房企拆分物業(yè)上市潮愈演愈烈 行業(yè)并購整合或?qū)⒓铀偬嵘?/h1>

2020-07-06 10:42  來源：青財(cái)經(jīng)看財(cái)報(bào)

    6月19日，金融街物業(yè)（股票代碼：01502.HK）發(fā)布公告稱，公司已經(jīng)向聯(lián)交所申請批準(zhǔn)其根據(jù)全球發(fā)售將予發(fā)行的H股上市及買賣。全球發(fā)售9000萬股H股，其中8100萬股將做國際發(fā)售，900萬股將于香港公開發(fā)售，發(fā)售價(jià)不會超過每股發(fā)售股份7.56港元，且預(yù)計(jì)不會低于每股發(fā)售股份7.16港元。

    無獨(dú)有偶，金融街物業(yè)并不是近期內(nèi)地房地拆分物業(yè)上市的個(gè)例。事實(shí)上，自2007年彩生活從花樣年拆分上市、成為物業(yè)“第一股”以來，內(nèi)房企拆分物業(yè)板塊上市就逐漸常態(tài)化，2018-2019年是物業(yè)上市高峰期，期內(nèi)碧桂園、保利、新城、雅居樂等旗下物業(yè)紛紛成功上市，引發(fā)業(yè)內(nèi)外關(guān)注。

    進(jìn)入2020年，房企拆分物業(yè)赴港上市潮則愈演愈烈，目前已有正商集團(tuán)的興業(yè)物聯(lián)、鴻坤集團(tuán)的燁星集團(tuán)，以及建業(yè)集團(tuán)的建業(yè)新生活3家房企拆分物業(yè)成功上市，行業(yè)呈現(xiàn)出集中遞表和密集釋放上市消息的狀態(tài)。

    緩解母公司壓力房企拆分物業(yè)上市潮愈演愈烈

    對于房企拆分物業(yè)上市熱的原因，貝殼找房高級分析師潘浩表示，一方面是因?yàn)橘Y本市場的高度關(guān)注推動。近年來，物業(yè)管理板塊的估值走高，截至2020年6月9日收盤，旭輝集團(tuán)旗下的永升生活、時(shí)代中國旗下的時(shí)代鄰里以及銀城國際旗下的銀城生活服務(wù)年初至今漲幅超過100%。

    據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，10家樣本房企旗下物業(yè)年初至今平均漲幅超60%。資本市場的高度關(guān)注與高預(yù)期，疊加疫情下人們對于物業(yè)管理的高期望，帶來物管板塊的高估值水平，有利于房企獲得持續(xù)性資金流入以及在融資端強(qiáng)勢表現(xiàn)，緩解母公司的財(cái)務(wù)壓力。

    諸葛找房的高級分析師王小嬙認(rèn)為，隨著房企擴(kuò)張規(guī)模的局限性加大，越來越多的房企開始注重存量物業(yè)市場。房企分拆物業(yè)上市，利用旗下物業(yè)公司上市，有利于加強(qiáng)母公司的資金實(shí)力，提高集團(tuán)的整體估值，在資本市場獲得更高的地位。

    而光大證券房地產(chǎn)報(bào)告則從物業(yè)行業(yè)自身的發(fā)展進(jìn)行分析，2020年3月份起，由于物業(yè)行業(yè)的內(nèi)需屬性和必選消費(fèi)類型，以及在防疫過程中的顯現(xiàn)出的積極作為，物業(yè)行業(yè)不僅受疫情影響較小，且其行業(yè)滲透率和集中度有望進(jìn)一步提升。因此，在這一階段，隨著疫情影響逐步消退，物業(yè)上市潮重新提速。

    行業(yè)集中度加速提升并購整合加劇

    伴隨著房企分拆物業(yè)上市潮的加劇，物業(yè)行業(yè)的并購整合也在不斷上演。潘浩表示，多數(shù)房企選擇加快入局節(jié)奏，上市后得到充盈的資金支持和更加靈活的運(yùn)營模式，便于對中小型物管公司的收并購，為行業(yè)洗牌擴(kuò)充實(shí)力。

    王小嬙進(jìn)一步表示，分拆上市物業(yè)，可以借助上市所募集的資金擴(kuò)大物業(yè)的規(guī)模，在物業(yè)行業(yè)上，規(guī)模比毛利率更加重要，與小規(guī)模物業(yè)企業(yè)相比，具備更大規(guī)模的物業(yè)企業(yè)更有機(jī)會長久發(fā)展。

    事實(shí)上，疫情之下，部分小規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)面臨了考驗(yàn)和沖擊。一方面，由于抗疫過程中工作人員、防疫物資等成本增加，小規(guī)模、綜合實(shí)力弱的企業(yè)現(xiàn)金流或遭遇危機(jī)；另一方面，由于在疫情中表現(xiàn)差，難以承擔(dān)小區(qū)防疫工作，部分企業(yè)可能遭受業(yè)主和政府的雙向批評，業(yè)主可能會消極上繳物業(yè)費(fèi)，進(jìn)一步加劇其現(xiàn)金流壓力，而政府則因物業(yè)企業(yè)疫情防控不力，對其進(jìn)行公開批評，進(jìn)一步降低物業(yè)企業(yè)的品牌和影響力。

    據(jù)光大證券房地產(chǎn)分析報(bào)告顯示，從企業(yè)類型來看，被政府公開批評的多為未上市的中小物業(yè)企業(yè)。這從側(cè)面說明了疫情防控多維度考驗(yàn)下，物業(yè)企業(yè)自身的短板加速暴露。因此，疫情后不符合市場要求的企業(yè)生存環(huán)境惡化，甚至面臨被收并購的問題。據(jù)光大證券統(tǒng)計(jì)，2020年以來已出現(xiàn)多起并購案例，除了深賽格和文達(dá)通，其余買方如時(shí)代鄰里、藍(lán)光嘉寶、南都物業(yè)等均為上市公司，大魚吃小魚，以往在重資產(chǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)上演的劇情，在輕資產(chǎn)的物業(yè)行業(yè)也正逐漸登臺。

    除了物業(yè)企業(yè)自身的收并購，房地產(chǎn)企業(yè)之間的收并購，也會拉升物業(yè)行業(yè)的集中度。從收并購規(guī)模來看，房地產(chǎn)企業(yè)間的收并購，往往伴隨著關(guān)聯(lián)物業(yè)管理權(quán)的轉(zhuǎn)移，如中國奧園收購京漢股份29.99%股權(quán)后，奧園健康以2.479億元收購樂生活80%股份；世茂集團(tuán)入主福晟集團(tuán)后，旗下世茂服務(wù)收購福晟物業(yè)51%股權(quán)。

    據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前國內(nèi)房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到約210家，受疫情持續(xù)影響，房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量或?qū)⒊掷m(xù)增大，相對應(yīng)的房企關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司間加速并購整合，自然也難以避免。

    疫情對于多數(shù)中小物業(yè)企業(yè)是嚴(yán)峻的考驗(yàn)，面臨著被并購的風(fēng)險(xiǎn)。目前上演的房企拆分物業(yè)上市，可以為接下來的行業(yè)并購帶來資金，而以碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、佳兆業(yè)美好為代表的上市公司也都做好了融資的準(zhǔn)備，一場“物業(yè)并購潮”或?qū)⒗_帷幕。