【天風(fēng)地產(chǎn)陳天誠(chéng)團(tuán)隊(duì)】進(jìn)度和力度都會(huì)相對(duì)溫和

    原創(chuàng)2018-03-07陳天誠(chéng)、徐超天誠(chéng)地產(chǎn)會(huì)

    時(shí)間：2018年3月6日16點(diǎn)

    主持：天風(fēng)證券地產(chǎn)行業(yè)首席陳天誠(chéng)

    主講：長(zhǎng)平經(jīng)濟(jì)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)，原財(cái)新宏觀部副主任王長(zhǎng)勇王所碩士畢業(yè)于中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院，曾擔(dān)任財(cái)新傳媒宏觀部副主任、《財(cái)經(jīng)》高級(jí)記者，自03年起一直跟蹤研究房產(chǎn)稅，歷經(jīng)幾任財(cái)政部長(zhǎng)，對(duì)房產(chǎn)稅立法程序和進(jìn)度有深度且專業(yè)的研究。

    導(dǎo)讀：我們團(tuán)隊(duì)研究房產(chǎn)稅多時(shí)，可以說(shuō)是見過(guò)最專業(yè)最深度可能最接近財(cái)政部的一種解讀，強(qiáng)烈建議通讀全文，核心結(jié)論是進(jìn)度和力度都會(huì)相對(duì)溫和，無(wú)需過(guò)度擔(dān)心，本紀(jì)要分為三部分，第一部分為王長(zhǎng)勇所長(zhǎng)房地產(chǎn)稅核心觀點(diǎn)精煉，第二部分為王長(zhǎng)勇所長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)稅的詳細(xì)解讀，包括立法程序和進(jìn)度、房產(chǎn)稅和土地財(cái)政、稅率國(guó)際比較、征稅制度、房產(chǎn)評(píng)估、地產(chǎn)相關(guān)稅種分析、不同產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、跨地域征收、房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)等問(wèn)題，第三部分為問(wèn)答環(huán)節(jié)Q&A。

    一、核心觀點(diǎn)：

    1.房地產(chǎn)稅立法流程和進(jìn)度：最快2018年12月全國(guó)人大常委會(huì)完成一次初步審議，2019年全國(guó)人大常委會(huì)完成三次審議，最快要2020年提交人大全會(huì)表決。2020年表決通過(guò)以后，具體制定實(shí)施細(xì)則可能是2021年各地去制定，2022年開始征收，2022年11月份又要進(jìn)行換屆。

    2.房產(chǎn)稅不一定能降房?jī)r(jià)：2003年政府就提出了房產(chǎn)稅，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)并不高，房產(chǎn)稅并不是為了調(diào)控房?jī)r(jià)提出來(lái)的。稅收對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不是簡(jiǎn)單的線性，并不是增加點(diǎn)成本就可以下來(lái)。房地產(chǎn)稅在國(guó)外是受益稅，從哪兒收的花在哪兒，一般是設(shè)定在一個(gè)比較小的區(qū)域內(nèi)。交房地產(chǎn)稅的時(shí)候，房地產(chǎn)是去資本化的，政府拿錢干了很多服務(wù)以后，導(dǎo)致這個(gè)社區(qū)的教育、安保、環(huán)境變化，價(jià)值會(huì)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價(jià)格，房?jī)r(jià)會(huì)上漲，理論上應(yīng)該是這樣的。

    3.房產(chǎn)稅立法的歷史與未來(lái)展望：1986年開始只對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋和出租房屋征收房產(chǎn)稅。對(duì)居民住房征收是2003年10月份的十六屆三中全會(huì)提出的，當(dāng)時(shí)提出叫物業(yè)稅。2011年上海和重慶開始房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，這個(gè)是特殊政治背景下的產(chǎn)物。2013年11月十八屆三中全會(huì)明確提出房地產(chǎn)稅要開征，但必須先制定法律，2013年提出之后就意味著上海、重慶這種模式的試點(diǎn)不能再擴(kuò)大范圍了，因?yàn)闆](méi)有法理依據(jù)。2013年10月以后房產(chǎn)稅制定進(jìn)程走上法律的軌道，由全國(guó)人大來(lái)做。2014年-2015年進(jìn)度就有點(diǎn)緩慢。

    4.配套改革：

    （1）修改《稅收征管法》，將自然人納入《稅收征管法》的法律規(guī)范。

    （2）《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》2015年3月份已經(jīng)開始實(shí)施，成立了專門的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

    （3）評(píng)估的方法、評(píng)估的機(jī)構(gòu)、評(píng)估的軟件，比如說(shuō)北京、杭州、上海、深圳其實(shí)準(zhǔn)備得已經(jīng)比較充分了。批量評(píng)估技術(shù)，兩年或者三年評(píng)估一次，不完全按市場(chǎng)價(jià)格。

    （4）爭(zhēng)議解決機(jī)制和法律文件。

    （5）住房信息聯(lián)網(wǎng)實(shí)際上沒(méi)必要，未來(lái)的征收不太可能把全國(guó)的房子加起來(lái)征收，不會(huì)跨出城市政府的范圍。

