北京住建委近日回應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房的某些質(zhì)疑時(shí)，解釋了自住房遇冷與轉(zhuǎn)讓受限之間的因果關(guān)系。該回應(yīng)稱(chēng)，這種受限恰恰是對(duì)過(guò)去所有出售型保障房政策的糾偏，打消了投機(jī)空間，堅(jiān)持了房子是用來(lái)住、不是用來(lái)炒的定位，真正回歸住房的居住屬性。
北京共有產(chǎn)權(quán)房遇冷還在持續(xù)。
根據(jù)北京住建委最新的數(shù)據(jù)顯示，7月7日結(jié)束申購(gòu)的順義區(qū)金港嘉園項(xiàng)目，申購(gòu)房源比僅為19.5：1，而稍早些時(shí)候密云區(qū)的首創(chuàng)·悅欣匯項(xiàng)目和順義區(qū)的雅筑佳苑項(xiàng)目，申購(gòu)房源比分別是14.4：1和31.9：1。
此前，作為海淀區(qū)第一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，盡管申購(gòu)房源比過(guò)百，中鐵碧桂園項(xiàng)目卻依然因“7成棄房率”而廣為人知。這一項(xiàng)目的申購(gòu)家庭約49939戶，最終確定參加搖號(hào)的家庭為29364戶。
戶籍和工作都在海淀區(qū)的31歲男子陳誠(chéng)（化名）到現(xiàn)在還能清楚地記得，今年3月1日下午參加中鐵碧桂園共有產(chǎn)權(quán)住房選房活動(dòng)的情形。
此前，陳誠(chéng)一直比較看好強(qiáng)調(diào)居住屬性的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，再加上海淀區(qū)申購(gòu)政策性住房向來(lái)?yè)屖?，這次約五萬(wàn)戶家庭申購(gòu)400套房子，讓他只能抱著“試一試”的心態(tài)參加選房。
當(dāng)他搖到了“不上不下又有點(diǎn)希望”的1600號(hào)，接到通知去到選房現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，隨著棄房家庭的不斷增多，叫到的號(hào)離他越來(lái)越近，陳誠(chéng)的心理卻越發(fā)緊張，拿著提前審查好資料的貸款合同等材料的手“汗出個(gè)不停”。
陳誠(chéng)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，共計(jì)約有4000戶申購(gòu)家庭被通知參與選房，最令他記憶深刻的是，由于地產(chǎn)商要求所有現(xiàn)場(chǎng)選房的人當(dāng)場(chǎng)付清全款（定金，首付，貸款合同）。而房子只有400來(lái)套，排號(hào)靠后的購(gòu)房者雖然希望不大，但為了一丁點(diǎn)希望，還是得準(zhǔn)備好一百來(lái)萬(wàn)現(xiàn)金在那等著。
而讓陳誠(chéng)至今也頗為不甘的是，最后一位選上房的1536號(hào)家庭，離他只有幾十號(hào)的距離。
申購(gòu)房源比下降
2017年8月3日，北京市住建委網(wǎng)站掛出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下稱(chēng)《辦法》）并向社會(huì)征求意見(jiàn)，北京的共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)驗(yàn)至今已經(jīng)推進(jìn)了一年。
所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷(xiāo)售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
這一年中，作為北京建立“?；尽⒎謱哟?、廣覆蓋”住房供應(yīng)體系的主要抓手，共有產(chǎn)權(quán)房在土地供應(yīng)、政策支持上，得到了北京方面的大力傾斜。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，2017年，北京完成土地規(guī)劃建筑面積出讓中，共有產(chǎn)權(quán)房300.77萬(wàn)平方米，占比約31%。截至今年7月中旬，共有產(chǎn)權(quán)房土地出讓完成61.97萬(wàn)平方米。
從成交套數(shù)來(lái)看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京上半年成交新房1.06萬(wàn)套，其中共有產(chǎn)權(quán)房2013套，占比超過(guò)20%。
另?yè)?jù)我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)，7月份北京共有產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)簽648套，是今年6月網(wǎng)簽量142套的3.56倍，是去年7月網(wǎng)簽量20套的31.40倍。
不過(guò)，盡管供需兩側(cè)數(shù)字都有所增長(zhǎng)，但從此前經(jīng)常被用來(lái)渲染樓市熱度的申購(gòu)房源比來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)房相對(duì)此前政策性住房，熱度有所下降。
作為海淀區(qū)第一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，上述中鐵碧桂園項(xiàng)目的申購(gòu)房源比是115.8：1，在已有的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中排名前列。
而近兩月完成申購(gòu)的一些項(xiàng)目，如密云區(qū)的首創(chuàng)·悅欣匯項(xiàng)目和順義區(qū)的雅筑佳苑項(xiàng)目，申購(gòu)房源比分別是14.4：1和31.9：1。
形成對(duì)比的是，2016年，海淀區(qū)第三個(gè)自住型商品房項(xiàng)目，和中體碧桂園項(xiàng)目同樣位于海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地的首創(chuàng)悅榕匯項(xiàng)目，其712套房源的申購(gòu)家庭達(dá)148313人，申購(gòu)房源比為208：1。
