戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型進入第四個年頭的泛?？毓?，正堅定地走在去地產(chǎn)化的路上——將北京、上海的主要地產(chǎn)項目出售給融創(chuàng)地產(chǎn)，未來將重點放在金融、投資，以及聚焦于武漢CBD的發(fā)展等業(yè)務(wù)。

    泛?？毓桑?00046.SZ）1月21日公告披露，公司擬通過轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的方式，以約148.87億元（含沖抵債務(wù)）將泛海控股所屬公司名下的北京項目和上海項目出讓給融創(chuàng)地產(chǎn)。公告還披露，融創(chuàng)地產(chǎn)接手的交易標的公司仍有356.17億元負債（截至2018年11月30日）。對于泛?？毓啥?，這是“去地產(chǎn)化”大潮下的一次隨波逐流，還是泛海這個地產(chǎn)“老江湖”脫胎換骨的順勢而為之舉？

    此次交易涉及泛?？毓善煜卤本?、上海幾乎所有的地產(chǎn)存量資源，其中包括北京東四環(huán)朝陽公園旁地塊和上海南外灘董家渡地塊。從泛海過往披露的信息看，這些地塊既有正在進行二級開發(fā)的“熟地”，也包括未完成拆遷、或正在進行一級開發(fā)的“毛地”、“生地”。

    這筆交易雖來得有些突然，但從泛海的發(fā)展軌跡看，“順勢而行、順勢而為”一直是泛海的行動準則，這也是當前大環(huán)境下泛海順應(yīng)大勢較優(yōu)的戰(zhàn)略選擇。

    自2014年初泛?？毓商岢鰬?zhàn)略轉(zhuǎn)型——由單一的房地產(chǎn)上市公司向“金融+房地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”綜合性上市公司轉(zhuǎn)型以來，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司整體經(jīng)營中權(quán)重日益降低。2018年半年報顯示，泛?？毓傻禺a(chǎn)業(yè)務(wù)營收11.4億元，在其營業(yè)總收入中占比僅22%。盡管營收占比較低，但資金密集型的地產(chǎn)業(yè)務(wù)所形成的高額財務(wù)成本卻大大侵蝕了公司的利潤。

    一頭是高企的財務(wù)成本，另一頭則是一直未放松的調(diào)控政策。近年來，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，泛?？毓伤鶎俜康禺a(chǎn)項目特別是北京、上海項目價值釋放速度有所放慢，公司資金周轉(zhuǎn)速度降低、流動性不足對公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的深層推進造成阻礙。面對持續(xù)變化的內(nèi)外部情況，泛海需對公司的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)進行更為深入持續(xù)的調(diào)整和優(yōu)化。

    2018年也是泛海控股債務(wù)到期較集中的一年，也正是因為嚴厲的調(diào)控政策，使得地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累公司整體業(yè)務(wù)，也引發(fā)了市場對公司流動性的一些擔憂，預計此次交易將使泛?？毓筛鎰e長期以來的財務(wù)成本較高、負債壓力較大的狀況。

    從融創(chuàng)方面的表態(tài)看，融創(chuàng)認為北京項目和上海項目均位于一線城市的核心位置，是十分稀缺的大體量優(yōu)質(zhì)項目。收購事項將有助于進一步增加自身在北京和上海的土地儲備和市場份額。

    同時，這筆交易于泛海而言也算是“求仁得仁”。正如泛?？毓杀硎荆舜谓灰啄康臑榇蛟旄鼮榘踩珒?yōu)質(zhì)的上市公司平臺，一方面公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重將大為下降，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將實現(xiàn)大幅優(yōu)化；另一方面，公司的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)將得到實質(zhì)性改善，公司的負債規(guī)模將有所下降，且可獲得大額現(xiàn)金回流，有效地緩解公司的現(xiàn)金流壓力，提升公司的財務(wù)穩(wěn)健性。出售京滬地產(chǎn)項目從長遠看也許會損失一些利潤，但卻有效解決了泛?？毓傻禺a(chǎn)業(yè)務(wù)長期以來的低周轉(zhuǎn)率、高負債軟肋。

    如果說出售資產(chǎn)對于泛?？毓僧斚碌闹饕饬x在于降低負債、確保公司財務(wù)穩(wěn)健，那么從長遠看，這筆交易可以視為泛?？毓梢暂p資產(chǎn)運營為主要方向、吹響戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的號角。

    2017年以來，宏觀調(diào)控和去杠桿政策讓地產(chǎn)行業(yè)的日子并不好過，尤其是2018年，不少中小地產(chǎn)商頻頻出讓項目資源，以應(yīng)對日趨緊張的現(xiàn)金流。但與其他地產(chǎn)銷售規(guī)模相當?shù)耐邢啾龋汉？毓蓱{借金融、戰(zhàn)略投資較好的業(yè)績，仍保持業(yè)績基本穩(wěn)定，顯然還沒淪落到賣資產(chǎn)度日的境地。

    泛?？毓蓮?年前的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型開始，一直在走向“輕資產(chǎn)”運營的方向，無論是2018年初籌劃的重大資產(chǎn)重組，還是此次出售北京、上海項目，都是沿襲這樣一條主線。不過與年初從上市公司完全剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同的是，此次公司仍保留了部分地產(chǎn)項目。除此以外，公司將更多的聚焦于金融和投資領(lǐng)域，以提升公司的專業(yè)化和競爭力。

    2017年底，泛?？毓?ldquo;掌門人”盧志強曾對公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型作出判斷，泛?？毓烧幱谟沙晒D(zhuǎn)型向轉(zhuǎn)型成功的通道之中。而通過前述交易進一步精簡地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，泛?？毓蓪⒕劢刮錆hCBD、證券、信托、保險、戰(zhàn)略投資等核心優(yōu)勢的業(yè)務(wù)，這也是公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型實施4年后的一次“再聚焦”。

    具體到泛?？毓傻拇媪康禺a(chǎn)項目武漢CBD，泛海表示將依托武漢CBD更好地促進公司金融、戰(zhàn)略投資、不動產(chǎn)運營和資產(chǎn)管理等各項業(yè)務(wù)的聯(lián)結(jié)，落實業(yè)務(wù)板塊間互促互進、共同發(fā)展的經(jīng)營理念，推動公司向多元化業(yè)務(wù)形態(tài)構(gòu)成的綜合型控股公司深入轉(zhuǎn)型。

    據(jù)接近泛海的知情人士透露，在出售北京上海項目后，泛?？毓扇詫⒗^續(xù)開發(fā)運營武漢CBD項目，這是泛海地產(chǎn)板塊目前最大的一塊資產(chǎn)，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)也將逐步向經(jīng)營型地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型過渡。無疑，它也將成為泛?？毓扇轿粎f(xié)助政府主持城市重要功能區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、運營和管理的一塊試驗田。