    5.房地產(chǎn)相關(guān)稅種的整合：現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)有五個(gè)稅種：房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅。推出房地產(chǎn)稅之后，最后可能保留一個(gè)交易環(huán)節(jié)稅種，一個(gè)保有環(huán)節(jié)稅種。交易環(huán)節(jié)就是大家比較看好的契稅，作為宏觀調(diào)控的工具；保有環(huán)節(jié)就是房地產(chǎn)稅，作為為地方政府籌集收入的工具。但是房地產(chǎn)稅征收以后替代其他稅負(fù)是一個(gè)非常緩慢的過(guò)程，因?yàn)檫@五個(gè)稅種的稅額太高。預(yù)計(jì)對(duì)居民住房開始征收房地產(chǎn)稅以后，它對(duì)稅收的貢獻(xiàn)可能也就是兩三千億。

    二、王長(zhǎng)勇所長(zhǎng)對(duì)于房產(chǎn)稅的解讀：

    1.房產(chǎn)稅立法流程和進(jìn)度

    我先做一個(gè)判斷，房地產(chǎn)稅的立法最快2020年的兩會(huì)表決通過(guò)。今年的兩會(huì)結(jié)束以后，應(yīng)該正式成立《房地產(chǎn)稅法》起草領(lǐng)導(dǎo)小組和起草領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)該是全國(guó)人大預(yù)算工作委員會(huì)作為組長(zhǎng)單位，財(cái)政部為副組長(zhǎng)單位，辦公室設(shè)在全國(guó)人大預(yù)算工作委員會(huì)，起草小組成員單位會(huì)有國(guó)家發(fā)改委、住建部、國(guó)土資源部。這個(gè)工作比較特別，它不是起點(diǎn)，是把之前做的工作銜接過(guò)來(lái)。

    我預(yù)測(cè)，按照進(jìn)度最快到今年年底完成草案的初稿，最快2018年12月份全國(guó)人大常委會(huì)完成一次初步審議。從《立法法》的規(guī)定來(lái)看，像房地產(chǎn)稅這樣對(duì)納稅人的財(cái)產(chǎn)征稅的法律，人大常委會(huì)至少審議三次，表決應(yīng)該是由全國(guó)人大全會(huì)表決而不是常委會(huì)表決，我們現(xiàn)在通過(guò)的幾個(gè)法律，比如說(shuō)個(gè)人所得稅法、企業(yè)所得稅法等對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)、所得征稅的都是由全會(huì)表決的，車船稅是由常委會(huì)表決的。三次審議一般不會(huì)連著，可能要花費(fèi)一年的時(shí)間，2019年全國(guó)人大常委會(huì)完成這三次審議，第一次審議和第二次審議以后會(huì)有一個(gè)向全社會(huì)公開征求意見的過(guò)程，這也是《立法法》規(guī)定的，征求意見至少30天，大概算下來(lái)中間不出現(xiàn)任何波折的話最快要2020年提交人大全會(huì)表決。2020年表決通過(guò)以后，由于房地產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種，地方會(huì)有一些稅收的管理權(quán)，類似于車船稅，中央會(huì)定一個(gè)大的框架，征收的范圍，什么時(shí)候征收、稅率、免除、免稅的面積這些優(yōu)惠政策，從現(xiàn)在立法的情況來(lái)看，大概率應(yīng)該是交給地方政府，可能會(huì)到省一級(jí)政府去解決。具體制定實(shí)施細(xì)則可能是2021年各地去制定，第一批可能會(huì)是北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、重慶，開始征收是2022年，也意味著這屆政府在五年內(nèi)完成這個(gè)周期。這是我對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)程的判斷。

    2.房產(chǎn)稅立法的歷史與未來(lái)展望

    我們對(duì)居民住房的征稅，房產(chǎn)稅的征稅從1986年開始，當(dāng)時(shí)是把居民住房排除在外，只對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋和出租用房征收房產(chǎn)稅，居民住房排除在外不是稅收優(yōu)惠的方式，而是我們1986年通過(guò)的法律不包括居民住房，只包括經(jīng)營(yíng)性的房子，后來(lái)到上海、重慶試點(diǎn)對(duì)居民住房開征房產(chǎn)稅，法學(xué)界有一個(gè)質(zhì)疑，認(rèn)為法理依據(jù)不足。

    對(duì)居民住房征收是2003年10月份的十六屆三中全會(huì)提出的，當(dāng)時(shí)提出叫物業(yè)稅。在稅收法律里面對(duì)財(cái)產(chǎn)所得征稅是比較嚴(yán)肅的，因此在十六屆三中全會(huì)上提出。本來(lái)想叫房地產(chǎn)稅，但是樓繼偉覺(jué)得已經(jīng)有了房產(chǎn)稅，再起一個(gè)房地產(chǎn)稅大家會(huì)搞混，就起名為物業(yè)稅，實(shí)際上就是房地產(chǎn)稅。當(dāng)時(shí)提出的框架的核心點(diǎn)：1.對(duì)居民住房征稅；2.對(duì)交易建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收要進(jìn)行整合，保有環(huán)節(jié)增加、交易環(huán)節(jié)降低；3.隱含普遍征收作為地方稅收的來(lái)源。這幾個(gè)核心點(diǎn)也是借鑒了歐美大國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅的定位，也是借鑒其他國(guó)家上百年經(jīng)驗(yàn)。這之后進(jìn)行了所謂空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，當(dāng)時(shí)有北京的亦莊、寧夏、南京、丹東進(jìn)行了試點(diǎn)?？辙D(zhuǎn)試點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是對(duì)怎樣評(píng)估房屋價(jià)值的試點(diǎn)，當(dāng)時(shí)是按房產(chǎn)評(píng)估值征收，2003-2013年期間政府一直做這個(gè)事情，其他的工作并沒(méi)有特別的進(jìn)展。

