近日，在網(wǎng)上瘋傳的《房東跟租客說(shuō)，你要是申報(bào)租房抵扣個(gè)稅，房子就不租給你了》文章

將房租抵扣個(gè)稅送上了熱搜榜。文中赤裸裸地揭示了租客和房東目前尷尬無(wú)措的局面：

“如果你去申報(bào)住房租金抵扣個(gè)稅，房子就不租給你了，我寧愿退房租！”

沒(méi)錯(cuò)，這是當(dāng)下我們對(duì)“房租抵扣個(gè)稅”感到不安最明顯的表現(xiàn)。那么，這個(gè)引發(fā)社會(huì)熱議的房租抵扣個(gè)稅究竟是什么來(lái)頭。

2019年1月1日，新的個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)扣除辦法開(kāi)始實(shí)施。個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除，是指?jìng)€(gè)人所得稅法規(guī)定的子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息、住房租金和贍養(yǎng)老人等六項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)附加扣除，只要符合上述六個(gè)條件中的一個(gè)或者多個(gè)條件，就可以進(jìn)行抵扣個(gè)稅的申報(bào)。

于是，對(duì)于身處在一線的城市的打工者來(lái)說(shuō)，尤其是未婚未育的打工者來(lái)講，大部分人就符合住房租金抵扣個(gè)稅，憑借租房合同填報(bào)信息，根據(jù)租金來(lái)抵扣自己工資所上交的個(gè)稅。這樣一來(lái)，打工者在租房的過(guò)程中能省下一筆錢(qián)。

原本政策看似是好的，但沒(méi)想到現(xiàn)實(shí)卻是殘酷的。因?yàn)樵谶@其中，牽扯到另一方的利益——一旦填報(bào)租房信息，房東要繳稅了。要知道，在此之前房東租房都不會(huì)繳稅，我們國(guó)家稅務(wù)系統(tǒng)從來(lái)沒(méi)有嚴(yán)格檢查執(zhí)行過(guò)。

由此誰(shuí)能料到,這件“好事’卻引發(fā)了房東、租客和中介的博弈，也引發(fā)了推漲房租的擔(dān)憂。

一

因何何起？

過(guò)去一年，住房租賃市場(chǎng)諸多亂象屢見(jiàn)報(bào)端。

2018年8月，北京市住建委集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

2018年末，多家住房租賃企業(yè)傳出爆雷跑路，住房租賃資產(chǎn)證券化和過(guò)度金融化受質(zhì)疑。與此同時(shí)，各地也加強(qiáng)打擊黑中介、二房東、一房多租等不法行為。

2018年12月25日結(jié)束的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中也指出，要以解決新市民住房問(wèn)題為主要出發(fā)點(diǎn)，補(bǔ)齊租賃住房短板。

以上種種，不難看出當(dāng)下的租賃市場(chǎng)問(wèn)題重重。但與之矛盾的是，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)卻有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/font>

據(jù)貝殼租房統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國(guó)的租房人群近2億人，無(wú)論是政策走向、行業(yè)發(fā)展、企業(yè)動(dòng)作，還是消費(fèi)者訴求，都有了更為清晰的需求和信號(hào)，住房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出前所未有的成長(zhǎng)勢(shì)能。

華泰證券研報(bào)稱(chēng)，我國(guó)租賃人口和租金水平將有較大提升空間，住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模有望由2017年約1.2萬(wàn)億元提升至2025年約2.33萬(wàn)億元，由此產(chǎn)生的個(gè)稅抵扣規(guī)模也十分龐大。

于是，在這個(gè)亂象頻生但又蘊(yùn)育著巨大成長(zhǎng)勢(shì)能的租賃市場(chǎng)中，房租抵扣個(gè)人稅應(yīng)運(yùn)而生。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從租賃市場(chǎng)發(fā)展的角度看，租金抵扣個(gè)稅本身是為了大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，所以從穩(wěn)定租賃市場(chǎng)的角度看，也需要穩(wěn)定此類(lèi)租金的概念，這才是一個(gè)積極健康的租賃市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

照此看來(lái)，房租抵扣稅的試行看起來(lái)也就順理成章了，那為何又演變成稅改之窘了？

二

一筆“難算”的賬

首先，我們來(lái)算一筆帳。

先從房客的角度來(lái)分析。新個(gè)稅法實(shí)施后，個(gè)人在主要工作城市租房的，住房租金可以抵扣個(gè)稅，抵扣的額度根據(jù)城市的體量不同分為1500、1100和800元三檔。

