長沙從疏堵結(jié)合、供需兩側(cè)的視角，將需求勢能引導(dǎo)至政策希望導(dǎo)向的路徑。

    李宇嘉

    近期，各地都在紓困樓市。不過，即便“一城一策”搞了幾年，但當下的政策還是老掉牙的那幾板斧。一直以樓市調(diào)控“模范生”示人的長沙，近日出臺了一個別出心裁、膽大心細的政策——“租購聯(lián)動”。簡單講，業(yè)主手上的房子若盤活供作租賃住房，或者是保障性租賃住房，或者是長租房，就不納入家庭住房套數(shù)計算。也就是，限購政策就松動了。

    之所以說別出心裁，在于長沙并非像其他城市那樣，一直在“水多了加面、面多了加水”上做鐘擺式循環(huán)，一直在如何刺激或抑制需求上兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，而是從疏堵結(jié)合、供需兩側(cè)的視角，將需求勢能引導(dǎo)至政策希望導(dǎo)向的路徑。

    房地產(chǎn)是實打?qū)嵉闹еa(chǎn)業(yè)，但超高的房價下，供需端錯配嚴重。有購買力的人，往往是被限購的人，而廣大新市民、無房戶無購買能力。新時期樓市的頂層設(shè)計，就是通過保障性租賃住房、長租房來糾偏供需錯配。也就是，大規(guī)模籌建體面的、低租金和小戶型的保租房，讓3-4億新市民以低成本方式扎根大城市，為包括樓市在內(nèi)的內(nèi)需提供可持續(xù)的動力。

    保租房盡管有保障的屬性，但其本意還是要以市場化為主導(dǎo)來推進，通過盤活存量引導(dǎo)開發(fā)商在內(nèi)的市場主體轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，建立存量物業(yè)運營為主導(dǎo)的新模式。此次長沙新政，就是將需求側(cè)管理與供給側(cè)改革結(jié)合起來，設(shè)計“以租換購”的激勵機制，順勢引導(dǎo)住房供給側(cè)改革，即保租房和長租房，因勢利導(dǎo)地建立市場供應(yīng)保租房的機制，作為限購松綁的前置條件。

    更重要的是，這樣的政策設(shè)計實現(xiàn)了“住”和“不炒”的兼容。以往政策邏輯下，購買多套房一定是“炒”，必須得抑制。長沙的新邏輯就是“以租換購”的激勵，要想買一套房，就得拿出手上的一套房作為保租房、長租房，運營期限不低于10年，并接受政府租賃平臺的管理。這樣的前置條件下，擁有多套房就是“炒”的屬性淡化了，從而釋放需求，確保樓市平穩(wěn)。

    對于長沙這樣的二線城市來說，過去20年樓市紅紅火火，存量房源很多，但交易頻率比較低，特別是戶型設(shè)計陳舊的那些房源。新的政策設(shè)計下，不僅增量需求被激活，存量房源有序轉(zhuǎn)化為租賃房源。而且，在政府統(tǒng)一的管理平臺下，這些房源是規(guī)?；?、機構(gòu)化的房源，租期穩(wěn)定、秩序穩(wěn)定，全社會的租金也就降下來了，這也是政府發(fā)展保租房和長租房的本源。

    當然，想法美好的政策，落地效果還取決于設(shè)計能否激勵相融?？梢允潜Ｗ夥浚部梢允遣皇茏饨鸸苤频拈L租房；可以是機構(gòu)運營，也可以是自行出租運營，期間還可以將房屋轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)資金退出。靈活的設(shè)計給長期投資者提供選擇，打消了被迫長期持有，難以在有資金需求時退出的顧慮，同時不影響租賃房源的穩(wěn)定供應(yīng)。這樣，租金就控制住了，可謂一舉多得。

    最后，多套房的購買者有多少，愿意接受長期租賃委托、接受租金管制的有多少，不得而知。但至少，退出限購、釋放多套房購置需求，絕不是一味地刺激需求，縱容投機炒作，而是既要滿足客觀存在的需求，也要將其因勢利導(dǎo)。這需要精細化的政策設(shè)計，智慧化的架構(gòu)搭建，以及后續(xù)實時查漏補缺，堵上可能出現(xiàn)的套利行為，這才是調(diào)控走向成熟和長效的標志。

    （作者系房地產(chǎn)資深研究人士）

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