    2011年上海和重慶開始房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，這個(gè)是特殊政治背景下的產(chǎn)物，1月27號(hào)新聞發(fā)布會(huì)，第二天就開始執(zhí)行，這個(gè)試點(diǎn)的意義在于踏出了向居民征稅的這一步。重慶上海為了給征收找依據(jù)，就將1986年房產(chǎn)稅的框架直接擴(kuò)展征收范圍到居民，但實(shí)際上1986年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的暫行條例里面居民住房是不能征稅的，重慶和上海征收以后，國(guó)務(wù)院事后補(bǔ)了一個(gè)第35號(hào)文。

    2013年11月十八屆三中全會(huì)明確提出房地產(chǎn)稅要開征，但必須先制定法律，2013年提出之后就意味著上海、重慶這種模式的試點(diǎn)不能再擴(kuò)大范圍了，因?yàn)闆](méi)有法理依據(jù)。2013年10月以后房產(chǎn)稅制定進(jìn)程走上法律的軌道，由全國(guó)人大來(lái)做。

    13年到今年這五年時(shí)間財(cái)政部和全國(guó)人大預(yù)算工作委員會(huì)在分頭做，全國(guó)人大在做立法的準(zhǔn)備，財(cái)政部做了一些現(xiàn)有房地產(chǎn)稅種整合的準(zhǔn)備。由于改革的事項(xiàng)比較多，2014年-2015年進(jìn)度就有點(diǎn)緩慢。

    3、配套制度改革

    （1）今年在政府工作報(bào)告里提到了修改《稅收征管法》，要將自然人納入《稅收征管法》的法律規(guī)范?，F(xiàn)在的稅收征管主要是針對(duì)企業(yè)法人、單位法人，將自然人納入《稅收征管法》的法律規(guī)范意味著自然人產(chǎn)生的交易行為必須申報(bào)，你在簽訂合同、財(cái)產(chǎn)交易的時(shí)候，賦予你一個(gè)納稅人識(shí)別號(hào)，跟企業(yè)一樣，進(jìn)入這個(gè)系統(tǒng)以后，如果不按《稅法》進(jìn)行申報(bào)繳納，《稅收征管法》的懲罰措施會(huì)覆蓋到自然人。

    房地產(chǎn)稅是對(duì)家庭征收，主要靠納稅人自行申報(bào)。雖然現(xiàn)在個(gè)人所得稅也有一個(gè)申報(bào)，但事實(shí)上我們沒(méi)有見到對(duì)自然人進(jìn)行法律的處罰?！抖愂照鞴芊ā沸薷囊院?，對(duì)房地產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅首先見效、起作用的是《稅收征管法》的處罰措施，比如說(shuō)凍結(jié)銀行帳號(hào)，從個(gè)人銀行帳號(hào)上劃款等強(qiáng)制措施。稅務(wù)機(jī)關(guān)向銀行下達(dá)要求，銀行依據(jù)《稅收征管法》進(jìn)行配合?！抖愂照鞴芊ā?015年國(guó)務(wù)院法制辦已經(jīng)征求意見，一直拖到現(xiàn)在，今年有望完成。

    （2）《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》2015年3月份已經(jīng)開始實(shí)施，成立了專門的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，原來(lái)的房產(chǎn)實(shí)際上有登記但是比較亂，新的房屋交易之后，拿到的不叫房產(chǎn)證了，而是叫不動(dòng)產(chǎn)證，進(jìn)入登記系統(tǒng)，未來(lái)征管也可以用這個(gè)系統(tǒng)。

    （3）房地產(chǎn)評(píng)估，第一個(gè)是評(píng)估的方法、評(píng)估的機(jī)構(gòu)、評(píng)估的軟件，比如說(shuō)北京、杭州、上海、深圳其實(shí)準(zhǔn)備得已經(jīng)比較充分了，評(píng)估這塊按他們這些地方的財(cái)政部門的話說(shuō)，只要中央政府決定征收，這些都沒(méi)問(wèn)題。跟普通老百姓的理解可能不一樣，這塊是批量評(píng)估技術(shù)，兩年或者三年評(píng)估一次，評(píng)估值也不一定完全按市場(chǎng)交易價(jià)格，這是技術(shù)的問(wèn)題。

    （4）爭(zhēng)議解決機(jī)制和法律文件，房地產(chǎn)稅開始征收，評(píng)估完以后，納稅人個(gè)體提起爭(zhēng)議或是不服評(píng)估價(jià)格的可能非常多，爭(zhēng)議解決機(jī)制也是比較大的機(jī)制建設(shè)工作。

