自2003年起，香港房?jī)r(jià)創(chuàng)造了連續(xù)15年上漲的“神話”。嚴(yán)重的土地供應(yīng)不足，再加上內(nèi)地投資者大量買入，香港房?jī)r(jià)直線上升。而在內(nèi)地倡導(dǎo)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”時(shí)，香港依然崇尚“專業(yè)精英”文化，對(duì)香港青年來(lái)說(shuō)，生存、買房是壓在頭頂上的“大山”，創(chuàng)業(yè)是可望不可求的事，醫(yī)生、財(cái)務(wù)分析師、會(huì)計(jì)師、投行等才是更受青睞的職業(yè)。

    9月27日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)宣布年內(nèi)第三次加息，隨后香港金管局跟進(jìn)，上調(diào)貼現(xiàn)窗基本利率25個(gè)基點(diǎn)至2.50%。

    在此背景下，唱空香港樓市者居多，認(rèn)為加息會(huì)影響樓價(jià)，且租金回報(bào)率也開始降低。耀才證券創(chuàng)始人葉茂林稱，若貿(mào)易局勢(shì)緊張，美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息，香港住宅價(jià)格或在兩年內(nèi)大幅下降，跌幅甚至達(dá)40%。就連瑞銀也喊出，香港面臨最嚴(yán)重的樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

    “下跌？不可能下跌的，香港沒有多少地了，嚴(yán)重的土地供應(yīng)不足，香港的房?jī)r(jià)以前像直線一樣上升，現(xiàn)在可能是盤旋式上升。”美聯(lián)物業(yè)的地產(chǎn)中介代理商李小姐操著不標(biāo)準(zhǔn)的普通話邊說(shuō)邊做手勢(shì)。

    香港加息

    樓市拐點(diǎn)將至？

    自2003年起，香港房?jī)r(jià)就像一輛失控的火車，創(chuàng)造了連續(xù)15年上漲的“神話”，這是香港歷時(shí)最長(zhǎng)的房?jī)r(jià)上漲周期。香港的私人住宅售價(jià)指數(shù)7月上升至393.5點(diǎn)，連續(xù)上升28個(gè)月。

    根據(jù)咨詢機(jī)構(gòu)Demographia發(fā)布的2017年國(guó)際房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力報(bào)告顯示，香港連續(xù)第八年蟬聯(lián)冠軍，屬于“極度負(fù)擔(dān)不起”之列。供房負(fù)擔(dān)比例從2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍，這意味著如果不貸款的話，香港人需要不吃不喝19.4年才可以買房。

    萊坊國(guó)際發(fā)布的《財(cái)富報(bào)告》顯示，截至2017年12月31日，香港豪宅售價(jià)連續(xù)6年穩(wěn)居全球第二貴，以100萬(wàn)美元計(jì)，去年在香港只可購(gòu)買22平方米，僅次于摩納哥。

    李小姐向證券時(shí)報(bào)記者提供的一組數(shù)據(jù)也足以證明香港樓市的瘋狂，10月1日至10月7日香港一手樓盤南區(qū)左岸、維港頌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到53萬(wàn)港元/平方米，敦皓樓盤均價(jià)達(dá)到89萬(wàn)港元/平方米，但這并不是香港最貴的樓盤，位于港島東半山一處新樓盤最新一手成交均價(jià)137萬(wàn)港元/平方米，一套450平方米左右的豪宅價(jià)值約6億港元。“這個(gè)單位也創(chuàng)造了亞洲最貴紀(jì)錄。你知道嗎，香港是一個(gè)房?jī)r(jià)總會(huì)發(fā)生奇跡的地方，這里寸土寸金，每一個(gè)建筑設(shè)計(jì)師都恨不得將房子的每一個(gè)角落都變成可利用的空間。”李小姐說(shuō)。

    然而，美聯(lián)儲(chǔ)年內(nèi)第三次加息如期而至，香港各大銀行也終于開始行動(dòng)了。9月27日，香港四大銀行匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行、中銀香港均宣布上調(diào)港元最優(yōu)惠貸款利率（PrimeRate，簡(jiǎn)稱P息），這是香港12年來(lái)首次上調(diào)最優(yōu)惠利率，代表過去逾10年的超低息環(huán)境宣告結(jié)束，有分析指出美元加息將直接刺穿香港樓市泡沫，一時(shí)間，唱空香港樓市的聲音四起。

