重磅消息，中國證監(jiān)會(huì)2月20日宣布，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)

    投資范圍包括：特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。每只基金最少要集資三千萬元，符合一定要求后可以再集資。投資者首輪實(shí)繳出資不低過一千萬元人民幣，以機(jī)構(gòu)為主。鼓勵(lì)境外投資者以QFLP、即合格境外有限合伙人方式投資；如果有個(gè)人投資者，合共投資不能多于基金規(guī)模兩成。股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主要投資者和實(shí)際控制人不可以是地產(chǎn)商或關(guān)聯(lián)公司。

    據(jù)了解，近年來，我國已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案。截至2022年末，存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉儲(chǔ)、市政工程開發(fā)與建設(shè)等。

    簡評(píng)

    1、短期看，有利于解決“保交房”問題。新政出臺(tái)，等于允許更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是破天荒開了私募基金進(jìn)入住宅市場(chǎng)的一個(gè)口子。對(duì)處理不良資產(chǎn)項(xiàng)目，盤活爛尾樓，目前較多的停工項(xiàng)目，最終實(shí)現(xiàn)保交房等工作都會(huì)起到積極的作用。

    2、長時(shí)間尺度看，新政等于提升了不動(dòng)產(chǎn)的金融屬性，尤其是住宅的金融屬性。允許私募基金投資房產(chǎn)后，未來將有更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。一則改善行業(yè)的融資渠道，二則改善了不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的流通性，三則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的估值更趨市場(chǎng)化?？傮w上強(qiáng)化了不動(dòng)產(chǎn)在投資市場(chǎng)上的地位，提升了其資產(chǎn)屬性和長期投資價(jià)值。

    3、令私募基金投資更加多元化，為私募基金首次開辟了一個(gè)全新的賽道，有劃時(shí)代意義。同時(shí)也拓展了資金參與房地產(chǎn)的新方式。

    新政對(duì)樓市又是一個(gè)重大利好，勢(shì)必加速行業(yè)的重整與市場(chǎng)的回暖。而目前全國樓市的確也在快速回暖中，甚至廣州部分樓盤已經(jīng)開始喊要漲價(jià)。

    市場(chǎng)回暖，部分樓盤喊漲價(jià)，未必是宣傳噱頭

    2023年第4周（1.30-2.5），恰逢春節(jié)假期，廣州一手住宅網(wǎng)簽200套；第5周（1.30-2.5），即假期回來后首周，網(wǎng)簽963套，第6周（2.6-2.12）網(wǎng)簽1152套，第7周（2.6-2.12）網(wǎng)簽1554套。周環(huán)比增幅分別為381.5%、20%、35%。在成交量明顯上漲，看房客戶明顯增加的背景下，廣州部分一手樓盤的確已經(jīng)放出風(fēng)聲要漲價(jià)。

    當(dāng)然很多人都覺得現(xiàn)在喊漲價(jià)，實(shí)在太假了，畢竟新房庫存不少，二手房掛牌數(shù)量仍然天量。目前的根本面的確不支持漲價(jià)的條件。但是??！大家要看到特殊情況，就是有些樓盤去年底搞促銷，的確推出了一批非常“地板價(jià)”的房源。比如朱村1.4萬/平，荔灣4字頭，天河6字頭，南沙1字頭……對(duì)于這些超低價(jià)的樓盤，的確有價(jià)格回歸的需要。畢竟這個(gè)價(jià)格賣房，純粹是為了解決資金鏈問題，真是賣一平就虧一平的。價(jià)格逐步回歸也是正常的。所以我反復(fù)強(qiáng)調(diào)：抄底的窗口正在漸漸關(guān)閉。因?yàn)樘貎r(jià)房源，內(nèi)轉(zhuǎn)房，工抵房這些超筍的盤源正在減少。甚至連二手掛牌“急售”的單位數(shù)量，也明顯減少了。