■本報記者 姜楠

    “2019年，房地產(chǎn)政策仍將堅持“房住不炒”和“因城施策”原則，房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)為：維穩(wěn)、分化、放權(quán)。”5月23日，中國社科院城環(huán)所不動產(chǎn)室主任王業(yè)強，在以“市場轉(zhuǎn)型與風(fēng)險防范”為主題的中國房地產(chǎn)高峰論壇上做主題報告時如是表示。

    論壇上同期發(fā)布了主辦方中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同出版的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.16（2019）》。報告認(rèn)為，在經(jīng)歷了2017年“最嚴(yán)調(diào)控年”之后，2018年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出政府調(diào)控與市場供需多方的博弈。表現(xiàn)為：住宅投資增速進(jìn)一步加快，與商辦類投資分化進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資在區(qū)域間增長不平衡；土地購置面積、成交價款、平均成交價等指標(biāo)增速不同程度回落；房屋新開工面積增速上揚、竣工面積增速下降；商品房銷售面積增速大幅回落，銷售價格增速出現(xiàn)反彈；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中國內(nèi)貸款增速及占比雙降，房企資金承壓上升。同時，報告指出我國房地產(chǎn)市場面臨一些較為突出的問題：國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢使房地產(chǎn)市場不確定性加大；大中城市市場總體較平穩(wěn)，中小城市的市場風(fēng)險有提升；土地成交價格增幅縮減，土地流標(biāo)數(shù)量明顯增加；企業(yè)貸款、個人按揭貸款雙下降，供需雙方融資難度加大；住房租賃價格穩(wěn)中趨降，租房市場或面臨集體土地租賃住房沖擊。

    對于2019年，報告執(zhí)行主編王業(yè)強表示，全年商品住房銷售增速有可能呈現(xiàn)放緩趨勢。預(yù)計政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行，各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任，自下而上，實行局部試探性微調(diào)。不同城市的市場運行結(jié)果將明顯分化：一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，適當(dāng)松動過緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實現(xiàn)小幅增長。

    針對前期推漲房價的主力——三四線城市，中國社會科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任、研究員尹中立，從宏觀經(jīng)濟的投資和消費的角度分析認(rèn)為，由于受益于棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策，三四線城市房價和土地價格上漲速度過快，持續(xù)上漲的時間歷史上少見。

    報告提供的數(shù)據(jù)顯示，從70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價格來看，70個大中城市相對比較平穩(wěn)，平均漲幅7.3%和5.5%。從全國來看，平均銷售價格上漲12.2%。

    “這之間的差距就體現(xiàn)了三四線城市甚至五六線城市對全國住宅銷售所做的貢獻(xiàn)。”王業(yè)強表示，“隨著政策收緊，中小城市市場的飽和度有所增加，缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險將有所提升。”

    因此，報告認(rèn)為，伴隨已完成去庫存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置，失去強政策托底，加之前期需求透支，三四線城市市場銷售有可能進(jìn)一步回落，不排除陷入負(fù)增長的區(qū)間，要防范市場價格下跌過快。

（策劃 姜楠）