    投資銀行里昂證券在研報(bào)中指出，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷15年來(lái)最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值等“三座大山”正沖擊著香港樓市，其中房貸利率上漲是令購(gòu)房需求降溫的一個(gè)重要原因。

    葉茂林稱，若貿(mào)易局勢(shì)進(jìn)一步緊張，未來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息，香港住宅價(jià)格或在兩年內(nèi)大幅下跌，跌幅或達(dá)40%?；ㄆ旃烙?jì)下半年香港房?jī)r(jià)能夠下跌7%左右，瑞銀認(rèn)為香港房?jī)r(jià)到2019年底最多跌去10%。

    香港豪宅

    70%被內(nèi)地投資者買走

    房?jī)r(jià)到底怎么走，應(yīng)該要看看現(xiàn)在買房的是哪些人群。

    “別妄想唱空樓市，因?yàn)榫退銟鞘性谖磥?lái)幾個(gè)月下跌，很快就會(huì)回升，事實(shí)上香港的樓價(jià)早已超出了市民的負(fù)擔(dān)能力，但仍然上升。雖然近月升勢(shì)放緩，但樓價(jià)指數(shù)卻比2017年12月上升13%。還有一個(gè)重要原因，那就是流向香港房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)地資金事實(shí)上并沒有放緩。”富裕地產(chǎn)中介林先生向記者表示。

    記者走訪港島西區(qū)的一手樓盤，位于北角附近的海璇，8000萬(wàn)港元以上的大戶型基本售罄，李小姐向記者透露，“目前F座小戶型約26平方米左右的只剩下8套，均價(jià)在1400萬(wàn)港元~1800萬(wàn)港元左右，這個(gè)用來(lái)做投資非常好，下面就是購(gòu)物中心，還有去內(nèi)地的直達(dá)巴士，1分鐘步行到港鐵北角站，8分鐘到達(dá)中環(huán)國(guó)際金融中心（IFC），32分鐘到達(dá)香港機(jī)場(chǎng)，還帶學(xué)位，小學(xué)有華仁、北角官立，中學(xué)有皇仁書院、瑪利曼中學(xué)、庇利羅士女子中學(xué)等。”

    香港豪宅成交市場(chǎng)異?；鸨?，國(guó)慶期間單宗交易金額過億港元的豪宅已經(jīng)有2宗，二季度單宗交易金額過億港元的豪宅達(dá)到12宗，累計(jì)金額為108億港元，環(huán)比激增617.4%。“香港豪宅火爆，跟內(nèi)地富豪密切相關(guān)，70%以上都被內(nèi)地客買走了。”李小姐笑稱，“現(xiàn)在香港頂級(jí)豪宅里面的會(huì)所進(jìn)去都講普通話，連門口的保安普通話都比我講得好。香港的豪宅根本不愁賣不出去，一方面內(nèi)地投資客有很強(qiáng)的投資需求，另一方面這些樓盤附近有著香港最好的學(xué)位。”

    而內(nèi)地人去香港購(gòu)置房產(chǎn)，還需要繳納30%的印花稅，一套1000萬(wàn)港元的房子，印花稅就要上繳300萬(wàn)港元，折合人民幣267萬(wàn)元。

    在內(nèi)地實(shí)行嚴(yán)格的管制背景下，這些動(dòng)輒千萬(wàn)的資金是如何繞道管制出海購(gòu)置房產(chǎn)的？記者通過暗訪發(fā)現(xiàn)，不少香港地產(chǎn)中介代理商會(huì)給內(nèi)地客人一個(gè)指定賬戶，并給出匯率，購(gòu)房者只需要將錢轉(zhuǎn)入國(guó)內(nèi)指定賬戶，即到香港，還有一些人以單位名義前來(lái)香港購(gòu)置房產(chǎn)。“你只需要準(zhǔn)備好錢就行，其他的我們會(huì)幫忙安排。”李小姐表示。

