本報記者 袁傳璽

    9月15日，惠譽發(fā)布對龍湖集團的最新評級報告，確認龍湖集團的投資級評級?；葑u認為，龍湖集團的短期再融資需求可控、未抵押的投資性物業(yè)（IP）所支持的強大銀行融資渠道、投資性物業(yè)和物業(yè)管理業(yè)務不斷增長的經(jīng)營性收入以及充足的土地儲備，使得公司能夠在短期內(nèi)靈活地調(diào)整其土地投資支出。

    惠譽預計，龍湖集團的經(jīng)營性業(yè)務EBITDA（包括租金和物業(yè)管理收入）在2023年至2024年將以10%-15%的復合年增長率增至120億元-140億元，并產(chǎn)生50億元-70億元左右的自由現(xiàn)金流。截至年中，龍湖集團持有141家商場，其中81家已開業(yè)運營，2023年上半年平均出租率為95%?；葑u預計，龍湖集團在運營商場和新開業(yè)商場的持續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)將推動公司的租金收入增長。

    基于龍湖在手未抵押的已開業(yè)和在建的投資性物業(yè)，惠譽預計龍湖集團將在2023年獲得超200億元的經(jīng)營性物業(yè)貸款融資，并可在2024年再融資100億元。評級報告指出，通過管理投資和營運資金流出，龍湖集團還可以在2024年產(chǎn)生50億元至100億元的正現(xiàn)金流，以滿足公司的償債需求，包括償還2025年1月份到期的94.5億港元銀團貸款。因此，惠譽認為龍湖集團的再融資壓力是可控的。

    龍湖集團2023年中期業(yè)績報告顯示，公司經(jīng)營穩(wěn)健，財務安全度高。經(jīng)營方面，龍湖地產(chǎn)開發(fā)合同銷售額為985.2億元，同比增長約15%；運營及服務業(yè)務組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)122億元，同比增長10.4%，經(jīng)營性業(yè)務利潤貢獻超過50%。財務方面，龍湖集團剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為61.9%，同比下降6個百分點；公司整體借貸成本保持在4.26%的低位，平均賬期拉長至7.19年；截至2026年底，龍湖集團亦無境外到期債券。

    憑借穩(wěn)健的經(jīng)營與財務自律，龍湖集團得到國際評級機構的一致認可。除惠譽之外，穆迪、標普日前也都維持對龍湖集團的投資級評級。在穆迪看來，龍湖集團謹慎的流動性管理，以及通過再融資或提前償還到期債務，維持較低的短期再融資需求，能夠緩解其再融資壓力。標普則認為，龍湖集團的投資性物業(yè)組合可以為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，此外龍湖集團優(yōu)質(zhì)的資本結構、充足的流動性以及堅定的執(zhí)行力，也能為公司的高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。

    與此同時，房地產(chǎn)市場環(huán)境亦迎來重大好轉。北上廣深相繼宣布執(zhí)行“認房不認貸”政策。央行、金融監(jiān)管總局也發(fā)布通知稱，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。多家銀行立即響應，發(fā)布調(diào)整存量房貸細則，自9月25日起，部分購房者存量房貸利率有望下調(diào)。

    在多重政策的作用下，購房者信心極大提振，一、二線城市房地產(chǎn)交易量穩(wěn)步回升。龍湖集團1-8月份累計合同銷售額達到1231.2億元，8月份單月合同銷售額環(huán)比增長12.1%。據(jù)克而瑞發(fā)布的中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜，龍湖集團排名地產(chǎn)行業(yè)第七。

（編輯 汪世軍）