2020年被視為公募REITs“元年”。監(jiān)管機(jī)構(gòu)相繼出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》（以下簡稱《指引》）等文件。

    截至9月末，我國REITs試點(diǎn)的頂層設(shè)計(jì)及核心配套文件基本成型，試點(diǎn)工作有條不紊進(jìn)行中。11月，多家擬上報(bào)公募REITs項(xiàng)目的基金公司參與了國家發(fā)改委組織的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目答辯。最新消息是，此前參與答辯的近30個(gè)公募REITs項(xiàng)目中，已有多個(gè)項(xiàng)目由發(fā)改委推薦給證監(jiān)會(huì)。

    公募REITs的腳步越來越近，而普通投資者對這一產(chǎn)品卻不是很了解。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了基金公司和專業(yè)人士，希望能幫助大家更加了解這一新產(chǎn)品，并且為挑選適合自己的REITs基金做足功課。

    有望成為優(yōu)秀投資標(biāo)的

    作為一個(gè)嶄新的投資品種，公募REITs受到了來自各方的高度關(guān)注。那么REITs到底是個(gè)啥？

    從比較正式的定義來看，REITs是以發(fā)行股票或收益憑證的方式募集投資者的資金，由專門管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資和運(yùn)營，并將租金和不動(dòng)產(chǎn)增值收益按比例分配給投資者的一種公司型或契約型基金。本質(zhì)而言，REITs是將不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流在資本市場證券化，連接資金供給方和需求方，從而實(shí)現(xiàn)資源整合與跨期配置的重要手段。

    嘉實(shí)基金有關(guān)人士告訴記者，REITs的產(chǎn)品推出不同于股票、也不同于債券，是基于實(shí)物資產(chǎn)上的現(xiàn)金流，而且以現(xiàn)金流分紅為特點(diǎn)的一類資產(chǎn)，這將根本改變中國資本市場整體基礎(chǔ)設(shè)施的性質(zhì)和特征。同時(shí)，它將會(huì)給投資人帶來完全獨(dú)立屬性的、相關(guān)度很低的一類資產(chǎn)，同時(shí)是以現(xiàn)金回報(bào)為特征的，有望改善投資人風(fēng)險(xiǎn)收益特征。

    他進(jìn)一步指出，REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特性不同于股票和債券，兼具“股票+債券”的特征，既有類似債券的穩(wěn)定分紅收益，又有類似股票的資本利得，同時(shí)具有一定的波動(dòng)性。“但是，穩(wěn)定的分紅收益使得REITs成為優(yōu)秀的投資標(biāo)的，是有效的大類資產(chǎn)配置工具。”

    綜觀REITs的發(fā)展歷史，可以發(fā)現(xiàn)這類產(chǎn)品起源于20世紀(jì)60年代的美國，期間相關(guān)稅收制度革新驅(qū)動(dòng)其大幅發(fā)展，2018年末全球總市值超過2萬億美元。華泰證券研報(bào)指出，我國REITs起源于2005年，越秀REITs在香港上市，此后央行和證監(jiān)會(huì)等部門持續(xù)推進(jìn)REITs制度建設(shè)。2014年，在資產(chǎn)證券化迎來備案制利好、房地產(chǎn)融資環(huán)境改善的驅(qū)動(dòng)下，類REITs規(guī)模開始快速擴(kuò)張，為公募REITs的推出奠定了良好基礎(chǔ)。

    公募REITs箭在弦上

    2015年鵬華前海萬科REITs封閉式混合型基金出現(xiàn)，國內(nèi)公募類REITs成功破冰。但是由于這只產(chǎn)品并不直接持有物業(yè)而只有租金收入，被歸為“類REITs”產(chǎn)品。截至目前，市場上的相關(guān)產(chǎn)品還有嘉實(shí)全球房地產(chǎn)、廣發(fā)美國房地產(chǎn)、諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)、南方道瓊斯美國精選REIT指數(shù)、上投摩根富時(shí)發(fā)達(dá)市場REITs指數(shù)等多只QDII基金。

    那么哪些項(xiàng)目可以發(fā)行公募REITs呢？根據(jù)《通知》中的表述，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目首要聚焦京津冀、雄安新區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，鼓勵(lì)5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開展。主要包括：倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、城鎮(zhèn)供水、人工智能等項(xiàng)目。值得注意的是，住宅和商業(yè)地產(chǎn)并不在范圍內(nèi)。

