本報(bào)記者 王麗新

    “中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模巨大，未來(lái)年度交易額估計(jì)會(huì)突破20萬(wàn)億元，未來(lái)幾年平均年度交易額會(huì)超過(guò)17萬(wàn)億元，長(zhǎng)效機(jī)制下，房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入新的長(zhǎng)周期。”3月25日下午，在旭輝控股2020年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，旭輝控股董事局主席林中表示，在“三道紅線”等相關(guān)政策下，行業(yè)不太可能出現(xiàn)黑馬，房企需要從靠增加財(cái)務(wù)杠桿獲得增長(zhǎng)轉(zhuǎn)化為靠提升經(jīng)營(yíng)效應(yīng)增長(zhǎng)，這是難而正確的事，要有定力，久久為功。

    根據(jù)年報(bào)顯示，截至2020年底，旭輝控股（以下或簡(jiǎn)稱旭輝）合同銷售金額2310億元；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入718億元，同比增長(zhǎng)27%；利潤(rùn)增長(zhǎng)28.7%至119億元，首次突破百億元；簽約回款率達(dá)92%，銷售去化率達(dá)70%，保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平；年度股息總額為每股34.1分。

    對(duì)于2021年的發(fā)展計(jì)劃，林中表示，2021年銷售目標(biāo)2650億元，同比增長(zhǎng)15%。全年可推售貨值超過(guò)4000億元，一、二線及準(zhǔn)二線占比86%，貨值結(jié)構(gòu)良好。今年新開盤項(xiàng)目超過(guò)69個(gè)，其中，單盤貨值超10億元的純新項(xiàng)目就超過(guò)46個(gè)，有信心完成全年目標(biāo)。

    土儲(chǔ)總貨值超萬(wàn)億元

    2020年，旭輝控股新增土儲(chǔ)總建筑面積1307萬(wàn)平方米，支付權(quán)益地價(jià)555億元，權(quán)益比63%。其中，90%新增可售貨值位于上海、廣州、廈門、蘇州等一、二線城市，預(yù)計(jì)高能級(jí)的土地儲(chǔ)備將在2021年實(shí)現(xiàn)更高均價(jià)的銷售。

    分城市群看，旭輝長(zhǎng)三角城市群新增貨值616億元，京津冀城市群、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群、長(zhǎng)江中游城市群、分別新增貨值187億元、134億元、154億元、387億元。

    截至2020年底，旭輝控股土地儲(chǔ)備總貨值已超萬(wàn)億元，商業(yè)勾地及IP勾地是旭輝多元化拿地的主要形式，合計(jì)占比55%，一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)及收并購(gòu)則分別占比15%、29%。

    “從2018年至2020年，旭輝多元化拿地占比不斷提升，從11%提升至51%，實(shí)現(xiàn)了能力的跨越。”旭輝控股執(zhí)行董事兼總裁林峰表示，2020年多元化拿地項(xiàng)目平均銷投比超過(guò)3倍，為后續(xù)的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)提供了保障。

    在投資精準(zhǔn)方面，林中表示，要一手拿著望遠(yuǎn)鏡，一手拿著放大鏡。要多元化拿地，培育商業(yè)IP、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，培育自己的舊改更新能力，才能提高整體綜合毛利。林中進(jìn)一步稱，在“三道紅線”、集中供應(yīng)等新政策下，穩(wěn)定均衡的頭部企業(yè)有更大發(fā)展空間，是這些企業(yè)未來(lái)20年做厚實(shí)的最好時(shí)機(jī)。

    加快速度轉(zhuǎn)為“綠檔”

    “穩(wěn)健、長(zhǎng)期主義”一直是旭輝財(cái)務(wù)管理的標(biāo)簽，面對(duì)市場(chǎng)不確定性的挑戰(zhàn)，旭輝堅(jiān)持嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，保持穩(wěn)健發(fā)展。

    截至2020年底，旭輝控股加權(quán)平均融資成本5.4%，較2019年末下降0.6個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率64%，較2019年末下降1.6個(gè)百分點(diǎn)；一年內(nèi)到期的短債占比僅為18%，現(xiàn)金短債比2.7倍。同時(shí)，旭輝2020年末剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%，較2019年末下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。

    “旭輝控股2020年年度指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，保持‘黃檔’行列。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。

    值得一提的是，長(zhǎng)期穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)也獲得國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可，2020年，穆迪將旭輝評(píng)級(jí)從“Ba3”調(diào)升至“Ba2”，聯(lián)合國(guó)際將旭輝長(zhǎng)期信用等級(jí)由“BB+”上調(diào)至“BBB-”。同時(shí)，標(biāo)普、惠譽(yù)分別確認(rèn)了對(duì)旭輝“BB”“BB”的信用評(píng)級(jí)，重申對(duì)旭輝的正面展望評(píng)價(jià)。

    對(duì)此，旭輝控股CFO楊欣表示，2020年有息負(fù)債同比增長(zhǎng)1%，可見旭輝在依靠經(jīng)營(yíng)杠桿支撐規(guī)模發(fā)展；一年內(nèi)到期的有息負(fù)債只有18%，平均債務(wù)久期拉長(zhǎng)到4年。“旭輝控股有信心以最快速度轉(zhuǎn)為綠檔。”

    在林中看來(lái)，現(xiàn)在的房企都是大浪淘沙下來(lái)的，在某個(gè)領(lǐng)域大步領(lǐng)先是不可能的，所以那就“領(lǐng)先半步”，對(duì)政策領(lǐng)悟深一點(diǎn)、管理費(fèi)用降一點(diǎn)、地拿得準(zhǔn)一點(diǎn)，每一步比別人多“1%”，可以更好。未來(lái)是高手過(guò)招，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入精細(xì)化時(shí)代，要在管理上進(jìn)化到“厘米”“千元”，每一個(gè)點(diǎn)上都要贏競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一些。

（編輯 田冬 上官夢(mèng)露）