    （5）住房信息聯(lián)網(wǎng)，2003-2013年間國(guó)務(wù)院一直在說(shuō)住房信息聯(lián)網(wǎng)，事實(shí)上全國(guó)的住房信息聯(lián)網(wǎng)是沒(méi)有必要的，根據(jù)西方的經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)的房產(chǎn)稅不是跨州聯(lián)網(wǎng)征收的，房地產(chǎn)稅是一個(gè)城市政府征收的稅種，不會(huì)把杭州的房產(chǎn)和北京的房產(chǎn)加起來(lái)進(jìn)行征收，比如說(shuō)在免稅抵扣或是免稅計(jì)算的時(shí)候，是把北京這套房子的面積作為免稅還是把杭州的作為免稅？地方政府之間會(huì)有利益沖突的。未來(lái)的征收不太可能把全國(guó)的房子加起來(lái)征收，應(yīng)該不會(huì)跨出城市政府的范圍。

    4、房地產(chǎn)相關(guān)稅種的整合

    現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)有五個(gè)稅種，房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等五個(gè)稅種，這五個(gè)稅種按2003年的標(biāo)準(zhǔn)，既有保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅，又有交易環(huán)節(jié)的土地增值稅、契稅，進(jìn)行稅種整合肯定伴隨著稅負(fù)的變化。去年這五個(gè)稅種的稅收收入是1.6萬(wàn)億，占了全國(guó)稅收收入的將近12%。如果把這五個(gè)專門針對(duì)房地產(chǎn)的稅種當(dāng)成一個(gè)稅種的話，能在全國(guó)18個(gè)稅種里排在第三位，第一位是增值稅將近6萬(wàn)億，第二位是3.2萬(wàn)億的企業(yè)所得稅，這五個(gè)稅種1.6萬(wàn)億排在第三位，排在第四位的是個(gè)人所得稅1.1萬(wàn)億。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)為地方政府和全國(guó)政府承擔(dān)了很大的稅收負(fù)擔(dān)，整合稅種伴隨著稅負(fù)的變化。征收房地產(chǎn)稅以后，城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)該取消掉，耕地占用稅也應(yīng)該取消掉，因?yàn)槎际潜Ｓ协h(huán)節(jié)的稅種。土地增值稅也應(yīng)該取消掉，因?yàn)槊磕暝u(píng)估征收房地產(chǎn)稅，實(shí)際上房屋增值已經(jīng)體現(xiàn)在房地產(chǎn)稅的收入里了，再征收土地增值稅是沒(méi)有道理的，稅收理論里是重復(fù)征稅。但這應(yīng)該取消掉的幾個(gè)稅種比重非常大，土地增值稅是4911億，城鎮(zhèn)土地使用稅2360億，契稅是4910億，推出房地產(chǎn)稅之后，最后可能保留一個(gè)交易環(huán)節(jié)稅種，一個(gè)保有環(huán)節(jié)稅種，交易環(huán)節(jié)就是大家比較看好的契稅，作為宏觀調(diào)控的工具；保有環(huán)節(jié)就是房地產(chǎn)稅，作為為地方政府籌集收入的工具，未來(lái)的趨勢(shì)是這樣。

    短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅征收以后其他稅負(fù)的下降是一個(gè)非常緩慢的過(guò)程，因?yàn)檫@幾個(gè)稅種的稅額太高，土地增值稅4911億，契稅4910億，交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)非常重，現(xiàn)在對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，全國(guó)所有的商業(yè)地產(chǎn)和出租房只貢獻(xiàn)了2604億，我們預(yù)計(jì)對(duì)居民住房開始征收以后，它對(duì)稅收的貢獻(xiàn)可能也就是兩三千億，如果太重的話會(huì)引起社會(huì)壓力的強(qiáng)烈反彈，這樣的話替代過(guò)程就會(huì)比較緩慢。稅種的整合財(cái)政部從2013年，樓繼偉上任就一直開始做?，F(xiàn)在明確的概念和思路還不太清楚，我們等著起草小組出來(lái)以后看他們的表態(tài)。

    三、Q&A

    1.房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)、房租和宏觀稅負(fù)的影響

    Q：房產(chǎn)稅會(huì)降房?jī)r(jià)嗎？

    這里面有些理論，我們國(guó)家沒(méi)有征過(guò)這個(gè)稅，討論的時(shí)候沒(méi)有實(shí)證的數(shù)據(jù)支撐，我們可以看一下美國(guó)的案例，美國(guó)的豪宅，曼哈頓包括香港的山頂稅負(fù)非常重，漲的時(shí)候稅負(fù)特別重的房子房?jī)r(jià)漲得非常厲害，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候他們跌的反而慢。大家學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)都知道價(jià)格是供需決定的，成本決定最低價(jià)格，供需決定最終交易價(jià)格，房地產(chǎn)稅會(huì)影響價(jià)格但不決定價(jià)格。

    中國(guó)在交易環(huán)節(jié)有過(guò)幾次宏觀調(diào)控，最高的時(shí)候，有印花稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土增稅，加起來(lái)15%左右，而且是全額交易價(jià)格的15%，沒(méi)有任何抵扣的，我們現(xiàn)在征收房地產(chǎn)稅扣除很多，征收百分之零點(diǎn)幾。當(dāng)時(shí)作為房地產(chǎn)調(diào)控用的稅收手段，相當(dāng)于保有環(huán)節(jié)征房地產(chǎn)稅十年、二十年的水平，一次幾十萬(wàn)就收走。當(dāng)時(shí)出臺(tái)各種稅收手段之后，房?jī)r(jià)是照樣繼續(xù)猛漲，每次稅收調(diào)控出來(lái)之后房?jī)r(jià)漲得更快，只有限購(gòu)限貸出來(lái)降低需求之后，房?jī)r(jià)才發(fā)生一些變化。稅收對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不是簡(jiǎn)單的線性，并不是增加點(diǎn)成本就可以下來(lái)。