對(duì)于這個(gè)現(xiàn)象，擁有海淀區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房資格，卻在今年4月在南六環(huán)購(gòu)買(mǎi)了一套房齡超過(guò)20年的兩居二手房的夏天（化名）卻有不同看法。
夏天告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，去年8月《辦法》向社會(huì)征求意見(jiàn)時(shí)，曾允許“共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購(gòu)條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋”，但9月20日，《辦法》正式發(fā)布時(shí)，這一條被刪去。
這也意味著共有產(chǎn)權(quán)房只能在具有共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房資格的群體中流動(dòng)，流通性受限下，升值空間顯然有限。在夏天看來(lái)，自己月收入在北京還算不錯(cuò)，未來(lái)有要二孩的打算，并且還可能把父母接來(lái)北京，“改善需求客觀存在”。
而在二套房首付比例大幅上升的背景下，和大多數(shù)普通改善需求家庭一樣，夏天的改善需求顯然需要首套房的升值套現(xiàn)才有可能完成。
申購(gòu)家庭棄房
實(shí)際上，不僅是申購(gòu)，在共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)流程的選房環(huán)節(jié)上，共有產(chǎn)權(quán)房同樣遇冷。
與上述陳誠(chéng)的中鐵碧桂園項(xiàng)目類(lèi)似，1月22日，昌平區(qū)綠海家園、中駿四季家園、翡翠家園三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始第一批次申購(gòu)，并在4月27日舉行選房。
據(jù)了解，這批房源主要面向昌平區(qū)戶籍無(wú)房家庭、在昌平區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭，以及東城區(qū)、西城區(qū)戶籍無(wú)房家庭配售，共2328套。
其中，面向昌平區(qū)戶籍無(wú)房家庭和在昌平區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭配售的房源1663套，面向東城區(qū)、西城區(qū)戶籍無(wú)房家庭配售的房源665套，且全部位于綠海家園項(xiàng)目。
之所以昌平區(qū)的項(xiàng)目會(huì)面向東西城戶籍家庭，是由于《辦法》中規(guī)定，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委可根據(jù)中心城區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房需求和土地緊缺情況等，從城市發(fā)展新區(qū)統(tǒng)籌調(diào)配房源使用，促進(jìn)中心城區(qū)人口疏解。
而申購(gòu)了昌平綠海家園項(xiàng)目，排在西城區(qū)前500以?xún)?nèi)的西城居民鄭強(qiáng)（化名）最終選擇了放棄。
鄭強(qiáng)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，搖號(hào)結(jié)果下來(lái)后，他去了綠海家園現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，綠海家園項(xiàng)目位于北六環(huán)外舊縣村，是三個(gè)項(xiàng)目中交通最不方便的一個(gè)。距離最近的公交站舊縣村西站也有1.2公里，距離最近的醫(yī)院駕車(chē)要半個(gè)小時(shí)，這讓西城戶籍、西城工作的他不得不選擇放棄。
最終，東城區(qū)、西城區(qū)戶籍組別剩余房源161套，昌平區(qū)戶籍及在昌平區(qū)工作的其他區(qū)戶籍組別剩余房源140套。
“位置不好、房?jī)r(jià)太貴、周期太緊。”某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的咨詢(xún)?nèi)耸啃∪A（化名），如此向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者總結(jié)共有產(chǎn)權(quán)房選房遇冷的原因。
“不管是北京人，還是非京籍，現(xiàn)在愿意買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房的家庭都是真剛需”，在該機(jī)構(gòu)中，小華負(fù)責(zé)向用戶介紹共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房等政策性住房的準(zhǔn)入條件、申請(qǐng)流程等業(yè)務(wù)，接觸了大量的共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者。在他看來(lái)，現(xiàn)階段考慮購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房這類(lèi)政策性住房的用戶，都是真正為住房發(fā)愁的人，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)買(mǎi)不起商品房。
小華表示，對(duì)于這部分用戶而言，房子的性?xún)r(jià)比、通勤距離等因素，決定了實(shí)際居住體驗(yàn)、和價(jià)格是否在自身承受范圍之內(nèi)，是這些用戶是否決定棄房的主要原因。陳誠(chéng)遇到的當(dāng)場(chǎng)付清全款的要求，也成為了部分購(gòu)房者選擇棄房的理由。
