本報記者 張薌逸

    2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是“十五五”規(guī)劃謀篇布局之年。站在這一承前啟后的歷史節(jié)點回望，“十四五”期間，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場深刻的轉(zhuǎn)型與升級：從規(guī)模擴張的“快車道”轉(zhuǎn)向質(zhì)效并舉的“新航程”；從滿足“居者有其屋”的基本保障，升華為實現(xiàn)“居者優(yōu)其屋”的品質(zhì)追求。

    隨著城鎮(zhèn)化步入成熟發(fā)展新階段，房地產(chǎn)發(fā)展新模式加速構(gòu)建，城市更新有序推進。從“有沒有”到“好不好”的新畫卷徐徐展開——房地產(chǎn)行業(yè)正以更加穩(wěn)健、更可持續(xù)的姿態(tài)，邁向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

    適應(yīng)新形勢：

    安居基礎(chǔ)持續(xù)夯實

    “十四五”期間，在穩(wěn)增長、惠民生、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型的政策導(dǎo)向下，“市場+保障”住房供應(yīng)體系不斷完善，租購并舉的住房制度加快建立，人民群眾安居的基礎(chǔ)得到持續(xù)夯實。

    “‘十四五’期間，我國構(gòu)建了‘市場+保障’雙軌體系，住房供應(yīng)體系優(yōu)化成效突出。”58安居客研究院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，針對市場供需關(guān)系的重大變化，我國構(gòu)建了包括公共租賃住房、保障性租賃住房、配售型保障性住房在內(nèi)的多元化、多層次保障體系，助力新市民、青年人、農(nóng)民工等群體實現(xiàn)安居。

    數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間我國建設(shè)籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）。

    基本住房需求得到保障的同時，多樣化的改善性住房需求也正通過市場體系得到滿足。

    “十四五”期間，各地堅持因地制宜、一城一策、精準施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在下調(diào)住房公積金和商業(yè)銀行貸款首付比例和利率、下調(diào)契稅稅率、取消普通住宅和非普通住宅標準等舉措支持下，居民購房成本持續(xù)下降。

    與此同時，住房租賃市場也在規(guī)范發(fā)展。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，“十四五”期間，住房租賃行業(yè)中市場化、專業(yè)化的機構(gòu)租賃占比上升，租購并舉的格局基本形成。

    2025年，《住房租賃條例》出臺并實施，進一步規(guī)范住房租賃活動，維護住房租賃活動當(dāng)事人合法權(quán)益，為住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展提供了制度保障。

    “展望未來，住房供應(yīng)體系還將進一步優(yōu)化。”張波預(yù)計，接下來配售型保障性住房占比或?qū)⒉粩嗵嵘酝脚浜洗媪可唐贩?ldquo;收儲”。同時，租賃市場規(guī)范化發(fā)展將加速，我國將培育專業(yè)化租賃企業(yè)，建立租金指導(dǎo)價機制，重點解決大城市年輕群體住房問題。

    構(gòu)建新模式：

    行業(yè)向新市場向穩(wěn)

    “十四五”期間，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，成為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

    “‘十四五’時期，房地產(chǎn)行業(yè)的痛點主要是舊模式下快速發(fā)展后一些問題的暴露。”李宇嘉認為。

    為消除“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式弊端，推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向發(fā)展新模式，政策層面發(fā)力建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度，并著力發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

    李宇嘉表示，在城市發(fā)展以存量提質(zhì)增效為主的階段，政策層面的關(guān)鍵是樹立存量思維，在摸清“人、房、地”底數(shù)的基礎(chǔ)上，對新時期住房需求有較為精細化的把握，然后再謀劃供給，通過有效的供給來激發(fā)潛在的需求。

    住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制的重要抓手。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指導(dǎo)下，各地已經(jīng)科學(xué)編制了2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃，為各地實現(xiàn)住房供需多維度精準匹配提供助力。

    “十四五”時期，在處理房地產(chǎn)風(fēng)險的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售的新模式也逐步形成。具體而言，這包括了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制、現(xiàn)房銷售制度等。

    2024年，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制正式建立，以城市為單元，實施項目“白名單”制度。目前，全國“白名單”項目貸款審批金額已經(jīng)超過7萬億元，有力保障了商品住房項目建設(shè)交付。

    張波表示，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制重點支持“保交房”，通過“應(yīng)貸盡貸、應(yīng)展盡展”最大限度緩解房企流動性壓力，同時房企信用債發(fā)行利率也有所下行，融資環(huán)境得到顯著改善。

    “十四五”期間，順應(yīng)人民群眾對高品質(zhì)生活空間的期待，“好房子”正逐漸從規(guī)劃走向現(xiàn)實，成為住房領(lǐng)域的新賽道。

    在2025年發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》指引下，“好房子”的標準逐步明晰，設(shè)計、建造與運維水平也持續(xù)提升。

    張波認為，下一步，居住品質(zhì)升級還將得到重點關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)將以“好房子”為指引，重點強化綠色智慧建筑普及，推動建筑節(jié)能改造和可再生能源應(yīng)用。

    邁出新步伐：

    城市發(fā)展提質(zhì)增效

    “十四五”期間，我國大力推動以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，以推進城市更新為重要抓手，促進城市發(fā)展方式從外延擴張向內(nèi)涵提質(zhì)轉(zhuǎn)變。

    從機制來看，各地堅持“先體檢、后更新，無體檢、不更新”，建立城市體檢和城市更新一體化推進機制。目前，全國297個地級以上城市和150多個縣級市已經(jīng)全面開展了城市體檢工作。

    從成效來看，“十四五”期間，全國實施城中村改造項目2387個，建設(shè)籌集安置住房230多萬套；啟動城市危舊房改造17.5萬套（間）；累計改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個，惠及4000多萬戶、1.1億人。

    “通過存量更新替代增量擴張，能夠?qū)崿F(xiàn)城市空間的精細化運營。”張波表示，例如通過“留改拆”并舉，精細化改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，并保留歷史風(fēng)貌、預(yù)留公共空間，達到資源集約化下的民生有效提升。

    值得注意的是，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式也是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式的重要環(huán)節(jié)。

    “構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是內(nèi)涵式發(fā)展下的必然要求。”李宇嘉表示，房地產(chǎn)發(fā)展新模式，能夠讓城市內(nèi)涵式發(fā)展更有增長動力。未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重點將轉(zhuǎn)向存量盤活和利用，將存量空間與人的需求、企業(yè)的需求、公共配套的需求結(jié)合起來。下一步可以通過規(guī)劃和土地政策的扶持，讓存量空間契合這種需求，特別是適應(yīng)新場景、新業(yè)態(tài)的需求，讓房地產(chǎn)企業(yè)成為城市運營商。