    從國(guó)外來(lái)說(shuō)，一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)稅對(duì)應(yīng)當(dāng)?shù)氐慕逃?，房地產(chǎn)稅在國(guó)外是受益稅，從哪兒收的花在哪兒，一般是設(shè)定在一個(gè)比較小的區(qū)域內(nèi)。北京設(shè)定區(qū)域級(jí)甚至到一個(gè)街道，一個(gè)學(xué)區(qū)的概念，這個(gè)地方交的房地產(chǎn)稅必須要用在我能上學(xué)的范圍內(nèi)，用了以后學(xué)校質(zhì)量上升，公共服務(wù)的價(jià)值會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)，價(jià)值的轉(zhuǎn)移，交房地產(chǎn)稅的時(shí)候，房地產(chǎn)是去資本化的，政府拿錢干了很多服務(wù)以后，導(dǎo)致這個(gè)社區(qū)的教育、安保、環(huán)境變化，價(jià)值會(huì)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價(jià)格，房?jī)r(jià)會(huì)上漲，理論上應(yīng)該是這樣的。征收房地產(chǎn)稅如果房?jī)r(jià)下降，沒(méi)有任何地方的居民愿意交了錢又會(huì)導(dǎo)致自己的房子貶值，那就沒(méi)有基礎(chǔ)了，所以房地產(chǎn)稅在全世界都是受益稅。

    現(xiàn)在房地產(chǎn)稅推出的一個(gè)問(wèn)題在于政府和居民之間的權(quán)力分配。房地產(chǎn)稅征收以后是受益稅，當(dāng)?shù)卣ㄥX以后必須得到居民的同意，房地產(chǎn)稅要出臺(tái)理應(yīng)向公民、居民、納稅人讓渡一些財(cái)政支出的決定權(quán)，這是一個(gè)財(cái)政民主的概念。

    Q：房地產(chǎn)稅類似于物業(yè)費(fèi)？

    房地產(chǎn)稅從成熟國(guó)家來(lái)說(shuō)就是自治的概念，從哪兒來(lái)到哪兒去，用在一個(gè)小的社區(qū)內(nèi)，不能用于轉(zhuǎn)移支付。上海、重慶他全部用于轉(zhuǎn)移支付，從這個(gè)社區(qū)不停收錢，不花在這個(gè)社區(qū)，這是一個(gè)去資本化的過(guò)程，長(zhǎng)期會(huì)導(dǎo)致這個(gè)地方的價(jià)格下降。美國(guó)有一個(gè)案例，美國(guó)加州很不錯(cuò)，但有一段時(shí)間房?jī)r(jià)下降，是因?yàn)榧又莸慕逃较陆岛芸?，年輕工作人員不愿意到那兒居住，讓自己的孩子上學(xué)。正在工作旺盛期的人離開那個(gè)地方，那個(gè)地方的房子需求會(huì)下降，形成惡性循環(huán)，教育水平下降，人更不愿意去，越流失房?jī)r(jià)越下降，這就是房?jī)r(jià)下降的來(lái)源。如果這個(gè)地方的教育水平不停上升，學(xué)校越來(lái)越好就會(huì)有很多人不停地移民，房子也會(huì)上漲，稅收也會(huì)上漲，實(shí)際上是正反饋的過(guò)程。

    Q：是否會(huì)短期內(nèi)造成大量的房產(chǎn)拋售？對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊？

    房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響政府比我們更擔(dān)心，2014年的6月30號(hào)做出一個(gè)決定表述了幾句話都不想公開，也不想對(duì)市場(chǎng)造成影響。我估計(jì)實(shí)際落地的時(shí)候會(huì)非常輕緩地出臺(tái)。

    對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)影響，它是非常輕緩和緩和的出來(lái)，免稅額度非常大，他會(huì)交給地方政府自己決定，地方政府自己決定的時(shí)候一定會(huì)考慮得非常謹(jǐn)慎，就像上海和重慶的試點(diǎn)其實(shí)不痛不癢的。

    Q：征收房地產(chǎn)稅后，房租會(huì)漲嗎？

    房租的影響是直接的，直接轉(zhuǎn)移，有點(diǎn)像物業(yè)費(fèi)，有些是租客自己交，有些是房東交，本質(zhì)上是租客承擔(dān)的。開征房地產(chǎn)稅以后看市場(chǎng)的均衡程度，像北京肯定全部轉(zhuǎn)嫁，因?yàn)樽夥勘容^緊張，是賣方市場(chǎng)，三四線、四五線的縣城，房主會(huì)分擔(dān)一些，在供應(yīng)緊張的時(shí)候需求全部承擔(dān)；需求方非常少，你再漲一點(diǎn)我就不要那就是供應(yīng)方承擔(dān)，這是各個(gè)地方不太一樣，北京、上海就是租客承擔(dān)，一些縣城可能是房客要分擔(dān)一些。

