導(dǎo)讀我覺得相關(guān)部門在對(duì)房地產(chǎn)稅這些問題進(jìn)行表態(tài)的時(shí)候，第一，一定要慎重。第二，如果認(rèn)為整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)誤讀的情況下，要及時(shí)的進(jìn)行澄清，及時(shí)進(jìn)行澄清。第三個(gè)，我特別希望現(xiàn)在的立法部門正在擬定草案，能不能階段性的向大家公布一下，因?yàn)檫@個(gè)稅的影響太大了，階段性的公布。
【核心觀點(diǎn)】
1、房地產(chǎn)調(diào)控越嚴(yán)厲反而導(dǎo)致市場(chǎng)越恐慌。
2、千萬不要把房?jī)r(jià)穩(wěn)定的希望寄托在房地產(chǎn)稅身上。
3、房地產(chǎn)是中國所有行業(yè)里邊稅負(fù)最重的行業(yè)。
4、立法部門如果正在擬定房地產(chǎn)稅草案，能不能階段性的向大家公布一下？
5、如果中國的房?jī)r(jià)真的出現(xiàn)暴跌，對(duì)于整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)來講都是一個(gè)極大的災(zāi)難。
大家好，歡迎來到《財(cái)經(jīng)觀察家》，我是馬光遠(yuǎn)。今天我們關(guān)注的話題是：房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)加快推出？
【新聞背景】
7月16日，在2018年上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，從房地產(chǎn)下一步發(fā)展情況來看，中央一方面進(jìn)一步加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控，同時(shí)，從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力，包括加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進(jìn)租售同權(quán)等一系列配套政策的落實(shí)。
國家統(tǒng)計(jì)局稱，2018年1—6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長(zhǎng)9.7%。7月31日中央政治局會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議要求，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
今年上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布的時(shí)候，國家統(tǒng)計(jì)局的發(fā)言人在談到房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的時(shí)候，特別提到說：我們要加快房地產(chǎn)稅等出臺(tái)的步伐等等，來建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制。
事實(shí)上房地產(chǎn)稅我覺得到目前為止應(yīng)該來講的話沒有很多新的東西，我看到的很多解讀是可能房產(chǎn)稅比我們要預(yù)想的更早的時(shí)間要推出。為什么在這個(gè)時(shí)候突然提房地產(chǎn)稅？事實(shí)上跟上半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)有很大關(guān)系。
我們看到整個(gè)上半年的房地產(chǎn)投資的增速，我們看到差不多仍然維持著兩位數(shù)，這是近三年以來最高的一個(gè)增速。如果我們看房地產(chǎn)的銷售的情況下，我們看到從4月份開始，整個(gè)房地產(chǎn)的銷售無論是銷售面積也好，還是銷售額也好，都出現(xiàn)了一個(gè)比較明顯的反彈。
再從土地購置面積來看，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)非常大的亮點(diǎn)，就是土地交易出現(xiàn)了一個(gè)井噴的情況，上半年全國整個(gè)土地交易土地出讓金2.7萬億，應(yīng)該說今年如果維持這樣的熱度的話，意味著什么？今年可能會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)化20多年以來賣地最多的一年！
而且我們看到從4月份開始，整個(gè)的土地購置面積又開始重新出現(xiàn)了反彈，也就是從房地產(chǎn)的一些重要的指標(biāo)來看的話，今年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面是嚴(yán)厲的調(diào)控，另一方面是整個(gè)市場(chǎng)的溫度并沒有下降。
我看了一下70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，無論是新房和二手房的表現(xiàn)來看的話，根據(jù)我過去幾年的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的話，一般情況下是新房和二手房，比如說下跌的城市數(shù)如果超過一半的話，70個(gè)大中城市如果超過一半下跌的話，意味著什么？整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)下行的周期。
整個(gè)上半年的情況來看的話，并沒有進(jìn)入一個(gè)下行的周期。特別是我們看到在今年的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了，由于各個(gè)城市實(shí)行嚴(yán)格的限價(jià)，限價(jià)以后導(dǎo)致新房和二手房出現(xiàn)了明顯的倒掛，所以這一些熱點(diǎn)的城市出現(xiàn)了大家搖號(hào)搶房的情況。所以整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們從整個(gè)上半年的情況來看的話，那熱度并沒有減少。
