云南城投（600239）去年底發(fā)布并購公告，擬將成都環(huán)球旅游會展旅游集團公司（以下簡稱成都會展集團）100%股權(quán)收入囊中，標的資產(chǎn)估值高達236億元。經(jīng)過約9個月的籌備之后，云南城投終于攜手成都會展就重組事宜，于2018年8月3日聯(lián)合召開投資者及媒體交流會。證券時報·e公司記者注意到，被譽為“會展大王”的成都會展集團創(chuàng)始人鄧鴻亮相會場。
在會議現(xiàn)場，鄧鴻詳細敘述了自身創(chuàng)業(yè)起家史、成都會展發(fā)展歷程，并對社會輿論所關(guān)注焦點的問題等進行深度解答。鄧鴻表示，成都會展集團注入云南城投并非清倉賣掉資產(chǎn)，未來仍將對重組后的上市公司負責，其個人會將99%的精力投入云南城投，至少要為上市公司的發(fā)展及壯大拼搏5年。
鄧鴻：全情投入拼5年
“我從1986年開始經(jīng)商，1989年就已經(jīng)進入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也算是中國最早的一批開發(fā)商。1993年，我籌備成都老會展中心建設(shè)，并率先在成都提出shoppingmall概念，此后便被更多貼上了會展標簽。”鄧鴻如是表示。
作為此次重組標的核心人物，鄧鴻于2003年12月組建成立成都會展集團，憑借著20余年的展會操辦經(jīng)歷，鄧鴻更被外界譽為“會展大王”。
不過，原本順風順水的鄧鴻卻在2013年遭遇重大轉(zhuǎn)折，因四川正如火如荼地進行官場反腐，當年初鄧鴻一度被帶走調(diào)查，最終于2014年平穩(wěn)落地。盡管如此，安穩(wěn)歸來的鄧鴻卻仍被社會諸多輿論質(zhì)疑，而此次與云南城投的資產(chǎn)重組，更被外界解讀為“謝幕套現(xiàn)”、“徹底退出”。
針對上述社會關(guān)注話題，鄧鴻毫不避諱正面回應(yīng)，打鐵還需自身硬，2013年出事后相關(guān)部門從公司拉走10卡車資料，財務(wù)、經(jīng)營等數(shù)據(jù)資料跨度從90年代起近20年時間。但經(jīng)過詳細周密調(diào)查，并無違法亂紀情形，而在此期間成都會展集團沒有因此出現(xiàn)一名高管離職。
鄧鴻透露，近年來云南省正在籌劃大力發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟，在得到組織查證且無問題后，云南相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)繼續(xù)看好成都會展的品牌價值和影響力，若就此停步不前就太可惜了，因此鼓勵其繼續(xù)做大做強會展事業(yè)。
在交易完成后，云南城投集團及其下屬公司將持有上市公司29.69億股，持股比例將由36.9%上升到42.48%；鄧鴻及其關(guān)聯(lián)公司則將持有云南城投18.25%，晉升為第二大股東；此外，成都會展集團股東趙凱、劉楊、鄒全等人，將分別持有云南城投17.29%、1.92%和0.38%的股權(quán)。
鄧鴻特別強調(diào)，不僅不會退出，還會借助上市公司平臺，更進一步發(fā)展壯大。重組成功后，鄧鴻還將為云南城投至少“拼”5年，未來99%的精力將投入上市公司，繼續(xù)擴大其規(guī)模；鄧鴻繼續(xù)看好云南城投的發(fā)展前景，未來不排除進一步增持的可能。
3年承諾凈利潤63億
“這個城投不一樣！一般來講，各地城投集團都是圍繞具體城市運營，作為當?shù)卣耐度谫Y抓手，而云南省城市建設(shè)投資集團有限公司（以下簡稱云南城投集團）則是面向全國，布局全球10余個國家的綜合投資運作控股集團。”云南城投控股股東云南城投集團副總裁表示。
2017年，云南城投分兩次將銀泰置業(yè)的一系列項目收入囊中，完成了北京、杭州、寧波、西安、蘭州、成都等主流城市的布局。完成對銀泰的并購之后，云南城投全國化布局實質(zhì)性落地，旋即又迅速投入到成都會展集團的重組之中。據(jù)云南城投重組預(yù)案顯示，上市公司擬向云南城投集團、鄧鴻、趙凱等發(fā)行股份及支付現(xiàn)金，購買其持有的成都會展集團100%股權(quán)。
以2017年11月30日為評估基準日，標的凈資產(chǎn)賬面值為153.79億元，評估值為235.73億元，評估增值81.93億元，評估增值率約53.27%。此次交易，經(jīng)各方協(xié)商最終確定，成都會展集團全部股權(quán)作價235.73億元。
其中，發(fā)行股份價格為4.35元/股，以現(xiàn)金方式支付交易對價的7.65%；如募集配套資金方案成功實施，云南城投總股本將從16.06億股增加至70.22億股，云南城投集團持股42.48%，仍為控股股東。