    Q：房地產(chǎn)稅開征會(huì)不會(huì)增加宏觀稅負(fù)？

    房地產(chǎn)稅征收已經(jīng)沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)空間了，它是一個(gè)好的稅種，但是沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)空間，它的出臺(tái)必然要降低，或是提前降低交易環(huán)節(jié)的稅，宏觀稅負(fù)不能增加，十八大文件已經(jīng)說(shuō)了“在穩(wěn)定宏觀稅負(fù)的前提下開征一些新稅種”。間接稅和直接稅的稅負(fù)變化要做調(diào)整，間接稅肯定不好的，這是學(xué)術(shù)界的共識(shí)。十八大第一次提出要降低宏觀稅負(fù)，之前是沒(méi)有提過(guò)的。

    征房地產(chǎn)稅的時(shí)候，不管哪個(gè)稅，那個(gè)地方要降一些，宏觀稅負(fù)不能上升。我們國(guó)家宏觀稅負(fù)已經(jīng)超過(guò)40%，官方公開的數(shù)據(jù)我們跟蹤測(cè)算宏觀稅負(fù)大概36點(diǎn)多，實(shí)際上財(cái)政部自己收的費(fèi)，我們加進(jìn)去接近40%，把一些政府用分?jǐn)偣卜?wù)，讓企業(yè)承擔(dān)，折算成貨幣的話，算下來(lái)中國(guó)的稅負(fù)接近50%，超過(guò)北歐國(guó)家，但我們的公共服務(wù)還是比較差的。從這個(gè)角度來(lái)講，開征任何新稅種都是沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)空間的。

    Q：中國(guó)的土地都是國(guó)有的，已經(jīng)交了土地出讓金，再征房地產(chǎn)稅合理嗎？

    實(shí)際上公有制的國(guó)家，土地出讓金對(duì)應(yīng)著一個(gè)財(cái)產(chǎn)，房地產(chǎn)稅對(duì)應(yīng)著政府提供的公共服務(wù)，是兩個(gè)價(jià)值。房地產(chǎn)稅對(duì)應(yīng)著公共服務(wù)，比如這里有小學(xué)、有地鐵，它房?jī)r(jià)高，這里涉及到價(jià)值轉(zhuǎn)移，這是理論問(wèn)題。在美國(guó)其實(shí)國(guó)有土地也是很多的，比如森林；香港的土地也是租的，但他也有兩三個(gè)稅種。

    2.征收房地產(chǎn)稅的目的

    Q：征房產(chǎn)稅是為了調(diào)控房?jī)r(jià)嗎？

    2003年政府就提出了房產(chǎn)稅，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)并不高，并不是為了調(diào)控房?jī)r(jià)提出來(lái)的。

    Q：征收房地產(chǎn)稅的目的是不是為了增加地方政府的財(cái)政收入？

    對(duì)房地產(chǎn)稅收入的目標(biāo)定位，要看是調(diào)節(jié)稅還是收入稅，如果定位成收入稅，則普遍征收稅率會(huì)很低，但征收的范圍非常廣，大家都交一點(diǎn)，但是大家交得都不多。如果是調(diào)節(jié)稅，征收范圍非常小，就是重慶、上海的模式，每個(gè)人抵扣60平米，稅率只有0.4%。

    這屆政府我判斷傾向于調(diào)節(jié)稅，因?yàn)槲覀冞@屆政府很明確，新時(shí)代再分配，劫富濟(jì)貧的思想比較濃厚，房子是用來(lái)住的不是炒的，住房的人可能不會(huì)再去收稅了，對(duì)投資房子、面積比較大、套數(shù)比較多的人重點(diǎn)征收。我判斷房地產(chǎn)稅征收，剛開始范圍會(huì)非常窄，免除會(huì)比較大，稅率不會(huì)超過(guò)1%。

    Q：征完房產(chǎn)稅之后，會(huì)不會(huì)對(duì)其他財(cái)產(chǎn)也征稅，比如股票？

    這是國(guó)家制度的問(wèn)題，中國(guó)發(fā)展到一定階段，財(cái)產(chǎn)稅是必須的稅種，我們?cè)诮灰篆h(huán)節(jié)的稅種太高，北京、上海交易一套房子的成本是五六十萬(wàn)，交易環(huán)節(jié)稅太重，人力資本流動(dòng)摩擦成本非常高，阻礙創(chuàng)新。美國(guó)人來(lái)回流動(dòng)交易成本非常低。

    我們的間接稅太多，政府收入里面40%是流轉(zhuǎn)稅的話，要素流動(dòng)的成本是非常高的，轉(zhuǎn)到一個(gè)保有環(huán)節(jié)，對(duì)發(fā)展是有好處的。

    Q：這次房地產(chǎn)稅改革，是不是會(huì)改變土地財(cái)政的發(fā)展模式？

    對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，賣地是更快的變現(xiàn)方式，對(duì)推房地產(chǎn)稅是沒(méi)有積極性的，2017年的賣地收入是5.4萬(wàn)億，此前誰(shuí)也沒(méi)想到會(huì)突破5萬(wàn)億，我們以為2014年的4萬(wàn)多億已經(jīng)到頂了，結(jié)果過(guò)去三年又突破了5萬(wàn)億，說(shuō)明賣地的沖動(dòng)還是比較大的。

    雖然地方政府本級(jí)收入比較少，但實(shí)際上通過(guò)上級(jí)轉(zhuǎn)移支付收到的錢并不少。地方政府花掉的錢占全國(guó)財(cái)政支出的85%，中央政府只有15%。從這個(gè)意義上講，所謂事權(quán)、財(cái)權(quán)不匹配的說(shuō)法并不準(zhǔn)確。地方政府的收入中土地收入比重比較大，土地收入5萬(wàn)億，稅收收入只有9萬(wàn)多億。全國(guó)的政府性基金收入一共6萬(wàn)多億，土地收入5萬(wàn)多億占比超過(guò)85%。