那么，這個(gè)抵扣能為租房者省多少個(gè)稅呢？

1、年收入在9.6萬(wàn)以下的小伙伴，在扣除6萬(wàn)免稅基數(shù)后，剩下部分繳納3%的個(gè)稅；

2、年收入在9.6-20.4萬(wàn)的小伙伴，除去（1）中要繳納的個(gè)稅，9.6萬(wàn)以上部分需要按10%的稅率繳納；

3、年收入在20.4萬(wàn)至36萬(wàn)的小伙伴，在上述（1）（2）納稅的基礎(chǔ)上，超過(guò)20.4萬(wàn)的部分要按照20%的稅率納稅。

上述收入?yún)^(qū)間至少涵蓋了全國(guó)98%以上的工作人群，也就是說(shuō)，絕大部分的人，房租抵扣個(gè)稅實(shí)際上能產(chǎn)生的最大效果就是每月少交1500*10%=150元的個(gè)稅。極個(gè)別年收入40萬(wàn)以上的小伙伴，每月少交300塊。如果是年收入超過(guò)100萬(wàn)的小伙伴，每月可少交675元。

接下來(lái)說(shuō)說(shuō)新個(gè)稅給房東帶來(lái)的變化。

假設(shè)年收入20萬(wàn)的小李在上海工作，租借了老王位于靜安區(qū)的一室戶(hù)老破小，月租金為5000元。那么小李每月因?yàn)榉孔獾謧€(gè)稅可以省下150元的個(gè)稅，而老李因?yàn)?ldquo;財(cái)產(chǎn)租賃所得”，每月要繳納的個(gè)稅為5000*（1-0.2）*20%=800元。

對(duì)比這筆賬單之后，老王同志肯定急得跳起來(lái)了：

憑什么我啥都沒(méi)干，過(guò)個(gè)元旦平白無(wú)故每月要多交800元的稅？

由此，老王同志不得不趕緊跳出來(lái)想對(duì)策來(lái)應(yīng)對(duì)那“平白無(wú)故丟失的800元”。

看到了這里，恍惚間你應(yīng)該明白，房租抵扣個(gè)稅看起來(lái)是一筆“租客笑了，房東慌了”的簡(jiǎn)單賬，但事實(shí)上這很可能是一個(gè)“大魚(yú)吃小魚(yú)，弱勢(shì)群體要遭殃”的故事。

三

羊毛出在羊身上

果不其然，新規(guī)實(shí)施以來(lái)，筆者在網(wǎng)上頻頻看到關(guān)于房東“威脅漲價(jià)”和退租的新聞。

在北京租房的小張可以稅前扣除1500元，但房東知道這個(gè)消息后，卻給小張潑了一盆冷水，“如果你申報(bào)租金扣除，稅務(wù)局找我收稅的話，我會(huì)把錢(qián)加到房租上，目前房租是不含稅的價(jià)格。”

小張的遭遇并非個(gè)例，就連筆者這兩天交租都遇到同樣的問(wèn)題，筆者的室友跟房東溝通后是這樣回復(fù)的：

“還是不要申報(bào)了吧，假如到時(shí)候因?yàn)樯陥?bào)出現(xiàn)了收稅，而這個(gè)稅毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)嫁接到我們身上”。

此外，還有很多網(wǎng)友也都在在社交媒體上反映，自己向房東索要其身份信息，但遭到拒絕，房東以提交信息后可能被征稅為由，規(guī)勸租客不要申報(bào)個(gè)稅租金扣除，甚至有房東還表示如果進(jìn)行扣除就要租客退房。

下面附圖兩張，大家自行感受一下房東的“威力”：

由此，一邊是個(gè)稅可能抵扣幾十塊，另一邊是房租可能上漲幾百塊，權(quán)衡之下，很多租客為了避免與房東鬧僵而被掃地出門(mén)，被迫選擇不再申報(bào)租金支出扣除，無(wú)法享受到國(guó)家發(fā)放的個(gè)稅減稅紅包。

事實(shí)上，自如客們?cè)谏陥?bào)扣除個(gè)稅抵扣的“紅包”時(shí)也遭遇了一番波折。

1月4日，媒體報(bào)道自如讓租客申報(bào)個(gè)稅房租抵扣時(shí)不填“組織”而填“房東個(gè)人”，自如管家的理由是：自如只是受業(yè)主委托代為管理，屬于第三方，不是出租方。

