■本報(bào)記者 王麗新

    “短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)500億元銷售目標(biāo)”，“打造數(shù)個(gè)百億元量級(jí)區(qū)域公司”，“兼顧利潤(rùn)和規(guī)模平衡發(fā)展”，這是金輝集團(tuán)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。在金輝集團(tuán)管理層眼中，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)處于“規(guī)模”與“速度”并存的格局，加速快跑的同時(shí)，還要跑穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)“有質(zhì)量”的增長(zhǎng)。

    事實(shí)上，在規(guī)模訴求下實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，這意味著城市布局合理之外，產(chǎn)品溢價(jià)能力要跑贏同行。而金輝集團(tuán)自2015年后，便一直聚焦在產(chǎn)品力打造和轉(zhuǎn)移城市布局的重心上，可見其“少東家”林宇的精準(zhǔn)號(hào)脈。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，2017年，金輝集團(tuán)在一線城市、環(huán)一線城市及熱點(diǎn)二線城市拿地積極。金輝表示，已經(jīng)完成了環(huán)一線城市群的資產(chǎn)布局。完成資產(chǎn)換倉(cāng)的金輝集團(tuán)，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2017年全年拿地貨值高達(dá)837.8億元。

    加速資產(chǎn)換倉(cāng)

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年-2017年三年間，按照全口徑下年度銷售額的統(tǒng)計(jì)，金輝集團(tuán)分別取得220億元、307億元和445億元的成績(jī)，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到41%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2018年，金輝集團(tuán)極有可能躋身“500億元聚樂部”。屆時(shí)，林宇的短期目標(biāo)將達(dá)成。

    “逆水行舟，不進(jìn)則退。”是金輝集團(tuán)發(fā)展的“緊迫感”，但這份“緊迫感”要在跑穩(wěn)的前提下加速，實(shí)現(xiàn)理性擴(kuò)張。

    事實(shí)上，走在IPO道路上的金輝集團(tuán)，與眾多閩系房企“遷都上海，北上南下”不同，早在2009年，金輝便將總部自福建遷入北京，此后邁開全國(guó)布局的步伐。

    截至目前，據(jù)金輝集團(tuán)公布信息顯示，其已進(jìn)入22個(gè)城市，開發(fā)項(xiàng)目達(dá)90余個(gè)，累計(jì)開發(fā)面積逾2000萬平方米，形成環(huán)渤海區(qū)域、長(zhǎng)三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、華東區(qū)域、東南區(qū)域、西北區(qū)域、西南區(qū)域七大戰(zhàn)略板塊，布局北京、上海、天津、西安、重慶等22個(gè)核心城市。

    在金輝集團(tuán)看來，未來的“銷售增長(zhǎng)區(qū)域”將主要來自一線和重點(diǎn)二線城市以及具備價(jià)差、軌道交通和產(chǎn)業(yè)資源的“環(huán)一線”周邊城市。事實(shí)上，這也是金輝集團(tuán)2017年800多億元貨值的儲(chǔ)備區(qū)。僅以西南區(qū)域的重慶市場(chǎng)為例，2017年金輝銷售金額49.5億元，業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)130.2%，毛利率超過40%。2018年，不排除西南區(qū)域成為金輝集團(tuán)的“百億元區(qū)域公司”的可能性。

    值得一提的是，金輝在自身拓張的過程中，拿地并未冒進(jìn)，保持理性，嚴(yán)格遵循集團(tuán)自身拓展戰(zhàn)略是其底線。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，在熱點(diǎn)二線城市中，金輝對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域地塊關(guān)注度高，招拍掛市場(chǎng)堅(jiān)守自身拿地節(jié)奏；競(jìng)拍過程中，出價(jià)范圍多維持在10億元—20億元范圍內(nèi)，在板塊拓張過程中成本把控嚴(yán)格；出價(jià)地塊中溢價(jià)率大都保持在溢價(jià)30%以下，嚴(yán)格控制溢價(jià)。

    提升產(chǎn)品溢價(jià)能力

    拿地時(shí)控制溢價(jià)，才能在產(chǎn)品端提高溢價(jià)話語權(quán)。

    “優(yōu)步系、云系和銘著系”是目前金輝集團(tuán)的三大產(chǎn)品線，這是公司花兩年多時(shí)間理清研發(fā)的主流產(chǎn)品線，分別聚焦剛需、改善和高端需求，也是金輝趕超同行的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

    對(duì)此，克而瑞在一份研究報(bào)告中分析表示，隨著城市房?jī)r(jià)上漲及城市改善需求釋放，金輝持續(xù)優(yōu)化貨儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，目前整體貨儲(chǔ)結(jié)構(gòu)已經(jīng)偏向中高端，目前建面8000元/平方米以下貨值儲(chǔ)備占比7%，大約48%的貨值均價(jià)段分布在12000元/平方米以上，高端物業(yè)提升企業(yè)利潤(rùn)；31%的貨值分布在10000元-12000元/平方米之間，貨值結(jié)構(gòu)合理，同時(shí)能夠保證項(xiàng)目流量。

    “當(dāng)然還有客戶服務(wù)提升也是我們的重點(diǎn)工作，從看房接待、簽約入住及物業(yè)，我們有一套完整的服務(wù)體系叫‘金輝幸福家’。”金輝方面如是表示。

    事實(shí)上，但凡是尋求“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”的房企，客戶滿意度和產(chǎn)品力都是最重要的“牌子”。如此目標(biāo)下，謀定價(jià)話語權(quán)，加快周轉(zhuǎn)速度，將提升“彎道超車”的概率。換言之，在拿地端控成本，在產(chǎn)品端提升溢價(jià)空間，在服務(wù)上延長(zhǎng)服務(wù)鏈條增加客戶黏性，同時(shí)加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。

    鑒于此，金輝方面認(rèn)為“并購(gòu)”是一個(gè)法寶。

    “收購(gòu)現(xiàn)有公司以及現(xiàn)有項(xiàng)目，雖然談判周期長(zhǎng)，但一旦談妥，可以實(shí)現(xiàn)快速的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，短期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)實(shí)現(xiàn)度高。未來將在已實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和品牌落地的城市，尋找當(dāng)?shù)刭Y源企業(yè)，通過互換股份合作、收并購(gòu)等形式，快速做大當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)份額。”金輝方面表示，公司堅(jiān)持的是有質(zhì)量的增長(zhǎng)，會(huì)兼顧規(guī)模和利潤(rùn)的平衡。

    如此來看，金輝集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展方向清晰，若順利登陸資本市場(chǎng)，將為其穩(wěn)健發(fā)展提供更多路徑，確保運(yùn)營(yíng)順暢，利潤(rùn)平穩(wěn)釋放，在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)安全超車。