    今年6月份位于何文田的一處樓盤天鑄，一個(gè)停車位賣到了600萬(wàn)港元，創(chuàng)全港停車位新高紀(jì)錄，截至2018年9月，這個(gè)盤的7幢洋房已經(jīng)賣掉了5幢，其中4幢都是內(nèi)地投資客用公司名義入市，光交稅就貢獻(xiàn)了2.6634億港元。

    面對(duì)香港樓市的瘋狂，港府也開始著手整治，6月29日，香港公布6項(xiàng)房屋政策新措施，最重磅的就是征收空置稅，希望能夠在一定程度上抑制香港樓市炒作。

    李小姐向記者表示，因?yàn)橄愀鄣厣?，剛性需求大，而建一幢樓最?年，所以升值快，很多政策即使出了在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)有所限制，但是未來(lái)還會(huì)再度上升，如港銀加息，向銀行借500萬(wàn)港元一個(gè)月也就多供300多港元，影響有限。

    至于香港未來(lái)樓價(jià)走勢(shì)，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在2017年年報(bào)是這么說(shuō)的：“我們難以期望香港樓價(jià)在可見的將來(lái)變得相宜，主要是因?yàn)槲覀冊(cè)S多內(nèi)地同胞都有意在香港特區(qū)購(gòu)置物業(yè)。正如本地許多富人一樣，他們會(huì)在倫敦、紐約或東京置業(yè)，內(nèi)地朋友的個(gè)人財(cái)富不斷增加，便會(huì)開始境外投資。他們的首選通常是香港。超級(jí)富豪常會(huì)牽頭購(gòu)買豪宅甚或獨(dú)立屋，接著其他的富有一族會(huì)跟隨，購(gòu)買近乎豪宅的單位。鑒于有數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的內(nèi)地中產(chǎn)人士希望在香港購(gòu)置物業(yè)，樓價(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)又如何能回落呢？”

    “劏房”也流行

    在寸土寸金的香港，有一種將一間房切割成幾間房出租的，每間房五臟俱全，有床有柜有廁所，再好一點(diǎn)的就是還有個(gè)小廚房，但內(nèi)部極其狹窄和壓抑。這就是所謂的“劏房”。

    地產(chǎn)中介林先生向記者表示，這種房在香港非常常見，深水埗更為集中，一套面積不到80平方米的房子都能分隔出7間房，每間房平均面積在11平方米左右，租金價(jià)格在9000港元~12000港元，加起來(lái)這套房的租金一個(gè)月為73500港元。

    而記者看到的一間被隔出來(lái)的面積只有7平方米的房間，廁所和床僅一塊木板間隔，床位于廁所上面，月租金7000港元。

    林先生告訴記者，“沒有辦法，這里土地太貴了，地產(chǎn)商興建的樓宇普通人根本買不起，越來(lái)越高的樓價(jià)，導(dǎo)致香港租金普遍上漲，香港有近20萬(wàn)人會(huì)選擇住劏房。”

    還有隱藏在街角巷尾的籠屋（鐵籠子，一個(gè)床位），也以深水埗居多?；\屋的月租金約1000港元~2000港元，而此前籠屋的租金價(jià)格在600港元左右，里面除了床具外，還有各種生活用品，大多數(shù)住在籠屋的是已經(jīng)退休、靠政府每個(gè)月救濟(jì)而生活的中老年人，而部分青年人會(huì)選擇環(huán)境相對(duì)好一些的床位房。

    阿秀因?yàn)橄胍獊?lái)香港，5年前花了5萬(wàn)港元跟一個(gè)香港老人結(jié)婚，拿到了香港永久居民證，目前在旺角租了一個(gè)柜位，賣手機(jī)殼、手機(jī)貼膜之類的用品。她告訴記者，你看到很多香港老人即使退休也會(huì)出來(lái)找工作，因?yàn)檎總€(gè)月的退休金根本不夠生活，他們會(huì)去掃街、撿垃圾、發(fā)廣告等，就連籠屋他們都覺得貴得離譜。

    香港青年：創(chuàng)業(yè)？

    開什么玩笑，我要買房！

    在內(nèi)地倡導(dǎo)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的雙創(chuàng)時(shí)代，香港年輕人在面對(duì)創(chuàng)新與新經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)時(shí)顯得更為謹(jǐn)慎與保守。

