本報記者 王麗新

    第三季度北京甲級辦公樓市場新項目集中入市，需求如期恢復(fù)。

    高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，第三季度是今年新增供應(yīng)入市最集中的一個時間段，合計超過44萬平方米（不包含非市場化的自用樓宇和大宗買賣交易樓宇），占全年新入市甲級寫字樓總量的66%。

    在需求表現(xiàn)方面，第三季度甲級寫字樓凈吸納量大幅回升至16.8萬平方米。針對本季度凈吸納量的快速回升，高力國際認為有以下三點值得關(guān)注：第一，凈吸納量大幅回升主要由新項目預(yù)租去化所致。本季度入市的新項目預(yù)租去化就達到16.9萬平方米，存量項目本季度凈吸納量僅是正負零左右的水平。也就是說，本季度的凈吸納量全部都是由于新項目在入市前一年左右的時間內(nèi)陸續(xù)預(yù)租貢獻所得，本季度存量項目實際上并未去化。因此僅就整個市場而言，這個數(shù)據(jù)并不意味著市場需求在第三季度出現(xiàn)了明顯回升。

    第二，僅看存量項目凈吸納量的表現(xiàn)，市場需求呈現(xiàn)逐步改善的趨勢。雖然存量項目空置面積仍未實現(xiàn)去化，但相較于過去兩個季度負5到6萬平方米左右的水平，第三季度存量項目凈吸納量的表現(xiàn)說明需求確實在觸底恢復(fù)中。

    第三，從需求側(cè)來看，國央企扮演了新項目去化的主力。本季度新項目去化的16.9萬平方米中，國央企去化的總量達到13.7萬平方米，占比超過80%。在降本增效的大背景下，國央企選擇在租金下行期進行辦公空間的整合和升級，僅從新入市項目的國央企大宗租賃成交來看，整合搬遷類需求至少占到六到七成。截止到今年前三季度，北京新入市甲級項目累計超過54萬平方米，累計凈吸納量僅6萬平方米，于三季度轉(zhuǎn)正?？罩寐试谌径拳h(huán)比上升1.9%達到19.5%；凈有效租金持續(xù)下降至309.9元每月每平米，環(huán)比降幅2.3%。

    陸明說，展望第四季度，在市場沒有出現(xiàn)實質(zhì)去化的前提下，高力國際依然維持年底甲級市場空置率超過20%的預(yù)判，同時如果北部市場退租持續(xù)，北部甲級市場空置率也將超過20%。

（編輯 何帆）