中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)洪磊建議

    ■本報(bào)記者 左永剛

    “推動(dòng)REITs發(fā)展，可以比照CDR做法，先行制定REITs管理辦法。”6月19日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)洪磊說(shuō)。

    當(dāng)日，洪磊在北大光華管理學(xué)院中國(guó)REITs論壇上以《我國(guó)REITs發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題與發(fā)展》為題發(fā)表演講。他指出，截至目前，我國(guó)并沒(méi)有出現(xiàn)真正的REITs，僅有所謂的“準(zhǔn)REITs”或“類(lèi)REITs”，其原因值得深思。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，與會(huì)嘉賓呼吁推動(dòng)REITs發(fā)展，因?yàn)镽EITs可以投資于各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)，包括城市公用設(shè)施、商業(yè)零售、倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)療等數(shù)十個(gè)不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)別，可以成為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要工具。

    洪磊認(rèn)為，從REITs的本質(zhì)和市場(chǎng)環(huán)境出發(fā)，我國(guó)REITs發(fā)展中需要解決多方面問(wèn)題，包括基礎(chǔ)資產(chǎn)信用不獨(dú)立，無(wú)法擺脫“剛性?xún)陡?rdquo;；制度環(huán)境滯后，缺少統(tǒng)一的市場(chǎng)化運(yùn)作環(huán)境；缺少綜合性行業(yè)稅制安排；資產(chǎn)持有成本和資金成本過(guò)高，權(quán)益型投資回報(bào)率不足等。

    為此，洪磊建議推動(dòng)REITs的發(fā)展，可比照CDR做法，先行制定REITs管理辦法。目前，《證券法》對(duì)證券的定義屬于列舉式，不是實(shí)質(zhì)性定義，造成證券范圍過(guò)窄，REITs無(wú)法成為可公開(kāi)發(fā)行的證券，制約了REITs的發(fā)展。

    洪磊建議，在《證券法》修訂完成前，可比照CDR方式，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，授權(quán)中國(guó)證監(jiān)會(huì)出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的REITs管理辦法，允許不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品和REITs在交易所掛牌，獲得公開(kāi)發(fā)行。同時(shí)，在《基金法》框架下，根據(jù)公開(kāi)募集和非公開(kāi)募集的不同要求，明確REITs產(chǎn)品的募集、運(yùn)作規(guī)范和管理人受托義務(wù)要求，保護(hù)REITs份額持有人利益，防范利益沖突。

    據(jù)洪磊透露，鑒于私募基金的投資標(biāo)的一般由合同約定，基金業(yè)協(xié)會(huì)將在規(guī)范股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)三類(lèi)投資標(biāo)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)范REITs類(lèi)產(chǎn)品的備案標(biāo)準(zhǔn)。私募REITs產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)滿足以下基本條件：一是以有真實(shí)現(xiàn)金流的項(xiàng)目為投資標(biāo)的；二是封閉運(yùn)行，確?；A(chǔ)資產(chǎn)權(quán)益的真實(shí)轉(zhuǎn)移和法律隔離；三是基礎(chǔ)資產(chǎn)只能初次證券化，不再衍生新的證券；四是原始權(quán)益人變現(xiàn)的資金投向應(yīng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。