證監(jiān)會3月18日發(fā)文透露，正在會同相關(guān)部委，進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，完善制度機(jī)制，拓寬試點(diǎn)范圍，更好發(fā)揮公募REITs的功能作用，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前，證監(jiān)會正在指導(dǎo)交易所抓緊制定REITs擴(kuò)募規(guī)則，將適時征求市場意見；同時，正會同相關(guān)部委研究推動保障性租賃住房REITs試點(diǎn)工作，盡快推動項目落地。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次證監(jiān)會發(fā)文釋放積極信號，公募REITs市場有望進(jìn)入高效、高質(zhì)量發(fā)展階段。

    抓緊制定擴(kuò)募規(guī)則

    2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，標(biāo)志著公募REITs試點(diǎn)正式啟動。目前已有11只公募REITs產(chǎn)品上市，市場運(yùn)行平穩(wěn)，流動性和價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制總體較好，符合試點(diǎn)預(yù)期。

    公募REITs試點(diǎn)不是完成時，而是進(jìn)行時，市場規(guī)則在不斷創(chuàng)新和完善中。目前，證監(jiān)會正在指導(dǎo)交易所抓緊制定REITs擴(kuò)募規(guī)則，將適時征求市場意見。

    中國證券報記者獲悉，上交所正在緊鑼密鼓做好擴(kuò)募業(yè)務(wù)的技術(shù)準(zhǔn)備工作，積極引導(dǎo)有擴(kuò)募需求的REITs做好擴(kuò)募資產(chǎn)篩選，盡快推動擴(kuò)募項目落地，并已深入調(diào)研北京、上海等多地10多家保障性租賃住房企業(yè)，將統(tǒng)籌推動優(yōu)質(zhì)項目開展試點(diǎn)工作。

    “擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的重要特性。擴(kuò)募與首發(fā)一樣，是REITs市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推出REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營主體依托市場機(jī)制增發(fā)份額收購資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進(jìn)并購活動，更好形成投融資良性循環(huán)。”證監(jiān)會指出。

    平安證券研究所固收首席分析師劉璐表示，公募REITs擴(kuò)募是海外成熟市場REITs的一個重要機(jī)制，有利于優(yōu)化投資組合，更好發(fā)揮管理人的專業(yè)能力，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，通過收并購實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的價值增長。

    在中金基金相關(guān)人士看來，存量REITs擴(kuò)募并不斷吸收優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)多方共贏。首先，原始權(quán)益人可實(shí)現(xiàn)盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)和新增項目投資的投融資良性循環(huán)；其次，基金管理人可通過擴(kuò)募適時收購資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合、分散風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)管理賦能下的價值增長，提高單位基金可分配現(xiàn)金流，使得投資者可以分享基金長期現(xiàn)金流增長和流動性改善。最后，市場關(guān)注度和參與度的提高將對REITs定價和流動性起到進(jìn)一步正向支持作用，并將資本市場的定價傳導(dǎo)至更廣泛的基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)市場，體現(xiàn)REITs定價“錨”的作用，形成促進(jìn)市場活躍、規(guī)模增長的正向循環(huán)。

    推動保障性租賃住房

    公募REITs落地

    在擴(kuò)充REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍方面，證監(jiān)會提出，抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項目落地。

    據(jù)深交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，深交所通過線上線下等多種方式對接深圳、北京、廣州、重慶、廈門等城市的保障性住房租賃企業(yè)，力爭推動保障性租賃住房REITs項目平穩(wěn)落地。

    “目前，深交所會同深圳人才安居集團(tuán)、深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司已基本完成保障性租賃住房資產(chǎn)梳理、REITs產(chǎn)品方案論證、政策探討等前期準(zhǔn)備工作，預(yù)計很快將進(jìn)入正式申報階段。”深交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。

    “這是市場‘千呼萬喚’的產(chǎn)品創(chuàng)新。一方面，能幫助投資者拓寬投資范圍、分享租金收益；另一方面，為保障性租賃住房引入社會資本，將助力房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。”劉璐稱。

    在川財證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所所長陳靂看來，上市交易的REITs具備良好流動性。傳統(tǒng)不動產(chǎn)投資對資金量的需求較大，保障性租賃住房REITs的出現(xiàn)，將在豐富投資品類角度對優(yōu)化基金投資組合做出一定的貢獻(xiàn)。

    試點(diǎn)資產(chǎn)的落地并非一蹴而就。國泰君安資管REITs團(tuán)隊告訴中國證券報記者：“對于保障性租賃住房REITs在試點(diǎn)工作中面臨的難點(diǎn)和痛點(diǎn)，監(jiān)管層前期也與市場各參與機(jī)構(gòu)進(jìn)行了深入溝通。相信后續(xù)相關(guān)政策的正式出臺有望針對性地解決市場參與各方關(guān)注的問題，促進(jìn)保障性租賃住房REITs項目申報的常態(tài)化，有力助推保障性租賃住房REITs的成功落地。”

    目前，公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢。除產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以外，低碳能源、水利設(shè)施、新基建、保障性租賃住房等契合國家政策導(dǎo)向，助力碳達(dá)峰、碳中和及落實(shí)民生工程保障等有利國計民生的資產(chǎn)類型也將成為重點(diǎn)推進(jìn)方向。