去年曾高喊“活下去”的萬科，上半年可以說活得很好。

    8月20日晚間，萬科發(fā)布的2019年中報顯示，上半年公司房地產(chǎn)銷售金額3340億元，手握貨幣資金1438.7億元。中報營收和凈利潤再度創(chuàng)下了上市以來的歷史新高，分別達到1393.2億元和118.4億元，兩者同比增長均近三成。

    比起頭部房企相對穩(wěn)健的“基本盤”，在A股上市的諸多中小房企就沒那么從容了，在目前公布中期業(yè)績預(yù)告的46家A股房地產(chǎn)上市公司中，僅21家公司業(yè)績預(yù)喜，預(yù)喜比例為46%。

    手握現(xiàn)金超過1400億元

    “活下去是一種憂患意識，活下去不等于討飯，而是在思考如何活得好、活得久。”

    去年年底，在萬科一場交流會上，萬科董事會主席郁亮面對媒體連珠炮似的追問，作出了上面一番解釋。此前，萬科一場內(nèi)部動員會打出“活下去”的橫幅，一度令國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳。

    不過從今年中報業(yè)績情況來看，萬科確如郁亮所說的那樣，活得還不錯！

    從萬科的整體財務(wù)數(shù)據(jù)來看，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入1393.2億元，同比增長31.5%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4億元，同比增長29.8%。中證君查閱萬科歷年中報發(fā)現(xiàn)，上述營收和凈利已經(jīng)創(chuàng)下了萬科上市以來的歷史新高，其中上半年凈利更是首次突破百億元大關(guān)。

    在房地產(chǎn)市場融資環(huán)境持續(xù)收緊之下，萬科財務(wù)狀況穩(wěn)健：截至6月底，公司持有貨幣資金1438.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期負(fù)債的總和666.5億元；凈負(fù)債率35.04%，保持行業(yè)低位。

    中報披露，萬科上半年實現(xiàn)銷售面積2150.1萬平方米，銷售金額3340億元，同比分別上升5.6%和9.6%。從結(jié)算情況來看，今年1至6月，萬科實現(xiàn)結(jié)算面積846.3萬平方米，同比上升20.7%；實現(xiàn)結(jié)算收入1329.9億元，同比上升32.2%。

    與此同時，萬科已售未結(jié)資源持續(xù)增加，合并報表范圍內(nèi)有4403.7萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計約6215.5億元，較上年末分別增長18.7%和17.1%。

    上半年，萬科共獲取新項目54個，總規(guī)劃建筑面積1372.8萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積941.8萬平方米，權(quán)益地價總額約649.8億元。按權(quán)益投資金額計算，88.4%的新增項目位于一二線城市。

    落實“房住不炒”

    下半年主題仍是“基本盤”

    今年上半年，隨著“房住不炒”政策的逐漸深入人心，房地產(chǎn)行業(yè)也已悄然迎來的新的變化。

    主要表現(xiàn)在：

    全國商品房銷售面積同比微降。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月全國商品房銷售面積7.58億平方米，同比下降1.8%；銷售金額7.07萬億元，同比增長5.6%。

    房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較快增長，但新開工面積增速有所回落。上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增長10.9%，增速較2018年同期上升1.2個百分點；全國房屋新開工面積同比增長10.1%，增速較2018年同期減少0.7個百分點。

    土地市場供應(yīng)和成交面積有所增長。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2019年上半年全國300個城市住宅用地供應(yīng)建筑規(guī)劃面積同比增長6.5%，成交面積同比增長6.9%。

    房地產(chǎn)市場融資環(huán)境持續(xù)收緊。央行數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額11.04萬億元，同比增長14.6%，增速較2018年同期減少9.6個百分點。

    面對變化的行業(yè)環(huán)境，萬科在中報中預(yù)測，下半年整體經(jīng)濟仍將面臨諸多風(fēng)險和挑戰(zhàn)。7月底，中央政治局會議強調(diào)要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制。行業(yè)調(diào)控預(yù)計仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。融資方面，隨著金融監(jiān)管持續(xù)收緊，房企融資將面臨一定壓力。

    對于行業(yè)遇到的挑戰(zhàn)，萬科表示，在下半年工作中，面對高度的不確定性，萬科將牢牢把握經(jīng)營的“基本盤”，在上半年的基礎(chǔ)上，繼續(xù)鞏固和深化既定工作思路。

    基于戰(zhàn)略，萬科將繼續(xù)聚焦主航道，鞏固提升基本盤。

    基于市場，萬科將堅持積極銷售，積極回款；加快長期庫存去化；提升經(jīng)營性業(yè)務(wù)表現(xiàn)；提高資金使用效率；實施清產(chǎn)核資。

    基于客戶，萬科將嚴(yán)守安全和質(zhì)量底線；打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品和好服務(wù)。

    基于事業(yè)合伙人機制，萬科將繼續(xù)推動組織重建和事人匹配。

    房企“冰火兩重天”

    相比頭部房企良好的基本盤，中小房企日子顯然就沒那么好過了。

    截至8月20日，信息顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，目前有46家房地產(chǎn)上市公司公布了2019年中期業(yè)績預(yù)告，其中，僅有21家上市公司業(yè)績預(yù)喜，預(yù)喜比例為46%。

    老牌大型房企由于項目儲備豐富、融資成本低和品牌號召力強，不斷有項目進入結(jié)轉(zhuǎn)周期，公司整體業(yè)績表現(xiàn)非常穩(wěn)定。

    其中，“招保萬金”中的保利發(fā)展和金地集團目前盈利規(guī)模居前。已經(jīng)公布中報的保利發(fā)展，今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入711.21億元，同比增長19.49%；實現(xiàn)歸母凈利潤99.55億元，同比增長53.28%。

    金地集團預(yù)計上半年實現(xiàn)凈利潤36.32億元，同比增長52%。盡管目前這一盈利規(guī)模在已經(jīng)公布業(yè)績數(shù)據(jù)的A股上市房企中居前，但已與碧桂園、恒大等第一梯隊房企的差距越來越大。此外，大悅城、金科股份、首開股份等房企中期凈利潤規(guī)模均在20億元左右，整體發(fā)展穩(wěn)健。

    中小房企則由于項目儲備不足等原因，業(yè)績波動性較大。部分項目在報告期內(nèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)的房企業(yè)績能得到保證，反之，那些報告期內(nèi)項目結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)量較少的企業(yè)，業(yè)績下滑明顯。

    目前有天保基建、ST銀億、嘉凱城、大連友誼、*ST津濱、中房股份等17家企業(yè)出現(xiàn)虧損，其中當(dāng)期項目收入減少和項目處于投入期是這些房企虧損的主要原因。

    生存壓力之下，房企轉(zhuǎn)型潮再次出現(xiàn)，萬澤股份今年一季度實施了重大資產(chǎn)重組，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被置出，置入了醫(yī)藥資產(chǎn)。近年來房企紛紛尋求轉(zhuǎn)型，但目前尚無很成功的案例，此前曾大張旗鼓進入體育和汽車制造企業(yè)的萊茵體育和ST銀億，中報均預(yù)計虧損。