老舊小區(qū)改造，路線圖和時間表正式畫定。

    7月20日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），從總體要求、目標(biāo)任務(wù)、改造對象范圍、支持政策和保障措施等各個角度，對老舊小區(qū)改造做出政策部署。

    而從各地的實際開工進度來看，雖然疫情造成了一定的影響，但目前全國老舊小區(qū)改造的新開工進度已經(jīng)完成了全年目標(biāo)的逾四成，21世紀(jì)經(jīng)濟報道注意到，一些落實較快的城市，目前開工進度已超過全年計劃。

    分析人士指出，相較于“棚改”，“舊改”的問題更加復(fù)雜，各地在推動落實的過程中，應(yīng)當(dāng)注意老舊小區(qū)改造社會效益的實現(xiàn)。在兼顧社會效益和經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上，由于社區(qū)隨著年代的增長老化，到2025年的時候可以考慮改造2005年以前建成的住宅，老舊小區(qū)改造有望形成一個滾動發(fā)展的長期項目。

    今年新開工目標(biāo)完成四成

    在老舊小區(qū)的改造內(nèi)容上，此次《意見》與住建部、各地此前的方案和提法基本一致，也將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類。分別對應(yīng)滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容、滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容和為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內(nèi)容。

    在工作目標(biāo)上，《意見》提出，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，今年前5個月，至少有超過23個省份公布了今年的老舊小區(qū)改造目標(biāo)。其中，河南提出2020年計劃完成老舊小區(qū)改造不少于50萬戶，四川和山東也提出在今年啟動46.3萬戶和40萬戶以上的改造目標(biāo)。

    而從實際進度來看，受疫情影響，上半年老舊小區(qū)改造進度較慢，但各地在加快改造步伐。此前21世紀(jì)經(jīng)濟報道曾報道，西安開工情況達到今年計劃的120%。截至7月，烏魯木齊的改造開工率也達到了103%。另外，河北的邯鄲與唐山，以及黑龍江齊齊哈爾等地則提出，要在今年10月前完成老舊小區(qū)改造的全年計劃。

    “今年受疫情影響，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進度有所放緩，但是進入6月份后開始逐漸提速。截至目前，已完成年度目標(biāo)逾四成。而去年各地新開工目標(biāo)任務(wù)，6月底全國總體上已經(jīng)完成。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城市建設(shè)司副司長劉李峰表示。

    長期來看，也有部分省市通過了推進老舊小區(qū)改造的長期計劃。同時，還有部分省份擴大了老舊小區(qū)改造的范圍。

    比如重慶市提出，到2022年，將有計劃地持續(xù)滾動推進全市1.02億平方米改造提升全面實施。河南也表示，將于2021年6月底全部完成2000年以前建成的近1萬個、涉120多萬戶居民的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提質(zhì)工作。

    山東和福建則擴大了老舊小區(qū)改造的涵蓋范圍。山東3月公布的《山東省深入推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》，提出到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。

    《福建省老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則（征求意見稿）》也提到，在改造2000年以前老舊小區(qū)的同時，也要“同步改造2010年前建成的部分基礎(chǔ)設(shè)施不完善的小區(qū)、街區(qū)和片區(qū)”。

    對此，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、原住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，在經(jīng)濟進入下行通道的背景下，建議地方政府應(yīng)該充分估計到老舊小區(qū)改造中的問題和困難。相比于棚戶區(qū)改造，老舊小區(qū)改造涉及的實際問題更多也更為復(fù)雜，因而難度也更大。

    “不反對提出比國家更先進的指標(biāo)，但是一定要量力而行，把事情做扎實。各省市應(yīng)從地方的實際情況出發(fā)，依據(jù)省市的資金實力和老舊小區(qū)改造量來決定改造的進程，從高質(zhì)量的角度去考慮，避免粗糙，或者留下大窟窿。”顧云昌指出。

    多渠道解決資金問題

    “錢從哪兒來”，一直是老舊小區(qū)改造的一大難題。

    而此次《意見》也從合理落實居民出資責(zé)任、加大政府支持力度、持續(xù)提升金融服務(wù)力度和質(zhì)效、推動社會力量參與和落實稅費減免政策等5個角度，做出了詳細的政策部署。

    其中，在居民出資方面，《意見》提出，要研究住宅專項維修資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的辦法。同時還“支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造”。

    而最受關(guān)注的則是金融支持政策。《意見》則提出，支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據(jù)等進行債券融資，但不得承擔(dān)政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務(wù)。國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行結(jié)合各自職能定位和業(yè)務(wù)范圍，按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)加大對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸支持力度。商業(yè)銀行加大產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度，在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。

    其中，銀行支持被認為十分重要。7月17日，國家開發(fā)銀行與5省，中國建設(shè)銀行與9個城市分別簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃未來5年向5省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目。

    而在債券融資領(lǐng)域，財政部此前曾表示，今年政府的專項債券不用于土地收儲和與房地產(chǎn)相關(guān)的項目，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了支持范圍。

    21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，從現(xiàn)有案例來看，不少項目采取了混合融資的模式。

    如天津?qū)氎鎱^(qū)老舊小區(qū)改造項目，采取的是建設(shè)單位自有資金和專項債券融資結(jié)合的模式。深圳福田區(qū)改造項目則涉及三方融資，包括財政資金、專項債券融資，和深圳燃氣集團與居民付費的其他資金三個渠道。而山東聊城市東昌府區(qū)的老舊小區(qū)改造項目，則使用的是財政資金，加上專項債券融資和銀行貸款融資三種方式。

    對此，有債券分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，老舊小區(qū)改造項目收入來源少、規(guī)模較小，因此，風(fēng)險控制成為重中之重。從已有案例來看，多數(shù)已完成融資的項目，還是直接以項目自身產(chǎn)生的收入作為償債來源，包括物業(yè)費、停車費、廣告費等，但這部分預(yù)期收益較小。也有地方政府將項目范圍內(nèi)國有資產(chǎn)出租收入、土地出讓收入等納入償債收入來源，這種模式正在被越來越多采用。