■本報記者 王麗新

    從造房子到美好生活服務商，房地產(chǎn)企業(yè)圍繞地產(chǎn)主業(yè)布局多元業(yè)務，如今已成為行業(yè)現(xiàn)象。在物流地產(chǎn)領域，大房企也在進行排兵布局，從萬科投資物流地產(chǎn)到遠洋集團也開始進入這一領域，該業(yè)務正在成為房企眼中的下一個利潤增長點。

    近日，遠洋集團首個物流地產(chǎn)項目——遠泉嘉興南湖汽車零部件金融物流產(chǎn)業(yè)園開始動工建設。據(jù)了解，該項目由遠洋集團旗下遠洋資本、物流管理公司上海遠瀚物流有限公司共同投資運營，項目建成后將成為以“汽車零部件存儲、包裝、配送為主業(yè)，相關金融服務為衍生”的高標準、智能化、全方位供應鏈服務平臺。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著遠洋集團內(nèi)部強化了配置資源、協(xié)同發(fā)展，共同提高附著在土地空間之上的業(yè)態(tài)運營效率、發(fā)揮重資產(chǎn)運營優(yōu)勢。這也是遠洋資本依托遠洋集團的重資產(chǎn)屬性及在輕資產(chǎn)端覆蓋物流全產(chǎn)業(yè)鏈的“PE股權投資”特點，所確定的“重資產(chǎn)持有＋輕資產(chǎn)運營”模式發(fā)展。

    深度布局物流地產(chǎn)

    盡管“物流地產(chǎn)”概念正式引入中國的時間尚短，但行業(yè)已在快速勃興中逐步分化形成了“輕資產(chǎn)”與“重資產(chǎn)”兩大“流派”。其中，“輕資產(chǎn)”流派以普洛斯為代表，其在業(yè)內(nèi)首創(chuàng)了“當出租率接近滿租、租金回報率達到一定要求后，將項目出售給自有物流地產(chǎn)基金的‘開發(fā)—運營—基金’”輕資產(chǎn)運營模式。

    而遠洋集團旗下以遠洋資本及遠瀚為代表的擁有“地產(chǎn)基因”的物流倉儲開發(fā)投資機構，則選擇了另外一條截然相反的路徑：借助“輕資產(chǎn)”投資的方式錨定“租戶”（被投企業(yè)），依托集團重資產(chǎn)屬性為被投企業(yè)提供訂制開發(fā)倉庫、長期回租的附加增值服務，獲取倉儲用地并進行運營管理，進而實現(xiàn)與地產(chǎn)業(yè)務協(xié)同的“輕重資產(chǎn)相結(jié)合”的投資模式。

    2017年末，遠洋正式涉足這一領域：繼率先在嘉興南湖實現(xiàn)“破局落子”后，今年以來，已陸續(xù)在包括天津、鄭州、武漢、南京、蘇州、徐州、昆明、重慶、西安等9座熱門城市獲取了十余個物流地產(chǎn)項目。

    統(tǒng)計顯示，截至2018年9月末，遠洋的物流地產(chǎn)項目在管運營倉儲面積已超過100萬平方米，儲備面積達300多萬平方米，快速躋身物流地產(chǎn)行業(yè)“第二梯隊”之列。

    輕重資產(chǎn)結(jié)合發(fā)展

    “我們高度看好中國物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。”負責物流地產(chǎn)業(yè)務的遠洋資本副總經(jīng)理周岳從“傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”和“市場需求”兩個方面闡釋了遠洋在這一領域進行布局的綜合考量：首先，物流與地產(chǎn)行業(yè)間具有其他行業(yè)所不可比擬的高度相關性與依存性：從項目端上看，物流地產(chǎn)的投資邏輯與開發(fā)業(yè)務的城市布局不謀而合，一級為“北上廣深”及輻射衛(wèi)星城市，二級為重點二線、省會城市及交通樞紐，三級為區(qū)域性節(jié)點。

    “從需求端上看，在整個房地產(chǎn)存量持有領域，物流地產(chǎn)是細分子行業(yè)中需求和供給關系最為健康的板塊：無論是電商以及由此帶動的第三方物流的蓬勃發(fā)展，還是高端制造業(yè)轉(zhuǎn)向使用第三方物流，都必然帶動現(xiàn)代物流倉儲特別是高標準倉儲物流需求的持續(xù)旺盛增長。”周岳指出。

    而在輕資產(chǎn)端，已通過“PE股權投資”方式先后投資九曳供應鏈、鄭明現(xiàn)代物流、駒馬物流、壹米滴答、發(fā)網(wǎng)等垂直細分領域優(yōu)質(zhì)物流企業(yè)，實現(xiàn)“從最初第一公里配送到倉儲運營、干線配送到最后一公里同城配送”閉環(huán)布局的遠洋資本，在開展重資產(chǎn)端——“物流地產(chǎn)”的業(yè)務時更具優(yōu)勢。

    如：在完成對鄭明現(xiàn)代物流4億元的戰(zhàn)略投資后，遠洋資本宣布與其共同發(fā)起成立一支60億元人民幣的冷鏈倉儲基金，為鄭明現(xiàn)代物流打造定制化的場、銷地冷庫，推動其全國網(wǎng)絡布局的實現(xiàn)。

    “未來2年-3年是物流地產(chǎn)的重要‘窗口期’，遠洋將以冷鏈開發(fā)能力作為核心差異切入點，持續(xù)深耕‘以高標倉開發(fā)投資為核心競爭力’的物流地產(chǎn)領域，在未來的1年-2年逐步釋放儲備倉儲項目，圍繞核心樞紐區(qū)域‘以點成線’逐步形成輻射全國的布局。”周岳表示。