今年以來，各類資產(chǎn)大多表現(xiàn)不佳，而基礎設施公募REITs卻依然堅挺，在去年已獲可觀漲幅后，雖然近期行情有所回落，但11只公募REITs年初至今漲幅仍多數(shù)為正。較為突出的二級市場表現(xiàn)也使公募REITs引來更多關注。

    作為一種類固收產(chǎn)品，公募REITs一段時間以來跌宕起伏的行情竟與股票市場有幾分相似。而細究背后原因，多位受訪人士認為，已上市公募REITs項目較為成熟優(yōu)質，吸引大量機構配置。同時，由于供給較少產(chǎn)品稀缺，部分交易型資金的涌入，短期內大幅推高了REITs的價格，造成風險積累，也致使波動加大。鼓勵更多優(yōu)質項目入市，應成為REITs市場下一階段的目標。

    誰在熱捧公募REITs

    自去年6月21日首批公募REITs上市以來，多只產(chǎn)品都出現(xiàn)了大幅上漲。數(shù)據(jù)顯示，即使在近期遭受一波調整后，11只公募REITs自上市以來（復權后）的平均漲幅仍超過20%。其中，富國首創(chuàng)水務REIT上市至今漲幅超50%，其最高價距上市首日開盤價實現(xiàn)翻倍。

    “在公募REITs上市前，市場對它的前景也曾抱著觀望態(tài)度。”平安信托海外REITs業(yè)務負責人張菲澳表示，在沒有體現(xiàn)出“賺錢效應”前，大機構只是“捧場式”參與。不過，上市后的行情走勢超出了絕大多數(shù)人的認知。這給了包括險資、券商自營、公募基金在內的主流金融機構極大的信心。

    “這也不難解釋為什么在第二批REITs的線下申購中，機構的有效認購訂單迅速超過了50倍。海外成熟市場中，REITs是僅次于股票和債券的第三大類資產(chǎn)，境內機構正在對公募REITs給予（和股票、債券）同樣的重視程度。”張菲澳說。

    德邦證券董事總經(jīng)理、研究所副所長吳開達告訴記者，從一級配售來看，REITs的最大持有人是原始權益人，以戰(zhàn)略投資者的身份認購REITs，此外，戰(zhàn)略投資者中還包含其他各類金融機構。

    除戰(zhàn)略投資者外，網(wǎng)下機構投資者中，券商自營和保險資金較為活躍。吳開達表示，券商自營認購REITs較為踴躍，主要是因為券商有做市需求，而公募REITs高分紅且運營穩(wěn)定的特點則更符合保險資金的投資需求。隨著去年11月銀保監(jiān)會下發(fā)《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，保險資金在第二批REITs中的認購比例有了更大提升，未來將成為適配公募REITs的主要投資者之一。

    REITs雖好也要看價格

    REITs市場產(chǎn)品價格上漲帶來的高額回報也吸引了跟風炒作者。而公募REITs產(chǎn)品供給不足以及流動盤較小等特性又加劇了“炒作”風險。

    申萬宏源相關人士表示，目前上市的公募REITs有一部分份額是由管理人自購，且對外募集的份額一部分是由戰(zhàn)略投資者持有，存在著鎖定期，導致直接上市流通的份額較少，流動性偏弱，價格易受買入需求的影響。對想在二級市場參與的投資者而言，公募REITs的供給不足，一定程度上推升了REITs的價格。

    但近期公募REITs板塊的明顯回調也說明，投資公募REITs并非穩(wěn)賺不賠。

    與股票、基金不同，公募REITs以底層基礎設施項目評估價值為定價基礎，將運營產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流作為主要回報來源，隨著交易價格上漲，產(chǎn)品凈現(xiàn)金流分派率將逐步下降。

    據(jù)華泰證券統(tǒng)計，隨著REITs價格大漲，其內部報酬率大幅下降，如REITs中債估值收益率（IRR）普遍降至4%以下，其中首創(chuàng)水務在2月16日價格頂點時的IRR曾跌至0以下。REITs價格與原始估值、項目ABS估值偏離度也在加大，估值明顯較貴。

    隨著二級市場價格走高，多只公募REITs產(chǎn)品披露關于溢價風險的提示性公告，部分短期漲幅較大的產(chǎn)品還申請了停牌。監(jiān)管層也明確表示已對部分波動較大的REITs品種依規(guī)加強監(jiān)管。

    記者了解到，監(jiān)管部門對累計漲跌幅過大、連續(xù)多日漲跌幅過大等情形，要求采取REITs次一交易日開盤停牌一小時或一天的冷卻機制，并同步提示市場關注交易風險。

    深交所也表示，后續(xù)將嚴格按證券投資基金上市規(guī)則、交易規(guī)則和公開募集證券投資基金業(yè)務辦法的相關要求，持續(xù)加強交易監(jiān)測，督促市場主體充分信息披露，多措并舉加強投資者教育，引導投資者理性參與，避免盲目跟風交易，維護公募REITs市場平穩(wěn)運行。

    增加項目供給勢在必行

    去年，公募REITs試點穩(wěn)妥起步，取得良好開局。在多位受訪人士看來，鼓勵更多優(yōu)質成熟項目入市，擴大基礎設施公募REITs市場規(guī)模，是REITs市場下一階段的發(fā)展目標。

    光大證券分析師孫偉風表示，REITs價格此前大幅上漲主要是由于可投資的優(yōu)質資產(chǎn)及REITs產(chǎn)品供給不足所帶來的。隨著后續(xù)項目供給增加，或可平抑交易過熱現(xiàn)狀。項目供給提速，既可有效增加基建資金來源，也可降低地方債務風險。

    “未來，希望能有更多優(yōu)質基礎設施資產(chǎn)申報公募REITs試點。”中泰證券董事馮藝東對記者表示，城鎮(zhèn)供水項目、停車場項目等市政基礎設施具有體量較大、預期收益率水平相對較高等優(yōu)勢，通過申報發(fā)行公募REITs可盤活此類存量資產(chǎn)、資源，促進形成投資良性循環(huán)。

    “目前監(jiān)管層對試點資產(chǎn)的具體篩選標準仍較為嚴格。從審批進度來看，項目要經(jīng)過公司審議、申報全國REITs試點項目庫、國家發(fā)展改革委評估、交易所審批等，進度較慢。”吳開達建議，未來可建立白名單發(fā)起人制度，對有成功發(fā)行REITs經(jīng)驗的原始權益人旗下已入選項目儲備庫的公募REITs項目施行簡易審批程序，將有助于加快REITs市場的擴容。