金模式將成為市場主流，承接房地產(chǎn)基金落地的專業(yè)服務商作用凸顯。

    而藍綠雙城平臺的主營業(yè)務都將圍繞后房地產(chǎn)時代創(chuàng)新業(yè)務為中心布局，不管是投資板塊還是代建板塊，都有適合房地產(chǎn)基金運作的業(yè)態(tài)。未來，藍綠雙城將秉承宋衛(wèi)平對產(chǎn)品和服務品質的要求，設立投資、輕資產(chǎn)、科技產(chǎn)業(yè)、生活服務、設計、開發(fā)等業(yè)務板塊，建立“藍綠雙城發(fā)展基金”，爭取四年內達成輕資產(chǎn)、高質量上市的目標。

    獨立開放性平臺

    “綠城是我的娘家，宋總（宋衛(wèi)平）是老東家，中交是我的婆家。”曹舟南這樣描述過去與現(xiàn)在的個人發(fā)展經(jīng)歷，但他也坦言，藍綠雙城是全開放的，不受限制，和綠城是兩個獨立法人，與綠城中國等實力企業(yè)均存在合作的可能性。

    過去幾個月，曹舟南跑了很多核心城市，經(jīng)過幾個月的籌備，藍綠雙城于2018年11月1日注冊成立，注冊地為中國（杭州）人工智能小鎮(zhèn)，注冊資本金為5億元人民幣，2019年1月16日升格為藍綠雙城科技集團。

    組建不到3個月，藍綠雙城已完成旗下小鎮(zhèn)開發(fā)公司、建設管理公司、景觀設計公司、科技服務公司、生活服務公司等五家子公司架構體系的搭建，并已取得房地產(chǎn)開發(fā)一級資質和建筑設計甲級資質。

    按照曹舟南向外界透露的信息來看，藍綠雙城已具備策劃、設計、營造、服務、運營等核心競爭能力，落定全國17個項目，總建筑面積超過350萬平方米，總貨值超過800億元，鎖定代建收入超20億元、投資收益近10億元。

    “17個項目多數(shù)是小股操盤項目，股權比例多是30%左右，也有無股權投資的純代建項目。”曹舟南接受《證券日報》記者采訪時表示，60%的項目來自此前工作時的合作伙伴，布局城市包括杭州、深圳、成都、廣州和云南等地。

    目前來看，藍綠雙城多采取小股操盤的開發(fā)模式，將產(chǎn)生代建收益和投資收益，但曹舟南也表示，不排除去公開市場拿地的可能性，但投資會非常謹慎。

    搭建輕平臺瞄準IPO

    輕資產(chǎn)化，圍繞后房地產(chǎn)時代創(chuàng)新業(yè)務布局，做專業(yè)的服務商，是曹舟南的經(jīng)營邏輯。這是他在房地產(chǎn)紅海市場中找到的藍海業(yè)務。重要的是，曹舟南瞄準的是4年內力爭完成IPO，力爭市值達到100億元。

    對于業(yè)務布局，在投資板塊，美麗鄉(xiāng)村、特色小鎮(zhèn)、青年創(chuàng)業(yè)公寓和新型養(yǎng)老公寓是重點投資領域。其中，在美麗鄉(xiāng)村方面，與政府、合作社（農民）、服務商、運營商一起共同建設“生態(tài)鄉(xiāng)、生態(tài)村”（目前無盈利指標）；在特色小鎮(zhèn)方面，要城市近郊1小時左右的車程距離，500畝以上的建設規(guī)模；在青年創(chuàng)業(yè)公寓方面，面向大學畢業(yè)3年-5年的青年人才，單套面積60平方米-80平方米、總價60萬元左右可分割物業(yè)出售。

    在代建業(yè)務板塊，主要包括代建類、城市有機更新、農村農民房代建等業(yè)務，圍繞代建的迭代變革尋找商機。據(jù)悉，藍綠雙城的代建業(yè)務以政府代建為基礎，以資本代建為主導，以小股操盤為核心內容。主要有以下四種模式，第一，按土地款一定比例參股投資，形成小股操盤；第二，按注冊資本金一定比例入股，形成“投資+代建”模式；第三，按建筑體量定額取費，形成對賭條款，超額分成，優(yōu)化傳統(tǒng)純代建模式（傳統(tǒng)代建模式是收取銷售額的5%的費用）；第四，政府代建項目，按EPC模式展開。

    在科技和產(chǎn)業(yè)板塊，組建藍綠雙城科技服務公司，與高新科技、先進產(chǎn)業(yè)開展系統(tǒng)的戰(zhàn)略合作。

    在物業(yè)服務板塊，組建藍綠雙城生活服務公司，以科技賦能為基礎，圍繞美好生活展開一系列的物業(yè)服務、生活服務、健康服務、養(yǎng)老服務、教育服務等。

    在房地產(chǎn)基金方面，聯(lián)合主要銀行、實力金融機構，設立“藍綠雙城發(fā)展基金”，包括投資基金、小股操盤基金、代建基金、創(chuàng)新基金，為業(yè)務發(fā)展提供相對充裕的資金支持。目前其資金成本是8%，這在行業(yè)內目前尚屬于較低水平。

    總體來說，在曹舟南設計的業(yè)務布局中，房地產(chǎn)基金是資金動力，也是投資收益主要來源之一，而資本代建業(yè)務是差異化核心競爭力之一。畢竟，綠城的開發(fā)、營造和服務能力在業(yè)內尚屬較高水平，而目前藍綠雙城核心人員部分來自綠城。