    高企的房?jī)r(jià)、求穩(wěn)的心態(tài)，崇尚“專業(yè)精英”文化，使創(chuàng)業(yè)成了奢侈品，而醫(yī)生、會(huì)計(jì)師、投行、律師等“專業(yè)人士”才是他們更為青睞的體面職業(yè)，走在中環(huán)、金鐘一帶，一眼望去都是西裝革履、打扮精致的金融人士，就連在路上都能隨處聽到關(guān)于股市、融資、債券的討論。

    “上樓無(wú)望、上流困難、上位無(wú)門”，是香港財(cái)政司前司長(zhǎng)梁錦松對(duì)香港青年生存現(xiàn)狀的形容。

    畢業(yè)后便進(jìn)入中環(huán)一家金融機(jī)構(gòu)的Leo向記者表示，創(chuàng)業(yè)對(duì)于香港青年來(lái)說(shuō)不太現(xiàn)實(shí)，大學(xué)一畢業(yè)首先想到的是如何能養(yǎng)活自己，普通香港大學(xué)生畢業(yè)后每月的薪水大概在1.5萬(wàn)港元，如果能夠在大型金融機(jī)構(gòu)工作，薪資可達(dá)2萬(wàn)港元~3萬(wàn)港元，但是去掉租金、交通費(fèi)、餐費(fèi)，每個(gè)月所剩不多。

    記者走訪位于中環(huán)、上環(huán)、西營(yíng)盤一帶的出租房，如果月薪不是在3萬(wàn)港元以上根本租不起附近的房子，就連沒有電梯逼仄狹窄的唐樓一間不到20平方米的房子租金都要2萬(wàn)港元左右。

    “如果我有付首付的錢，我干嘛不去炒樓，在香港，年輕人對(duì)生存、買樓的渴望遠(yuǎn)大于創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想，一旦創(chuàng)業(yè)失敗不僅背負(fù)債務(wù)不說(shuō)，可能一輩子都翻不了身，我們賭不起。”Leo向記者表示。

    所以香港青年人只要手中有錢，就會(huì)傾向于購(gòu)買小戶型房子，湊足首付，等待房?jī)r(jià)升值換大房。

    根據(jù)金管局要求，香港400萬(wàn)港元以下的房子最多可以貸款九成，401萬(wàn)港元至600萬(wàn)港元的房子最多可以貸款八成，601萬(wàn)港元至1000萬(wàn)港元的房子最多可以貸款六成，1000萬(wàn)港元以上的房子最多只能貸五成。所以近幾年香港開發(fā)商的新樓都是“納米樓”為多。團(tuán)結(jié)香港基金的數(shù)據(jù)顯示，實(shí)用面積小于215平方尺的“納米樓”落成量出現(xiàn)了明顯放量，將從2014年的64個(gè)單位，增加到2019年的1066個(gè)單位。

    恒基兆業(yè)在西營(yíng)盤最新推出了藝?yán)锓?，單位面積約20平方米~28平方米之間，價(jià)格在每平方米29萬(wàn)港元~33萬(wàn)港元，所以剛需新房只能一小再小，大家才能買得起。

    香港樓市剛性需求巨大，而樓盤供給少，導(dǎo)致香港樓價(jià)在過去幾年錄得驚人漲幅。所以在多數(shù)人看來(lái)，買股票不如炒房子，香港的樓價(jià)依然會(huì)上升，不僅是香港本地人，就連外來(lái)投資客都持有相同觀點(diǎn)。

    所以從某種程度上來(lái)說(shuō)，香港過度輝煌的地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)抑制了香港的科技創(chuàng)新。

    當(dāng)然特區(qū)政府也在絞盡腦汁解決土地供應(yīng)問題，在難以一步到位的情況下推出涵蓋短中長(zhǎng)期的房屋措施，允許整棟工廈改作住宅，還有“明日大嶼”計(jì)劃。香港特別行政區(qū)行政長(zhǎng)官林鄭月娥直言，反對(duì)填海的人要為香港未來(lái)著想，要為27萬(wàn)正等候置業(yè)的家庭著想。如果將眼光放遠(yuǎn)一些，看整個(gè)珠三角，看粵港澳大灣區(qū)，其實(shí)大嶼山這個(gè)最大的島的位置是非常具有策略性的。