本報(bào)記者 朱寶琛

    “預(yù)計(jì)2021年，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍將保持適度緊縮的態(tài)勢(shì)，融資政策預(yù)計(jì)不會(huì)有大幅寬松，控制總量的同時(shí)，收縮非標(biāo)準(zhǔn)化融資規(guī)模，對(duì)主要融資渠道進(jìn)行調(diào)整。”聯(lián)合資信最新發(fā)布的報(bào)告稱。

    報(bào)告稱，2020年上半年，受益于疫情后相對(duì)寬松的社會(huì)融資環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)再融資出現(xiàn)短暫窗口期、融資規(guī)模顯著增長(zhǎng)、融資成本有所下滑，但隨著下半年以來(lái)對(duì)信托通道的強(qiáng)監(jiān)管，以及“三條紅線”等融資新規(guī)的試運(yùn)行，房地產(chǎn)行業(yè)融資再度收緊。銀行信貸資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域增速持續(xù)下滑；債券市場(chǎng)發(fā)行規(guī)模同比有所增長(zhǎng)，投資人投資偏好較為謹(jǐn)慎，發(fā)行逐步向經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)傾斜；美元債市場(chǎng)存在不確定性，主要用途仍以“借新還舊”為主，非標(biāo)融資持續(xù)受到強(qiáng)監(jiān)管，預(yù)計(jì)存量規(guī)模持續(xù)收縮。

    銀行信貸資金是房地產(chǎn)行業(yè)主要融資方式之一，近年來(lái)，隨著金融監(jiān)管的持續(xù)加大，新增房地產(chǎn)貸款金額持續(xù)減少，房地產(chǎn)投向資金持續(xù)收縮。從2018年－2020年各季度新增房地產(chǎn)貸款金額同比數(shù)據(jù)來(lái)看，主要金融機(jī)構(gòu)各季度新增房地產(chǎn)貸款金額均呈持續(xù)下降的趨勢(shì)。

    在“房住不炒”的政策基調(diào)下，綜合考慮到央行多次強(qiáng)調(diào)合理控制房地產(chǎn)貸款投放，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴以及對(duì)房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域的明確要求，預(yù)計(jì)2021年銀行信貸的房地產(chǎn)投向?qū)⑦M(jìn)一步收縮，新增貸款將主要用于償還到期貸款等“借新還舊”的用途，凈增規(guī)?；?qū)⑦M(jìn)一步減小。

    報(bào)告同時(shí)判斷，預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍將延續(xù)2020年整體的監(jiān)管環(huán)境，將保持適度緊縮的態(tài)勢(shì)，融資政策預(yù)計(jì)不會(huì)有大幅寬松，或?qū)?duì)細(xì)化領(lǐng)域及監(jiān)管強(qiáng)度升級(jí)加碼，在控制融資總量的同時(shí)，收縮非標(biāo)準(zhǔn)化融資規(guī)模，對(duì)主要融資渠道進(jìn)行調(diào)整；同時(shí)，隨著“三條紅線”等管理新規(guī)的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的穿透管理將日趨嚴(yán)格。

    結(jié)合2020年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源變化來(lái)看，預(yù)計(jì)企業(yè)將進(jìn)一步加大項(xiàng)目銷售力度和回款力度，由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金回款占比將進(jìn)一步提升。同時(shí)，企業(yè)或?qū)⒔Y(jié)合自身資源采用更為多元化的方式獲取資金，如項(xiàng)目打包出售、引入戰(zhàn)略投資、物業(yè)等現(xiàn)金流類產(chǎn)業(yè)板塊分拆上市等方式。

    債務(wù)融資方面，預(yù)計(jì)監(jiān)管對(duì)于債務(wù)負(fù)擔(dān)的管控不會(huì)放松，總體債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)不會(huì)大幅增長(zhǎng)，在央行整體思路的引導(dǎo)下，銀行信貸資金流向房地產(chǎn)的存量規(guī)模增速或?qū)⑦M(jìn)一步下降，新增房地產(chǎn)貸款或?qū)⑦M(jìn)一步減少，逐步優(yōu)化融資途徑；信用債市場(chǎng)或?qū)⒈３?020年整體態(tài)勢(shì)，總量穩(wěn)中有增，但預(yù)計(jì)隨著投資人風(fēng)險(xiǎn)偏好的日趨謹(jǐn)慎，發(fā)行人的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)表現(xiàn)將更大程度體現(xiàn)在發(fā)行難度及發(fā)行利率方面，債券市場(chǎng)將對(duì)綜合債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)低的企業(yè)更為友好；而非標(biāo)融資預(yù)計(jì)在監(jiān)管加碼的環(huán)境下日趨規(guī)范，發(fā)行規(guī)模將持續(xù)收縮。

（編輯 張偉）