近日有傳言稱銀保監(jiān)會(huì)正在部署房貸檢查，涉及多個(gè)城市與數(shù)十家機(jī)構(gòu)。7月24日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從某大行信貸業(yè)務(wù)人士處確認(rèn)了這一消息。

    上述人士指出，2019年前段時(shí)間的一輪房貸利率下調(diào)，令不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，但監(jiān)管對(duì)房貸相關(guān)業(yè)務(wù)一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，進(jìn)場(chǎng)檢查也一直在進(jìn)行中。此次檢查范圍與以往常規(guī)重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容相似，一方面著眼在違規(guī)向房企提供表內(nèi)外融資，另一方面加碼對(duì)違規(guī)“首付貸”的檢查，包括貸后監(jiān)控也在進(jìn)一步加強(qiáng)。

    目前從房貸市場(chǎng)的表現(xiàn)看，自6月起，全國范圍內(nèi)多個(gè)城市房貸利率掉頭向上。

    據(jù)融360最新房貸統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年6月份，全國首套房貸款平均利率為5.423%，環(huán)比上漲0.14%；二套房貸款平均利率為5.75%，環(huán)比上漲0.01%。在此輪“觸底反彈”之前，全國首套房貸利率已降至2018年以來的最低水平：5月全國首套房貸款平均利率為5.42%，較上月下降0.06%；二套房貸款平均利率為5.74%，環(huán)比下降0.08%。

    但這一利率走勢(shì)在7月并未持續(xù)，而是出現(xiàn)了利率波動(dòng)。如南京自今年5月以來，首套房貸款從基準(zhǔn)上浮5%上升至基準(zhǔn)上浮15%及以上；但在近日，某城商行南京分行卻下調(diào)了首套房利率。這一在個(gè)別銀行間出現(xiàn)的利率波動(dòng)并非特例。

    部分地區(qū)房貸利率波動(dòng)頻繁

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道在此前報(bào)道中提到，進(jìn)入6月以來，越來越多城市開始加入到房貸利率上調(diào)的行列，尤其是房地產(chǎn)熱門的二線城市。繼青島、南京、成都之后，天津、蘇州、福州、寧波、南寧、合肥等地的房貸利率平均水平均在6月份有所上漲，且變化頻率較快。

    一線城市中，廣州的房貸利率最先觸底反彈。融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月廣州首套房貸平均利率為5.30%，二套房貸平均利率為5.57%。此外，廣州部分銀行將首套房貸款利率調(diào)整至基準(zhǔn)上浮20%。

    融360數(shù)據(jù)還顯示，6月首套房貸利率下調(diào)的銀行數(shù)量已經(jīng)從5月的108家減少到44家；而首套房利率上浮的銀行數(shù)量，從6月的27家增加到66家。房貸利率上浮已成普遍現(xiàn)象。

    但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，這種上行趨勢(shì)維持似乎并不穩(wěn)定。如5月以來，南京地區(qū)的銀行首套房貸利率統(tǒng)一上調(diào)為首套不低于基準(zhǔn)利率上浮15%。但時(shí)隔不久，個(gè)別銀行又出現(xiàn)下調(diào)。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，某城商行南京分行將其首套貸款利率從基準(zhǔn)利率上浮15%降至基準(zhǔn)利率上浮10%。有購房者表示，該行的部分VIP客戶，可以做到上浮6%。

    一位股份行南京分行信貸人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“大部分銀行仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%的標(biāo)準(zhǔn)，但不同銀行定價(jià)區(qū)別一直存在，有的為了爭(zhēng)奪客戶，有些是因?yàn)轭~度限制。對(duì)市場(chǎng)的影響還要看其市場(chǎng)份額，還是以大行和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)份額較大的股份行、城商行為主流。”

    在短期內(nèi)，部分區(qū)域房貸利率出現(xiàn)較快且較大幅度的波動(dòng)，仍值得注意。

    融360大數(shù)據(jù)研究院李萬賦指出：“6月房貸利率的波動(dòng)較大，且頻率較快。比如天津、南寧等城市剛短暫下調(diào)一個(gè)月后，又將利率調(diào)高；部分銀行在同一個(gè)月先是調(diào)高房貸利率，后又表示額度緊張暫時(shí)無法放款。”

    他認(rèn)為，下半年銀行的信貸資金普遍比上半年緊張，再加上熱門城市的房地產(chǎn)調(diào)控等因素影響，預(yù)計(jì)接下來可能有更多城市和銀行加入到房貸利率上調(diào)的大軍中。

    普惠貸款流向需警惕

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從華南某股份行信貸業(yè)務(wù)人士處獲悉，雖然銀行的貸后監(jiān)控近年來一直趨嚴(yán)，而且隨著利率的抬升，之前兩年存在較多的消費(fèi)貸流向房市的情況已經(jīng)基本得到遏制。但是近期小微普惠貸款的門檻有所降低，給銀行的批貸包括貸后監(jiān)管都帶來了一定的壓力。

    一位三線城市大行信貸業(yè)務(wù)人士告訴記者，目前的小微普惠貸款門檻很低，“從產(chǎn)品設(shè)置上來看，信用貸的額度更高了，不及信用貸標(biāo)準(zhǔn)的有抵押也可以做，這基本和比較靠譜的民間借貸一個(gè)水平。”而且對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶利率也可以做到較低，甚至曾經(jīng)做到基準(zhǔn)利率放款。目前的利率上浮幅度也并不大。而目前小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)率并不算高。年利潤(rùn)率6%-8%的小微企業(yè)不在少數(shù)，相比當(dāng)?shù)胤渴忻磕?5%-20%的增幅，吸引力較低。

    上述人士直言，對(duì)很多小微企業(yè)主來說，受到房地產(chǎn)投資的“誘惑”在所難免，銀行可以做的只能是加強(qiáng)盡調(diào)和引導(dǎo)，包括貸后監(jiān)管。但因小微企業(yè)數(shù)目眾多，有些貸款金額不算高，不能排除其中有資金流向了樓市。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從深圳某房產(chǎn)中介處獲悉，近兩個(gè)月來，深圳樓市回歸活躍，其經(jīng)手的買賣成交量明顯提高。“購房者看中的是房?jī)r(jià)穩(wěn)定，放出的房子多，很多高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)房源放出，除了不少購房剛需者，具有投資需求的購房者也在增加。”

    對(duì)于“首付貸”的需求，上述人士坦言一直都存在，只是能做的較少。“一些大型中介有合作的小貸或其他金融機(jī)構(gòu)可以提供類似的產(chǎn)品，但周期短，利率不低。內(nèi)地銀行監(jiān)管要求下沒有類似產(chǎn)品，有些消費(fèi)者會(huì)嘗試選擇境外的產(chǎn)品，如香港地區(qū)的金融產(chǎn)品，其利率會(huì)比消費(fèi)貸低一些。但境外銀行風(fēng)控比較嚴(yán)格，具備貸款條件的消費(fèi)者并不多。”