    房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的貢獻(xiàn)非常大，15年房地產(chǎn)業(yè)五個(gè)稅種，加上建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)增值稅、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅，合計(jì)2.8萬(wàn)億，相當(dāng)于地方稅收收入總量的45%左右。新出臺(tái)的房地產(chǎn)稅想替代這些是非常難的，如果房地產(chǎn)稅的稅率達(dá)到10%、20%，納稅人無(wú)法承受，所以它是一個(gè)緩慢的過(guò)程。

    有一個(gè)判斷，從2003年到現(xiàn)在，實(shí)際上土地財(cái)政數(shù)字上顯示，它的依賴性已經(jīng)形成，房地產(chǎn)稅出來(lái)以后，制度變革的意義超過(guò)財(cái)力的轉(zhuǎn)換，財(cái)力轉(zhuǎn)換和1998年房地產(chǎn)改革、土地拍賣制度到現(xiàn)在多少年，可能轉(zhuǎn)換也是慢慢轉(zhuǎn)換，替代的過(guò)程非常慢。

    3.關(guān)于房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，以及配套制度改革

    Q：看張業(yè)遂的講話、樓繼偉的講話，有一些技術(shù)性的問(wèn)題還沒(méi)有解決？

    政府工作報(bào)告里說(shuō)的是“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，換屆以后由于財(cái)政部、預(yù)工委和全國(guó)人大可能都會(huì)有人員調(diào)整，正式的起草領(lǐng)導(dǎo)小組成立以后，接過(guò)來(lái)之前做的工作，這些工作做起來(lái)還需要一點(diǎn)時(shí)間。

    北京、上海、杭州這些地方包括深圳，深圳整個(gè)評(píng)估工作和信息系統(tǒng)基本上沒(méi)有任何問(wèn)題了，技術(shù)的操作實(shí)際上已經(jīng)在契稅的征收里完成了，2012年國(guó)家稅務(wù)總局已經(jīng)用這套系統(tǒng)進(jìn)行契稅的征收、房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)用了很多年，比如說(shuō)簽了合同他不認(rèn)，他的評(píng)估系統(tǒng)會(huì)提出一個(gè)價(jià)格，最近這幾年稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)買賣過(guò)程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)你的價(jià)格，就是用他的這套評(píng)估系統(tǒng)，這套評(píng)估系統(tǒng)在2012年國(guó)稅總局對(duì)全國(guó)各個(gè)省都進(jìn)行了培訓(xùn)，契稅的征收一直在用這套系統(tǒng)。

    Q：評(píng)估未來(lái)是由誰(shuí)來(lái)做的？

    深圳專門成立了一個(gè)事業(yè)單位，所有的評(píng)估都交給這個(gè)事業(yè)單位，用市場(chǎng)化的價(jià)格運(yùn)作，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估都在那兒，礦產(chǎn)、交易、公司并購(gòu)涉及的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估都交給這兒，他是一個(gè)事業(yè)單位，稅務(wù)部門會(huì)給這個(gè)評(píng)估中心付費(fèi)。杭州是在稅務(wù)部門，稅務(wù)部門設(shè)評(píng)估機(jī)構(gòu)學(xué)術(shù)界是反對(duì)的，因?yàn)槟慵仁斟X又評(píng)估，這個(gè)有不公平的問(wèn)題?，F(xiàn)在國(guó)務(wù)院的思路還是成立一個(gè)政府的獨(dú)立事業(yè)單位，除了房地產(chǎn)評(píng)估還有一些其他的評(píng)估也交給這個(gè)中心，稅務(wù)部門給他付費(fèi)。評(píng)估的時(shí)候根據(jù)房形、面積、樓層有一些軟件和技術(shù)，我們也是借鑒國(guó)外（如加拿大和香港）的技術(shù)引進(jìn)，它是很復(fù)雜的評(píng)估。

    Q：未來(lái)評(píng)估值和市場(chǎng)值的差異是怎樣的？

    這個(gè)技術(shù)非常復(fù)雜，他們說(shuō)衛(wèi)星遙感、批量數(shù)據(jù)，香港評(píng)估師和加拿大的評(píng)估師在做，評(píng)估值比市場(chǎng)價(jià)格低很多。小區(qū)交易量只有10套，如果按最高價(jià)來(lái)評(píng)估是不可能的，評(píng)估值要低得多，最后征的時(shí)候可能還要打個(gè)折。

    不好判斷打折是多少，肯定要低于市場(chǎng)價(jià)很多，這個(gè)是沒(méi)有問(wèn)題的，香港、美國(guó)都是這樣的，比交易價(jià)格低很多，各國(guó)制度不一樣，其他國(guó)家是以支定收，浮動(dòng)變化的。這里涉及到制度的問(wèn)題，房地產(chǎn)稅是一個(gè)民主稅，如果在西方是由當(dāng)?shù)鼐用駴Q定，有些小區(qū)物業(yè)費(fèi)十塊、七塊，業(yè)主愿意，房地產(chǎn)稅有點(diǎn)類似，只要為社區(qū)居民辦事情差異還是比較大。從評(píng)估值來(lái)說(shuō)是比較低?，F(xiàn)在我們的交易價(jià)格基準(zhǔn)價(jià)，就是房地產(chǎn)交稅的基準(zhǔn)價(jià)，比交易價(jià)格低很多，其實(shí)有點(diǎn)類似于評(píng)估的價(jià)格，非常低。

