受新冠肺炎疫情影響，全國眾多省市啟動突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應并相繼關閉售樓處，房企項目融資、建設、銷售等活動受到較大影響?？紤]到即將到期的大量債務，不少房企面臨資金鏈緊張的困境。近日，無錫、上海、南京等10余個地市陸續(xù)發(fā)布涉及房地產(chǎn)的各類支持政策。

    業(yè)內(nèi)專家認為，延期繳納土地款、放松商品房預售條件、延期交房等政策都能在一定程度上減輕房企資金負擔。疫情對于房地產(chǎn)市場的影響還體現(xiàn)在調(diào)控政策方面。機構(gòu)人士預計，今年在堅持“房住不炒”定位的基礎上，各地政策微調(diào)概率有所增加。

    房企面臨資金壓力

    顯而易見的是銷售額下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年1月份，百強房企銷售金額5571.3億元，同比下滑12.7%，銷售面積4264.0萬平方米，同比下滑12.8%。銷量下滑一方面是因為2020年春節(jié)較2019年提前；另一方面是為防控疫情，多地陸續(xù)叫停售樓處銷售活動?？藸柸痤A計本月銷售額將同比下滑30%至50%，3月份銷售情況或會逐漸好轉(zhuǎn)，但恢復程度取決于疫情發(fā)展。

    不過，對于今年全年銷售情況也無需過度悲觀。市場普遍認為，購房需求只是延遲，疫情結(jié)束后將得到恢復性反彈。未來伴隨疫情得到逐漸控制，銷售將呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。

    同樣值得關注的是房企資金端面臨的壓力。去年下半年開始，貸款、海外債、信托等融資渠道顯著收緊。春節(jié)期間本該成為焦點的返鄉(xiāng)置業(yè)潮和三月“小陽春”近乎落空，導致銷售回款延后，同時，房企面臨依舊嚴峻的融資環(huán)境、剛性成本支出以及大量到期債務償付，壓力驟增。

    中國指數(shù)研究院認為，2020年上半年，房企償債壓力較高。根據(jù)Wind統(tǒng)計，今年上半年房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元。

    基于資金面以及舊債到期，2020年不少房企已啟動融資?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年1月份，受監(jiān)測的95家典型房企融資總額為1810.1億元，環(huán)比上升42.4%，主要來自境外債券融資。但春節(jié)之后房企融資出現(xiàn)下滑。1月25日至2月10日，上述房企完成發(fā)債融資僅4筆，與2019年春節(jié)同階段相比大幅下滑。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，按照慣例，對于大部分房企來說，1月份至2月份是現(xiàn)金流緊張時期。在后期房企到期債務井噴、銷售現(xiàn)金流銳減情況下，需關注房企償債能力。

    多地出臺相關支持政策

    中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴《金融時報》記者，受疫情影響，全年房地產(chǎn)市場年度降溫幅度可能增加，房地產(chǎn)市場的月度、季度波動幅度將會加大，但變中趨穩(wěn)仍是房地產(chǎn)市場的大概率事件。

    考慮到可能出現(xiàn)的波動，2月份以來，已經(jīng)有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安等10多個省市密集出臺涉房支持政策，意在緩解房企資金周轉(zhuǎn)壓力。另外，全國有30多個城市針對公積金出臺了政策。例如，無錫市政府出臺17條措施，其中提到引導在錫銀行機構(gòu)保持房企信貸合理適度增長，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業(yè)流動性困難等。西安資源規(guī)劃局出臺了10條措施，其中的可分期繳納土地出讓價款、允許變更出讓價款繳納期限等措施大大減輕了房企負擔。

    張大偉表示，目前，房企面臨的最大問題是資金壓力，特別是到期債務問題。如果銷售不能快速恢復，房企到3月份將面臨普遍性資金壓力，特別是到期債務問題。延期繳納土地款、放松商品房預售條件、延期交房等政策都在一定程度上減輕了房企資金負擔。

    此外，疫情對于城市治理是一場考驗，也將加大房地產(chǎn)市場空間分化。倪鵬飛表示，疫情過后，一些疫情應對、城市治理、醫(yī)療資源等較好的城市將較快恢復。國家相關區(qū)域和城市政策調(diào)整將影響全國樓市格局。

    后期微調(diào)政策可能增加

    考慮到疫情沖擊，多位專業(yè)人士都認為，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策可能微調(diào)。事實上，去年廣州、大連、沈陽等城市陸續(xù)降低人才落戶門檻，佛山、成都、上海、南京等局部地區(qū)放松限購，房地產(chǎn)政策已有局部微調(diào)趨勢。

    需要明確的是，“房住不炒”仍然是根本定位。財政部部長劉昆日前在《積極的財政政策要大力提質(zhì)增效》一文中提到，堅持“房住不炒”的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，深入開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等工作，推動完善基本住房保障體系。

    國盛證券首席宏觀分析師熊園認為，預計后續(xù)各地仍將堅持“房住不炒”和穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期的總基調(diào)，“但多地房地產(chǎn)政策大概率會微調(diào)”。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《金融時報》記者采訪時表示，因城施策是近幾年來各地調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要方式。在疫情之后，部分地區(qū)可能會在因城施策大背景下，根據(jù)當?shù)貥鞘袪顩r采取不同程度的靈活政策。

    倪鵬飛表示，考慮到刺激房地產(chǎn)市場可能帶來的負面影響，沒有必要也沒有條件通過對房地產(chǎn)實施刺激政策來對沖經(jīng)濟下行壓力。應在堅持“房住不炒”的基礎上，“因時因地”調(diào)整政策以對沖疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊，適度微調(diào)房地產(chǎn)行政、土地、金融、財稅政策。