不僅如此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，部分項(xiàng)目在選房環(huán)節(jié)出現(xiàn)剩余房源，還有其他原因。
以平谷區(qū)的保利·桃源香谷項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目非京籍家庭137戶，房源148套，而面向4984個(gè)無(wú)房家庭的房源則只有347套。
如此的房源分配比例，與《辦法》提出的“滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%”的要求顯然不無(wú)關(guān)系。
此前，住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌在向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者解讀這一政策時(shí)就曾指出，對(duì)“新北京人”的房源供應(yīng)，應(yīng)當(dāng)以北京市的總指標(biāo)為準(zhǔn)，不必每個(gè)樓盤(pán)均劃出30%用于此項(xiàng)供應(yīng)。
而在實(shí)際操作過(guò)程中，這一比例正在得到更靈活的處理。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者以購(gòu)房者身份向平谷區(qū)住建委咨詢(xún)時(shí)，平谷區(qū)住建委方面表示，僅就這一個(gè)項(xiàng)目而言，盡管分配給“新北京人”的初始房源比例是30%，而實(shí)際上非京籍家庭的最終選房只占10%，剩余的20%會(huì)分給京籍家庭。
出售型保障房政策糾偏
對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房遇冷的原因，北京市住建委在近期給出了回應(yīng)。
7月30日，北京住建委回應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房的某些質(zhì)疑時(shí)指出，需求和供應(yīng)比下降，首要的原因是共有產(chǎn)權(quán)住房資格條件比過(guò)去更嚴(yán)格了。過(guò)去單身且滿25周歲就可以買(mǎi)，現(xiàn)在要滿30周歲才可申請(qǐng)；在住房條件上，過(guò)去的符合限購(gòu)就可以，現(xiàn)在必須沒(méi)有住房轉(zhuǎn)出記錄等才可以申請(qǐng)，這都是回歸住房居住屬性、抑制炒作的舉措。
此外，這份回應(yīng)還罕見(jiàn)地解釋了自住房遇冷與轉(zhuǎn)讓受限之間的因果關(guān)系。該回應(yīng)稱(chēng)，這種受限恰恰是對(duì)過(guò)去所有出售型保障房政策的糾偏，打消了投機(jī)空間，堅(jiān)持了房子是用來(lái)住、不是用來(lái)炒的定位，真正回歸住房的居住屬性。
“這類(lèi)遇冷是一面鏡子，能照出真正的剛需家庭，讓那些投機(jī)的人退出了購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)，真正解決居住問(wèn)題的家庭中簽率反而高了，這正是政策追求的目標(biāo)。從一定意義上說(shuō)，這類(lèi)遇冷越多，說(shuō)明我們的制度越成功。”回應(yīng)稱(chēng)。
這份回應(yīng)還表示，在新的住房制度安排下，中低收入者繼續(xù)由政府提供租賃房、公租房，或者提供市場(chǎng)租房補(bǔ)貼，解決其基本住房問(wèn)題。共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向“中間層”的住房困難群體，這個(gè)“中間層”涵蓋可以比較廣泛，就北京來(lái)看，應(yīng)該是涵蓋所有無(wú)房家庭，當(dāng)然也包括非戶籍的“新北京人”。
有分析人士指出，這也意味著針對(duì)不同購(gòu)房者群體的政策，或?qū)⒃俅渭?xì)分。
一位不愿透露姓名的某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)首席分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，二手房與共有產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)的歸屬，完全產(chǎn)權(quán)意味著住房具有投資產(chǎn)品的屬性。共有產(chǎn)權(quán)房由于相對(duì)封閉運(yùn)行，流動(dòng)性不足，投資產(chǎn)品屬性微弱。
上述分析師認(rèn)為，這使得兩者購(gòu)買(mǎi)群體不同，對(duì)住房的需求預(yù)期不一樣，能購(gòu)買(mǎi)二手房的人群不大會(huì)因?yàn)橘?gòu)房資金門(mén)檻低而去買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房。
夏天則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，現(xiàn)在的問(wèn)題在于，當(dāng)前的調(diào)控措施下，一些正當(dāng)?shù)?、并非出于炒房目的的改善需求和潛在改善需求被壓制。并且短時(shí)間內(nèi)，政府沒(méi)有像共有產(chǎn)權(quán)房一樣針對(duì)無(wú)房家庭的政策，去支持合理的改善需求，這讓他和他身邊的類(lèi)似家庭頗為無(wú)奈。
而這樣的需求在北京并非少數(shù)。根據(jù)鏈家研究院發(fā)布的報(bào)告，2017年，北京購(gòu)房者中，二次置業(yè)者的比例達(dá)到67%。該報(bào)告稱(chēng)，“換房改善”已成為北京住房市場(chǎng)主流。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來(lái)協(xié)調(diào)機(jī)制關(guān)鍵就是定價(jià)機(jī)制，即什么地段的共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)該定什么價(jià)，這個(gè)定價(jià)公平了，共有產(chǎn)權(quán)住房交易自然也更加公平和貼近市場(chǎng)了。