    Q：小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題沒(méi)解決怎么進(jìn)行征稅？

    不管是違法收入還是不合規(guī)的收入，稅收都是要征稅的。小產(chǎn)權(quán)房征稅，只要你在使用就要征的，娛樂(lè)行業(yè)的服務(wù)人員固定交個(gè)人所得稅，固定每個(gè)月交800或是1000，但并不代表承認(rèn)他的行為是合法的。有的人蓋了一院子出租，稅收征收是肯定的。但并不代表承認(rèn)他的小產(chǎn)權(quán)房就是合法的。

    4.具體征收環(huán)節(jié)的問(wèn)題

    Q：如果抵扣的話是按照人均面積來(lái)抵嗎？

    最早的時(shí)候是按套，按套在全世界肯定不行，套的大小不一樣，有300平的，有30平的，還有按人均面積，用的最多是按住戶面積、人均面積，現(xiàn)在還有人提出是價(jià)值，價(jià)值和面積是同向的。

    Q：按說(shuō)租金應(yīng)該交房產(chǎn)稅，實(shí)際上沒(méi)什么人交，將來(lái)房地產(chǎn)稅出來(lái)以后，稅務(wù)征管機(jī)構(gòu)憑什么采取強(qiáng)制措施，上門去收房地產(chǎn)稅？

    比如說(shuō)北京、上海對(duì)個(gè)人出租房屋其實(shí)并沒(méi)有管。出租房子要交房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，有一個(gè)綜合征收率是20%，實(shí)際上北京是按5%在征收，即便5%稅務(wù)部門也沒(méi)有采取任何強(qiáng)制措施，有些公房出租，會(huì)有人主動(dòng)去交；對(duì)商品房，買了房子出租房子的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根本沒(méi)有管，這也是有意而為的政策，他也是鼓勵(lì)你出租，也知道房?jī)r(jià)太高，他也不想費(fèi)很大力氣從這上面獲得收入，各大城市基本上都沒(méi)有采取強(qiáng)制的手段。

    房地產(chǎn)稅出來(lái)后，會(huì)把絕大多數(shù)人排除在納稅之外，兩套房、三套房出租，房地產(chǎn)稅出來(lái)之后肯定是要交稅的，稅率應(yīng)該比較低，現(xiàn)在看超過(guò)1%的可能性不大，房子特別多的人，會(huì)有累進(jìn)的概念，比如說(shuō)超過(guò)多少面積，比如說(shuō)上海、重慶有累進(jìn)的概念。

    5.其他

    Q：房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅有什么區(qū)別？為何叫法不同？

    房產(chǎn)稅提出的時(shí)候是1986年，當(dāng)時(shí)土地是國(guó)有的，沒(méi)有拍賣、轉(zhuǎn)讓，土地沒(méi)有價(jià)值所以叫房產(chǎn)稅。98年房地產(chǎn)改革之后，土地都要招拍掛，和房子一樣有價(jià)值了，因此這次提出就叫房地產(chǎn)稅了

    風(fēng)險(xiǎn)提示：專家解讀政策可能有誤

    【天風(fēng)證券房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)】

    陳天誠(chéng)首席分析師

    北京大學(xué)碩士，師從北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)金融中心主任，先后就職于中國(guó)銀行、申銀萬(wàn)國(guó)證券、安信證券，獲頒新財(cái)富最佳分析師（入圍）、新財(cái)富最具潛力分析師第三名、水晶球、第一財(cái)經(jīng)、萬(wàn)得資訊最佳分析師，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)周期、房?jī)r(jià)、庫(kù)存、租賃、REITs、房地產(chǎn)關(guān)鍵指標(biāo)預(yù)測(cè)等領(lǐng)域研究。

    徐超高級(jí)分析師

    北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，曾擔(dān)任民生證券研究院地產(chǎn)組組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)金融等領(lǐng)域研究，深度研究Reits、ABS、房企投融資以及北京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要覆蓋公司有保利地產(chǎn)、陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展、光大嘉寶、廣宇發(fā)展等公司。兩年證券研究經(jīng)歷。

    付雅婷高級(jí)分析師

    北京大學(xué)管理學(xué)碩士、香港大學(xué)金融學(xué)碩士，負(fù)責(zé)住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)租賃、地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域研究，深度研究租賃行業(yè)、物流地產(chǎn)行業(yè)、深圳區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)等，主要覆蓋萬(wàn)科、招商蛇口、新城控股、世聯(lián)行等公司。兩年證券研究經(jīng)歷。

    證券研究報(bào)告《房地產(chǎn)稅及政府工作報(bào)告專家解讀會(huì)議紀(jì)要》

    對(duì)外發(fā)布時(shí)間2018年03月07日

    報(bào)告發(fā)布機(jī)構(gòu)天風(fēng)證券股份有限公司（已獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)許可的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格）

    本報(bào)告分析師陳天誠(chéng)SAC執(zhí)業(yè)證書編號(hào)：S1110517110001