分析稱(chēng)，這可以起到避稅的作用。“這對(duì)于已經(jīng)擁有200萬(wàn)租客，年租金收入超過(guò)10億的自如而言，能省下一筆不菲的稅費(fèi)支出。”

不過(guò)，1月4日晚，自如表示，填報(bào)個(gè)稅住房租金專(zhuān)項(xiàng)扣除可選擇“組織”，填寫(xiě)相應(yīng)公司信息。自如客服表示，為了更加順利地完成住房租金抵扣個(gè)稅申報(bào)，租客可根據(jù)與自如簽訂的租賃合同，選擇相應(yīng)公司進(jìn)行申報(bào)。

有自如客抱怨：“本來(lái)我填了出租人是合同甲方自如，結(jié)果管家說(shuō)應(yīng)該填房主，費(fèi)了半天勁改成房主，結(jié)果就在剛剛又告訴讓改成自如。都啥時(shí)候了，還能改嗎？你們是耍租客呢？”

于是，在這樣的背景下，個(gè)人房東或可能變相漲租。如果你申請(qǐng)了住房租金專(zhuān)項(xiàng)扣除個(gè)稅，房東就要面臨"開(kāi)發(fā)票"等稅務(wù)的金額的增加，損失利益。為了確保自己的"私利"，房東自然會(huì)要求漲租。此外，也不能排除在一些“黑心房東”推波助瀾下，會(huì)引發(fā)一波“漲價(jià)潮”。

由此一看，羊毛還是出在羊身上，受傷害的仍是租客本身。

四

問(wèn)題的根源在哪？

房租抵扣個(gè)稅僵局顯現(xiàn)，問(wèn)題的根源在哪了？

有些人說(shuō)，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)該出面做出一個(gè)解釋?zhuān)@次個(gè)稅抵扣申報(bào)不會(huì)掛鉤出租房屋征稅，這樣房主和租客都安心了，大家也就敢申報(bào)了。

其實(shí)沒(méi)有想的那么簡(jiǎn)單。

因?yàn)槌鲎夥课菁{稅是稅法規(guī)定的，稅務(wù)部門(mén)只是執(zhí)行機(jī)關(guān)，如果稅務(wù)部門(mén)表態(tài)說(shuō)租房不用交稅，那么就是違法了稅法，稅務(wù)部門(mén)就違法了，所以稅務(wù)部門(mén)不可能去“背這個(gè)鍋”，稅務(wù)部門(mén)很難出面進(jìn)行這樣的表態(tài)或解釋。

細(xì)究之下，不難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的根源出自稅法，即“該修法減免出租稅了”。

從去年開(kāi)始，國(guó)家把大力發(fā)展住房租賃這一塊兒提到了很高的位置，并納入了房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制中，提出了“租購(gòu)并舉”的方針，需要注意的，“租”可是放在前面，位置可不是隨便放的。

那么既然要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)大家把房子拿出來(lái)提供出租，那么就應(yīng)該要有鼓勵(lì)的政策，比如出租房屋稅收的減免等。

優(yōu)惠政策其實(shí)有很多種方式，除了直截了當(dāng)?shù)販p免房屋出租稅外，還可以采取在交易稅中抵扣的方式。比如房主出租房屋如果這些年一共納了3萬(wàn)元的稅，那么在房主把這套房屋出售時(shí)，就可以抵扣3萬(wàn)元的交易稅費(fèi)。

當(dāng)然，稅法的修改也不是一朝一夕的事，而且不僅涉及稅務(wù)部門(mén)，還包括人大、財(cái)政等多個(gè)部門(mén)的協(xié)同。不過(guò)，既然大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是國(guó)家已定的重要方針，那么就應(yīng)該拿出一些實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)老百姓拿出房子去出租。

這樣看來(lái)，僵局似乎也沒(méi)那么難解開(kāi)了。

但自古以來(lái)，魚(yú)和熊掌不可兼得，滿(mǎn)足一方利益的同時(shí)必定要損害另一方的利益。由此，不能同時(shí)兼顧租客和房東的利益的“房租抵扣個(gè)稅”實(shí)行起來(lái)注定沒(méi)那么容易。