昨日，國土資源部部長姜大明關(guān)于住房供地和宅基地的講話，引發(fā)市場強(qiáng)烈關(guān)注。
姜大明提到，將探索宅基地所有權(quán)、（農(nóng)戶）資格權(quán)、（宅基地及農(nóng)房）使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地使用權(quán)。宅基地是集體所有權(quán)的農(nóng)村土地，用以保障農(nóng)民居住權(quán)，農(nóng)業(yè)人口申請(qǐng)獲得以建造住宅。
“政府將不再是居住用地唯一提供者。”姜大明亦透露，中國將研究制定“權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”。
有三點(diǎn)值得注意：“非”房地產(chǎn)企業(yè)也成為住房提供方；農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，政府不再壟斷住房供地；研究建設(shè)租賃住房，而非普通住房。
政府不再壟斷住房供地
上世紀(jì)90年代以來，政府逐漸開始?jí)艛嗤恋匾患?jí)市場，土地+財(cái)政開始登上歷史舞臺(tái)，成為地方政府重要的財(cái)政收入來源。
隨著房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展，疊加地方政府增加收入的需要，國有土地也越來越少，“地王”頻出。
在18億畝耕地紅線的壓制下，大城市的國有土地已經(jīng)觸頂。集體建設(shè)用地入市，土地的供應(yīng)有了進(jìn)一步的保障。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新網(wǎng)稱，土地市場的用地來源主要包括國有用地和集體用地，國土部此次表述，或是說在住宅市場的用地方面，會(huì)逐漸放開集體建設(shè)用地。
證券時(shí)報(bào)援引土地專家也觀點(diǎn)稱，住宅用地政府不再壟斷的理解不夠準(zhǔn)確，集體建設(shè)用地僅用于租賃市場，真正“打破壟斷”可能還需要一定時(shí)間。
這次明確了以后住宅用地將不僅是國有建設(shè)土地供應(yīng)，農(nóng)村集體建設(shè)用地也將參與供應(yīng)，但是只能通過建設(shè)租賃住房的方式入市，而且是在政府統(tǒng)一規(guī)劃下建設(shè)，并不是真正打破壟斷。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，其他領(lǐng)域其實(shí)不太可能一次性放開，而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點(diǎn)。
還值得注意的是，集體土地上有“小產(chǎn)權(quán)房”的概念。民間定義“小產(chǎn)權(quán)房”為集體所有土地上，私人建設(shè)的、未繳納土地出讓金等費(fèi)用的房屋。小產(chǎn)權(quán)房往往會(huì)被非法銷售，但該類方?jīng)]有土地使用證和預(yù)售許可證。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新網(wǎng)表示，小產(chǎn)權(quán)房是在無審批、無監(jiān)管的非法用地上建成，定性為違法違章建筑，沒有轉(zhuǎn)正的可能。小產(chǎn)權(quán)房依然會(huì)管制，合規(guī)的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機(jī)會(huì)。
宅基地的“三權(quán)分置”：土地供應(yīng)上升農(nóng)民收入增加
宅基地是集體所有權(quán)的農(nóng)村土地，用以保障農(nóng)民居住權(quán)，農(nóng)業(yè)人口申請(qǐng)獲得以建造住宅。
根據(jù)中國目前的現(xiàn)行法規(guī)，宅基地需要以戶為單位申請(qǐng)，享受宅基地使用權(quán)的須是集體經(jīng)濟(jì)組織成員。失去宅基地使用權(quán)（例如戶口轉(zhuǎn)為城市戶口等）不代表失去房屋的所有權(quán)，但翻新、改建會(huì)受到限制，直至房屋自然倒塌。
宅基地的流轉(zhuǎn)改革方向一直爭議較大，現(xiàn)行法律嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，但放活宅基地、通過宅基地流轉(zhuǎn)等方式提高其價(jià)值一項(xiàng)呼聲不止。
國土資源部部長姜大明此次明確表示，城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。
宅基地“三權(quán)分置”后的改革方向，在于租賃住房試點(diǎn)。去年8月，國土資源部和住建部確定了北上廣等13個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，開啟集體土地建設(shè)租賃用地試點(diǎn)。
宅基地的“三權(quán)分置”，進(jìn)而推動(dòng)其成為租賃用地建設(shè)土地的探索，農(nóng)村最大的一筆資產(chǎn)也能被盤活。
國君地產(chǎn)謝皓宇、卜文凱、趙格格還提到，勞動(dòng)力制度紅利也將由此再一次釋放。穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)性收入提高了農(nóng)民工的購買力，也提高了農(nóng)民工愿意“放棄”宅基地、進(jìn)城落戶的動(dòng)力。
非房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)住宅用地：自有用地的利用
姜大明提到，探索“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法”，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商不再是一手住房的唯一提供方。
至于非房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)哪些性質(zhì)的企業(yè)，住宅用地是可對(duì)外銷售的普通住房、租賃住房或是保障性住房，國土資源部部長并未進(jìn)一步透露。
北京（樓盤）市住建委負(fù)責(zé)人12月曾提到，北京正進(jìn)一步引導(dǎo)和鼓勵(lì)全社會(huì)支持參與住房保障工作，鼓勵(lì)國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房，加大政策支持力度，目前已建設(shè)約12萬套。
“鼓勵(lì)國企拿出自有用地建設(shè)保障房，是增加保障房的供給渠道，而非企業(yè)自建房為企業(yè)內(nèi)部職工福利分房。”該負(fù)責(zé)人稱。