我覺得這跟我們目前的整個(gè)調(diào)控政策本身有很大的問題有關(guān)系。比如說我們講搶房，搖號(hào)搶房這種現(xiàn)象本身完全是因?yàn)槲覀冨e(cuò)誤的限價(jià)政策導(dǎo)致的。二手房3萬塊錢，新房限價(jià)1萬多，你會(huì)看到有些地方出現(xiàn)了非?；奶频那闆r！90多歲的老太太離婚也要去拿到這個(gè)資格，也要去搖號(hào)搶房，這完全是政策導(dǎo)致的。
也就是說，如果一二手房不倒掛的話，搶房的情況不會(huì)出現(xiàn)。住建部列了一個(gè)12個(gè)城市的重點(diǎn)治理名單，這12個(gè)城市包括什么？大連、西安等等這些城市。如果大家去看這些城市的話，這些城市就是我過去一直講的房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏低的城市。也就是在2016年開始本輪房地產(chǎn)上漲的過程中，這些城市在過去兩年是沒有表現(xiàn)的。而且從目前整個(gè)市場(chǎng)來看的話，我真覺得這些城市本身的市場(chǎng)應(yīng)該來講是相對(duì)比較健康的。
但是我們現(xiàn)在是處于一個(gè)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的，也就是說只要房?jī)r(jià)往上漲，相關(guān)部門就認(rèn)為應(yīng)該調(diào)控，導(dǎo)致的結(jié)果是什么？更嚴(yán)厲的調(diào)控反而導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌。比如說大家認(rèn)為西安的房?jī)r(jià)差不多了，杭州的房?jī)r(jià)差不多了，但是一旦出現(xiàn)調(diào)控的話，反而成了一個(gè)反向指標(biāo)。
所以我們看到當(dāng)各種各樣的政策用的差不多的情況下，整個(gè)市場(chǎng)的溫度沒有降下來，當(dāng)然這樣的溫度本身我認(rèn)為有點(diǎn)虛火在里邊。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過2016年到現(xiàn)在接近三年的上漲以后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)事實(shí)上已經(jīng)到了一個(gè)天花板。
房地產(chǎn)市場(chǎng)到了今天為止已經(jīng)非常微妙，在這個(gè)時(shí)候突然提出要加快房地產(chǎn)稅，究竟處于一個(gè)什么樣的目的？我在上半年關(guān)注房地產(chǎn)政策的時(shí)候我就特別奇怪，為什么？因?yàn)槲乙恢庇X得像我們那種不合理的限價(jià)本身事實(shí)上應(yīng)該及時(shí)的糾正，二手房漲得高了，把新房限的低，大家都知道不正常，而且都知道最終的結(jié)果是會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的混亂，現(xiàn)在是不是可以用一個(gè)陰謀論的角度來思考房地產(chǎn)稅的問題，故意出臺(tái)了很多變態(tài)的政策。
然后當(dāng)這些政策無效的情況下，最終大家形成一個(gè)共識(shí)是應(yīng)該推房產(chǎn)稅的時(shí)候，所以國家統(tǒng)計(jì)局的發(fā)言人在講，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的時(shí)候，然后講要加快房地產(chǎn)稅的出臺(tái)等等。市場(chǎng)對(duì)它的解讀當(dāng)然大家就比較一致了。
我的態(tài)度非常明確，也就是大家千萬不要把房?jī)r(jià)穩(wěn)定的希望寄托在房地產(chǎn)稅身上，因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)非常復(fù)雜，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素也非常多，跟稅本身應(yīng)該來講的話關(guān)系不大。
比如說七個(gè)部委出臺(tái)的文件，專項(xiàng)治理文件里邊首當(dāng)其沖的要打擊炒房團(tuán)。但是我們想想：炒房團(tuán)一般在什么情況下出現(xiàn)？就是到政策刺激房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)熱起來以后，這些人才會(huì)趕快買房子，到處投資房子，到房地產(chǎn)往下走的時(shí)候，你到哪里去找炒房團(tuán)？你是找不到的。
而且我們?nèi)绻治鲋袊績(jī)r(jià)上漲的推手的話，你會(huì)發(fā)現(xiàn)推手非常多：貨幣的因素，土地的因素，各種各樣饑餓營銷的手段，包括搖號(hào)，開發(fā)商利用搖號(hào)本身制造稀缺的手段無所不在。
你比如說一個(gè)樓盤，本來有500套房子，他為了制造緊張的氣氛，他怎么辦？他把這500套房子分成十批來搖號(hào)，一批搖50，一批搖50套，結(jié)果是如果一批搖50套的話，5000人來搶50套房子！如果你把500套房子全部放出來的話，5000個(gè)人搶跟50套50套放出來不一樣的，很多城市的開發(fā)商都在玩制造稀缺的！
世界上現(xiàn)在99%的國家收房產(chǎn)稅都不是針對(duì)房?jī)r(jià)的。都不是說我出這個(gè)稅的目的就是為了打壓房?jī)r(jià)，這個(gè)稅出臺(tái)以后房?jī)r(jià)就會(huì)掉下來，不是這樣的。當(dāng)年美國各個(gè)州在出臺(tái)房地產(chǎn)稅的時(shí)候，他們有一個(gè)基本原則，就是房產(chǎn)稅本身不能影響對(duì)整個(gè)市場(chǎng)造成極大的波動(dòng)，他們非常害怕影響房?jī)r(jià)。他們收這些稅的目的是什么？99%的目的是為地方政府創(chuàng)收。