    上述嘉實(shí)基金有關(guān)人士坦言，經(jīng)過多年發(fā)展，公募基金管理人在二級市場具有突出的股票與債券研究投資經(jīng)驗(yàn)，并被市場投資人廣泛認(rèn)可。公募基金管理人在基礎(chǔ)實(shí)施公募REITs中所需要的資產(chǎn)運(yùn)營能力，與其所具備的二級市場投資研究能力相比較，存在一定差距。但通過設(shè)置合理的治理機(jī)制，公募基金管理人可有效整合原始權(quán)益人的運(yùn)營能力，從而極大地改善和提升公募基金管理人的資產(chǎn)運(yùn)營能力。

    平安證券基金研究團(tuán)隊(duì)執(zhí)行總經(jīng)理賈志也對記者表示，投研能力、風(fēng)控能力與渠道資源將成為基金公司發(fā)展REITs的核心競爭力。“首先人才方面，團(tuán)隊(duì)人員需要在基礎(chǔ)設(shè)施投資或運(yùn)營管理、經(jīng)濟(jì)、金融、法律、財(cái)會(huì)知識(shí)以及完整的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)等方面均有較高的能力。其次，公募REITs和以往公募基金的投資管理有很大的不同，因此公司需要有完整且良好的投資管理機(jī)制，包括風(fēng)控、合規(guī)、會(huì)計(jì)、投決等。第三，市場上可以作為REITs標(biāo)的物的物業(yè)比較多，但和股票一樣有好有壞，公司能否拿到較好的項(xiàng)目也至關(guān)重要。”

    從這幾個(gè)方面入手

    在不少行業(yè)人士看來，公募REITs有利于穩(wěn)投資、降杠桿、高效利用存量資產(chǎn)，并且提供了一種居民儲(chǔ)蓄投資轉(zhuǎn)化的新型產(chǎn)品，極大地豐富了投資人資產(chǎn)配置組合的可選標(biāo)的。那么怎樣才能選出一只優(yōu)質(zhì)的、適合自己的REITs產(chǎn)品呢？

    有大型公募人士告訴記者，REITs產(chǎn)品在交易形式上與其他公募基金沒有太大的區(qū)別，場內(nèi)和場外都可以進(jìn)行交易。但考慮到封閉運(yùn)作帶來的流動(dòng)性上的區(qū)別，有場內(nèi)交易ETF基金經(jīng)驗(yàn)的投資者可以更多地關(guān)注二級市場上市后的折溢價(jià)套利機(jī)會(huì)。

    但他同時(shí)也提醒，投資者在不了解REITs運(yùn)作方式及投資標(biāo)的的情況下，并不適合貿(mào)然參與對這類產(chǎn)品的投資。“因?yàn)镽EITs基金封閉期都比較長，而且又是新產(chǎn)品，前期肯定還處于摸索和磨合階段，普通投資者可以先觀望一下，等到足夠了解這類產(chǎn)品再作決定。”

    賈志也建議，投資者可從優(yōu)選項(xiàng)目和優(yōu)選具備一定實(shí)力的基金管理人，這兩方面來入手。“從項(xiàng)目的角度來看，投資者應(yīng)當(dāng)對REITs基金底層資產(chǎn)支持證券所持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司有較為充分的了解，有足夠的判斷；從管理人的角度來看，投資者亦可向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)尋求相關(guān)投資建議以及可優(yōu)選投研團(tuán)隊(duì)實(shí)力強(qiáng)、擁有充足相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的基金經(jīng)理和基金公司進(jìn)行投資。”

    而基于公募REITs交易結(jié)構(gòu)的特殊性，他建議投資者應(yīng)更多關(guān)注公募REITs每年披露的評估報(bào)告來作為二級市場交易價(jià)格的參考，而非單純按照傳統(tǒng)公募基金思路關(guān)注基金凈值。“公募REITs兼具權(quán)益和穩(wěn)定分配屬性，既不能完全等同于權(quán)益類資產(chǎn)，更不能將其直接與固定收益類資產(chǎn)劃等號。而且不同于常規(guī)的公募基金，公募REITs采取合并報(bào)表估值。根據(jù)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運(yùn)營操作指引》（征求意見稿），除依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定可采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量外，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)原則上采用成本模式計(jì)量，以購買日確定的賬面價(jià)值為基礎(chǔ)，對其計(jì)提折舊、攤銷及減值。因此，采用成本模式計(jì)量公募REITs基金凈值波動(dòng)，更多是一個(gè)企業(yè)會(huì)計(jì)層面的概念，和公募REITs的公允價(jià)值之間可能是有較大差異的。”