“房子價(jià)格比高點(diǎn)降了10%。最近中介告訴我說會(huì)有點(diǎn)小漲，我覺得價(jià)格挺合適，就買了。”
近日，一位剛剛在北京南四環(huán)外購置了自己的首套“剛需”住房的購房者張浪（化名），這么告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。這套房的上一任業(yè)主急于湊齊第二套房的高額首付，以比同小區(qū)平均總價(jià)低了15萬的價(jià)格掛牌出售。這與春節(jié)剛回家結(jié)婚的他一拍即合，“看房到網(wǎng)簽，一共只用了一個(gè)多月”。
類似的剛需與改善性需求交易已經(jīng)成為一線城市二手房市場(chǎng)的主流。隨著高強(qiáng)度調(diào)控政策的持續(xù)，熱門一二線城市的二手房量?jī)r(jià)同比均處在低點(diǎn)，但投資占比持續(xù)下滑。有機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，北京二手房交易中，投資需求占比僅為1%，廣州也不足4%。
在投資需求得到有效抑制的背景下，二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)走勢(shì)，被認(rèn)為更好的反映了市場(chǎng)的真實(shí)情況。
整體低位盤整
作為2016年以來的調(diào)控龍頭，一線城市的調(diào)控政策嚴(yán)厲程度均在全國前列，并且不斷加碼。
目前，一線城市均實(shí)行“本地已婚限購兩套，未婚限購一套，外地戶籍限購一套”的限購政策。同時(shí)，四地也均“認(rèn)房又認(rèn)貸”，對(duì)有無本地住房、有無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款紀(jì)錄的購房者實(shí)行差別化的信貸政策。
其中，北京、上海“無房無貸”首付比例是35%，“有房”或“無房有貸”的首付比例分別是60%和50%。
而廣州、深圳的政策更加細(xì)化。廣東“無房無貸”、“無房有（或已結(jié)清）貸”家庭購房時(shí)均認(rèn)定為首套房，首付比例為30%和40%，“有房無貸（或已結(jié)清）”、“有房有貸”的首付比例分別為50%和70%。深圳則是“無房無貸”、“無房有一筆貸”、“有一套房”的首付比例分別為30%、50%和70%，對(duì)無房但有2筆或以上異地房貸記錄未結(jié)清以及有兩套房的家庭禁貸。
嚴(yán)厲的限購、限貸、限售政策背景下，一線城市二手房市場(chǎng)整體仍處在谷底。
近日，易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-4月，北京二手住宅累計(jì)成交量同比下降41%，4月單月成交量同比下降16%。而上海前四月的二手住宅累計(jì)成交約5萬套，同比下降9.5%，降幅較1-3月擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)，4月單月成交約1.4萬套，這也是上海二手住宅交易量6年來的同期最低值。
一線城市中，二手房交易量降幅最大的則是廣州。數(shù)據(jù)顯示，該市二手房累計(jì)成交約2.5萬套，同比下降49%，而4月單月成交二手房?jī)H0.8萬套，同比下降45%。
唯一的例外是深圳。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，深圳在前四月的二手住宅累計(jì)成交量同比增幅為27%。
易居研究院研究員王夢(mèng)雯告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，深圳樓市已以存量房交易為主，在今年1-4月新房供應(yīng)同比下降了近50%。在新房供給嚴(yán)重不足的情況下，剛需轉(zhuǎn)而進(jìn)入二手市場(chǎng)。長(zhǎng)期來看，深圳宅地供應(yīng)逐年下降，二手房成交規(guī)模上行；同時(shí)深圳在本輪周期降溫較早，2017年二手房成交基數(shù)較低。這是致使深圳二手房交易量今年累計(jì)同比正增長(zhǎng)的原因。
但這并不意味著深圳的二手房市場(chǎng)將步入回暖“快車道”。相反，當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控還在加碼。
王夢(mèng)雯指出，從絕對(duì)值來看，深圳市場(chǎng)成交量仍在較低水平。而在3月底，深圳出臺(tái)了二手房“三價(jià)合一”政策。這一政策將增加二手房的交易成本，后續(xù)深圳成交將有所回落，暫無大幅回暖可能。
所謂“三價(jià)合一”，是深圳為了遏制二手房交易過程中“陰陽合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象而推出的一項(xiàng)調(diào)控加碼政策。3月28日，深圳多個(gè)部委聯(lián)合發(fā)布規(guī)定，二手房交易中涉及的房屋真實(shí)成交價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)、銀行貸款評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格將不再各自獨(dú)立計(jì)算，以最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。
改善性需求升溫
嚴(yán)厲的限購和限貸政策下，盡管總體仍處在成交量下滑階段，但拉動(dòng)一線城市二手房市場(chǎng)變動(dòng)的需求主力，正在發(fā)生變化。
鏈家研究院的調(diào)研結(jié)果顯示，全國二手房市場(chǎng)來看，2017年第四季度與2018年第一季度的購房者需求分布中，剛需與改善性需求占到80%，是市場(chǎng)的絕對(duì)主流。
這在調(diào)控?zé)狳c(diǎn)城市更加明顯。上述調(diào)研結(jié)果顯示，鏈家檢測(cè)的14個(gè)重點(diǎn)城市中，有10個(gè)城市的投資需求占比小于10%，最低的北京只有1%。
在投資需求受到嚴(yán)格抑制的背景下，剛需與改善需求的變動(dòng)值得關(guān)注。
以北京為例，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，調(diào)控后，北京二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇跡象始于剛需板塊，并在4月呈現(xiàn)出向改善板塊輪動(dòng)的跡象。
楊現(xiàn)領(lǐng)指出，這主要體現(xiàn)在總價(jià)段和購房環(huán)線結(jié)構(gòu)的改變上。一方面，從總價(jià)段來看，400萬以下物業(yè)成交占比環(huán)比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)，400-700萬及700-1000萬物業(yè)成交占比均提升了1.6個(gè)百分點(diǎn)；另一方面，4月北京二環(huán)內(nèi)二至三環(huán)物業(yè)（三環(huán)內(nèi)主要以位置改善為主）成交量環(huán)比分別增加21.3%和12.2%，明顯高于其他環(huán)線增速。
而隨著購買力更強(qiáng)的改善性需求開始轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，單價(jià)較高的改善性物業(yè)成交占比上升，結(jié)構(gòu)性拉升了北京二手房均價(jià)。4月鏈家北京成交均價(jià)為60013元每平方米，與去年同比下跌9%，但環(huán)比則上漲1.5%。
同時(shí)值得注意的是，隨著二手房市場(chǎng)的持續(xù)走低，市場(chǎng)的“抄底”情緒開始出現(xiàn)。鏈家新增帶看量在3、4月份達(dá)到2017年下半年以來的峰值。所謂新增帶看量，是指一段時(shí)間內(nèi)帶客戶看房的次數(shù)，這被認(rèn)為一定程度上反映了市場(chǎng)的潛在需求。
不過，多位受訪人士均認(rèn)為，市場(chǎng)在短期內(nèi)不具有大幅反彈的基礎(chǔ)。在調(diào)控未有放松跡象的大背景下，一線城市在2017年加大住宅用地供應(yīng)，大量限價(jià)房、新房即將迎來推盤入市高峰。一線城市的二手房市場(chǎng)，還將持續(xù)處在交易量、價(jià)格同比下滑的低位盤整狀態(tài)。