比如說在英國，英國那些地方政府，99%的稅源就是房地產(chǎn)稅，教育、醫(yī)療、道路、保險(xiǎn)等等，所有的錢都來自房地產(chǎn)稅，老百姓愿意。為什么？他能夠看到他交了房地產(chǎn)稅以后，老百姓直接是最大的受益者。
只有少數(shù)國家在出臺(tái)房地產(chǎn)稅的時(shí)候目的是為了打壓房?jī)r(jià)，比如說兩個(gè)國家，一個(gè)是日本。日本當(dāng)年出開房地產(chǎn)稅的時(shí)候針對(duì)房?jī)r(jià)去，但是大家都知道非常失敗，日本房地產(chǎn)泡沫最終破滅，是因?yàn)槿毡境雠_(tái)了房地產(chǎn)稅。
還有韓國，韓國當(dāng)年在出臺(tái)房地產(chǎn)稅的時(shí)候也是為了打壓房?jī)r(jià)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)一開始還可以，到后來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不改變的話，繼續(xù)往上走。我們沒有看到說有房產(chǎn)稅的國家房?jī)r(jià)漲的慢，沒有房產(chǎn)稅的國家房?jī)r(jià)漲的快，沒有這樣的。我們現(xiàn)在相關(guān)部門為了推房產(chǎn)稅，向老百姓灌輸一個(gè)觀念，說這可以打壓房?jī)r(jià)，讓很多人歡呼雀躍來支持這個(gè)稅，但是我們講一旦稅出來以后，抑制不了房?jī)r(jià)怎么辦？
第二個(gè)，我們過去一直講，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)太多了，五六十種，占整個(gè)房?jī)r(jià)的比重超過60%。土地出讓金到各種各樣無處不在的苛捐雜稅，可以肯定的講，房地產(chǎn)是中國所有行業(yè)里邊稅負(fù)最重的行業(yè)。
我們當(dāng)年在2003年，我們一開始討論房地產(chǎn)稅，我們?cè)谟懻摲康禺a(chǎn)稅的改革的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候還叫物業(yè)稅，當(dāng)時(shí)的改革政策是非常明確的，也就是說我們要推出物業(yè)稅，但是同時(shí)要減免其他稅費(fèi)，也就是我們要做合并項(xiàng)的，我們不是一個(gè)簡(jiǎn)單的加稅的措施，總體方向應(yīng)該是減稅的方向，不是加稅的方向。
第三個(gè)我想講，中國老百姓80%以上的財(cái)富都在房子上面，我們假定如果說我們不慎重出臺(tái)這個(gè)政策，恰逢房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過高點(diǎn)以后往下走的情況下，是會(huì)出現(xiàn)推波助瀾的，也就是說，房地產(chǎn)稅在很多情況下抑制房?jī)r(jià)可能沒有作用，但是當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)往下走的情況下，它很可能成為壓倒駱駝的最后一根稻草。
第四個(gè)我們講就是，房地產(chǎn)稅本身它的設(shè)計(jì)，它跟我們目前的整個(gè)制度之間有很多的障礙，這些障礙沒有消除。包括我們現(xiàn)在的整個(gè)房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)都是不發(fā)達(dá)的，我們的聯(lián)網(wǎng)到現(xiàn)在為止究竟連到多大程度？相關(guān)部門含含糊糊避而不談。
我們現(xiàn)在講一個(gè)人聰明點(diǎn)的，盡管名下有十套房子，但這十套房子都分布在不同的人的下邊，你要按照現(xiàn)在比如說我們要減免一部分的稅的話，這個(gè)人有十套房子的人可能一點(diǎn)稅都不交，但是一個(gè)人非常老實(shí)，他名下就兩套房，第二套房可能要交稅，它只有兩套房，第二套房可能就要交稅，對(duì)他來講是很不公平的。
而且過去我們講這個(gè)稅本身大家千萬不要輕視。它是一個(gè)直接稅。比如說北京現(xiàn)在動(dòng)輒千萬以上的房子，我們假定按照1%來收，一年收就得10萬塊錢，但是北京很多老百姓的收入，盡管他有兩套房子，但他的收入是非常低的，要他一下子一年拿著10萬塊錢出來交稅，這個(gè)事本身我們一定要考慮。所以我覺得不能因?yàn)槲覀冋麄€(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然處在一個(gè)高點(diǎn)，仍然有很多亂象，仍然高燒不退，我們就把希望寄托在房地產(chǎn)稅的身上。
我覺得相關(guān)部門在對(duì)房地產(chǎn)稅這些問題進(jìn)行表態(tài)的時(shí)候，第一，一定要慎重。第二，如果認(rèn)為整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)誤讀的情況下，要及時(shí)的進(jìn)行澄清，及時(shí)進(jìn)行澄清。第三個(gè)，我特別希望現(xiàn)在的立法部門正在擬定草案，能不能階段性的向大家公布一下，因?yàn)檫@個(gè)稅的影響太大了，階段性的公布。
我們這個(gè)立法究竟到了哪個(gè)程度？如果中國的房?jī)r(jià)真的出現(xiàn)大跌，真的出現(xiàn)暴跌的話，對(duì)于整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)來講都是一個(gè)極大的災(zāi)難。也就是，說當(dāng)雪崩的時(shí)候大家不要以為你就可以幸免！
（來源：一股清泉文化傳媒）
