隨著上半年北京最后一批土地以120.33億元總價(jià)拍出。截至今年上半年北京土地市場(chǎng)住宅用地31宗，總成交面積378.34萬平方米，同比上漲三成?？偝山活~868.65億元，同比上漲29%。從土地性質(zhì)來看，北京土地市場(chǎng)限競(jìng)房地塊供應(yīng)仍是主流，但比例略有下降。尤其是臨近年中，不限價(jià)地塊供應(yīng)開始逐漸增多。內(nèi)人士指出，上半年土地市場(chǎng)受當(dāng)前市場(chǎng)去化總體不佳等因素影響仍舊處于不溫不火的平穩(wěn)狀態(tài)。房企拿地時(shí)，尤其是面對(duì)總價(jià)較高的地塊時(shí)，仍顯得較為謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)下半年房企融資若無明顯改善，北京土地市場(chǎng)上不會(huì)有明顯升溫態(tài)勢(shì)。

    賣地成交額同比漲21%

    上半年北京最后一批土拍在幾天前剛剛落槌。位于石景山、順義和平谷的3宗地塊在收官之戰(zhàn)中總共拍出120.3億元的總金額。

    根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，截至今年上半年北京土地市場(chǎng)已經(jīng)成交33宗地，共396.15萬平方米，同比去年上半年上漲6%?？偝山活~910億元，同比上漲21%。平均溢價(jià)率10.67%。其中住宅用地31宗，總成交面積378.34萬平方米，同比上漲三成?？偝山活~868.65億元，同比去年同期上漲29%。溢價(jià)率11.24%，同比有所下跌。

    成交地塊中，限競(jìng)房地塊為12宗，共175.87萬平方米，同比下跌10.7%?？偝山活~468.83億元，同比下跌12%。溢價(jià)率12.89%，同比下挫。

    從上半年土地供應(yīng)區(qū)域來看，多數(shù)地塊在五環(huán)和六環(huán)外。但從成交情況來看，五六環(huán)外又沒地鐵的地塊，地塊成交溢價(jià)率都不高。而價(jià)格高的反倒賣得快，因?yàn)閮r(jià)格高意味著地塊位置好。

    業(yè)內(nèi)人士分析，受嚴(yán)苛的土地出讓條件、樓市深度調(diào)控、土地供應(yīng)節(jié)奏放緩等多方面影響，2018年以來北京土地市場(chǎng)較冷，“低迷”甚至一度成為2018年北京土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。進(jìn)入2019年，北京土地市場(chǎng)成交雖然仍“低迷”，但上半年收官時(shí)，供地節(jié)奏似乎有所加快。

    據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，從5月10日北京舉行土地推介會(huì)之后，截止到6月低，北京已有8宗住宅用地掛牌，供地速度有所提升。

    非限競(jìng)房地塊激活市場(chǎng)

    “其實(shí)公司已經(jīng)把這塊地后續(xù)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)都打造好了。”沒想到?jīng)]拿到。一位參與了剛落槌的石景山不限價(jià)地塊拍賣的一家房企內(nèi)部人士告訴北京商報(bào)記者，公司本來對(duì)這塊地前期調(diào)研投入了大批心血，后續(xù)的營(yíng)銷計(jì)劃都制定好了，可以說對(duì)這塊地志在必得。沒想到對(duì)手決心更大，現(xiàn)在超過了拿地預(yù)算，不得不割愛。

    從石景山土地遭熱捧可以了解到，非限競(jìng)房地塊的熱度的確非同一般，這在之前北京土地市場(chǎng)上則非常罕見。今年上半年，土地出讓部門似乎有意識(shí)增加非限競(jìng)地塊的數(shù)量，有意改變市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以提高企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)的熱度。

    “不限價(jià)地塊供應(yīng)量明顯增加是北京土地市場(chǎng)的一個(gè)重要轉(zhuǎn)變。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙分析。

    統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，北京土地市場(chǎng)已成交8宗不限價(jià)宅地。不限價(jià)地塊增多確實(shí)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定促動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士分析，雖然不能說土地市場(chǎng)明顯松動(dòng)，但出讓地塊更為多元，出讓規(guī)則更加靈活可能是個(gè)趨勢(shì)。

    市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期

    下半年土地供應(yīng)大概率仍會(huì)加大。

    貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年前5個(gè)月北京市住宅用地供應(yīng)規(guī)劃建面同比增加15.1%，為近五年同期最高。同時(shí)，供地節(jié)奏也明顯加快。

    貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂判斷，從歷史數(shù)據(jù)看，下半年住宅用地供應(yīng)會(huì)多于上半年。但供地節(jié)奏會(huì)與商品住宅去化周期相協(xié)調(diào)，當(dāng)前北京商品住房尤其是限競(jìng)房去化緩慢，且近期高溢價(jià)土地的競(jìng)得方主要為首次進(jìn)京的房企，多數(shù)扎根北京的房企由于前期土地轉(zhuǎn)化的存量供應(yīng)去化壓力大，而舉牌熱情低，因此近期土地出讓的情況不能作為土地市場(chǎng)大幅升溫的參考。

    另有行業(yè)人士指出，盡管近期北京供地節(jié)奏有所加快，但實(shí)際上房企對(duì)于拿地仍比較謹(jǐn)慎。市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)預(yù)期沒有那么積極，房企拿地偏向?qū)徤?，另一方面?zhèn)鶅攭毫^大。

    合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，一些房企目前的土地儲(chǔ)備也不太足，希望能夠在公開市場(chǎng)上再繼續(xù)拿地。一旦價(jià)格超出了對(duì)地塊未來價(jià)值的預(yù)期，可能就會(huì)停止舉牌。

    專家指出，上半年土地市場(chǎng)受當(dāng)前市場(chǎng)去化總體不佳等因素影響仍舊處于不溫不火的平穩(wěn)狀態(tài)。