預(yù)案披露，截至2018年5月31日，成都會展集團資產(chǎn)總計為241.19億元。2016年、2017年、2018年1-5月，成都會展集團營業(yè)收入分別為16.23億元、16.53億元和7.32億元，凈利潤則是2.16億元、2.86億元和0.99億元。若重組交易完成，云南城投資產(chǎn)負債率將由89.43%降至73.6%；此外，交易對方承諾，2018年-2020年標的三年累計實現(xiàn)凈利潤合計約為63億元。
云南城投總經(jīng)理杜勝表示，通過研究地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)標桿企業(yè)，發(fā)現(xiàn)其自身效率非常低。就云南城投來講，旗下房地產(chǎn)項目開發(fā)時間一般需要兩年，但碧桂園等龍頭企業(yè)可以做到半年、甚至4個月。未來，隨著成都會展集團重組成功及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，云南城投項目將進入高周轉(zhuǎn)，明年上市公司收入利潤將發(fā)生非常大的變化，凈資產(chǎn)達到300多億元，負債下降到70%左右。
此外，鄧鴻進一步表示，在重組成功后，云南城投的發(fā)展在架構(gòu)和機制上會有重大突破，成都會展集團將把經(jīng)營傳統(tǒng)帶入上市公司，協(xié)助其完善一套現(xiàn)代企業(yè)管理制度。目前，成都會展的負債率只有30%左右，融資能力較強，也可較大力度緩解上市公司負債壓力。
土地儲備326萬平方米
作為交易標的，成都會展集團主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、會展經(jīng)營、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理四大業(yè)務(wù)板塊。
資料顯示，目前，成都會展集團旗下有世紀城假日酒店、世紀城洲際酒店、環(huán)球中心洲際酒店以及黑龍灘洲際酒店等四家酒店，并擁有控股子公司世紀城物業(yè)、世紀城會展中心、黑龍灘長島等物業(yè)資產(chǎn)。
據(jù)悉，目前成都會展在成都、眉山等地擁有325.87萬平方米的土地儲備（含擬建項目占地），旗下45宗土地使用權(quán)已有41宗獲得了國有土地使用許可證。其中，有4個在建項目，多個項目預(yù)計于2018-2020年間竣工并完成交付。
就估值問題，鄧鴻對證券時報·e公司記者表示，其個人早已實現(xiàn)財務(wù)自由，交易價格并非最重要的因素。之所以與云南城投合作，主要是看中對方具有布局全國、努力做大企業(yè)決心的主觀動力。同時，云南城投更得到政府的大力支持，手握大量稀缺土地資源，具備進一步擴張壯大的客觀條件。
在交流會上，成都會展集團總經(jīng)理徐玲則表示，公司在建項目主要處于天府新區(qū)的眉山片區(qū)，目前這一區(qū)域并不限購。因此，成都市的限購政策并不會對相關(guān)項目的銷售產(chǎn)生影響，反而構(gòu)成利好。目前，成都會展集團黑龍灘項目大多屬于別墅業(yè)態(tài)，客戶也多來自全國各地。
資料顯示，成都會展集團旗下黑龍灘項目主要資產(chǎn)為土地使用權(quán)，共計3500畝，位于風景區(qū)內(nèi)黑龍灘水庫西北整個半島范圍內(nèi)，其土地分別于2009年-2012年取得，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅及其他商服用地。由于黑龍灘系列項目屬于政府招商引資項目，成都會展集團取得成本較低，成本249元/㎡。2015年，黑龍灘地區(qū)劃入天府新區(qū)范圍，土地價格快速上漲。
最近三年，黑龍灘項目主要開發(fā)有黑龍灘洲際酒店主樓、黑龍灘洲際酒店副樓、竹海美墅一期、黑龍灘商業(yè)小鎮(zhèn)等。其中，住宅的一期項目已清盤，黑龍灘洲際酒店也已投入運營。
對此，鄧鴻表示，成都會展集團前些年已拿下大量土地儲備，這些都為未來業(yè)績奠定堅實基礎(chǔ)，3年實現(xiàn)63億元凈利沒有問題。其中，黑龍灘一期項目均價約在1.3萬元/㎡左右，后續(xù)的二期項目將爭取賣到1.7萬元/㎡-2萬元/㎡。
據(jù)預(yù)案披露，成都會展集團旗下還有天成云盟系列項目位于彭祖山景區(qū)旁，未來計劃開發(fā)69.28萬平方米物業(yè)，包括低密度及高層電梯住宅。其中，大部分低密度住宅計劃于2018年預(yù)售，2019年竣工交房，高層住宅項目于2019年啟動預(yù)售，預(yù)售價格1.1萬元/㎡-1.8萬元/㎡。
